【文章內(nèi)容簡介】 一期規(guī)劃分析 —— 首期開發(fā)分為四個(gè)組團(tuán) ,分三次開盤推出不同產(chǎn)品類型 沈陽碧桂園 雙拼戶型 6室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ? 戶型方正通透 。 ? 雙車位設(shè)計(jì) ,體現(xiàn)主人豪華尊貴感 。 ? 動(dòng)線清晰 ,動(dòng)靜分離 。 ? 功能分區(qū)合理 ,減少了面積的浪費(fèi) 。 ? 大量露臺(tái)設(shè)計(jì)增加了生活情趣 。 ? 樓梯入戶增加了居住的儀式感 。 戶型評價(jià) —— 戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩 /空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分 沈陽碧桂園 ?峰景苑 200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完 。 ?后續(xù)開盤推出約 20余套別墅產(chǎn)品已銷售 2/3。 ?A5521平米和 A7491平米雙拼為主推戶型 。 ?聯(lián)排均價(jià)約為 10000~15000元 /平米 。雙拼均價(jià)約 8000~10000元 /平米 。 ?現(xiàn)推出優(yōu)惠活動(dòng) ,老帶新可免收 3年物業(yè)費(fèi) . 開盤銷售情況良好 /以 491512的雙拼產(chǎn)品為主 /高性價(jià)比客戶認(rèn)可度較高 漫步地中海 規(guī)模 建筑面積 18萬㎡ 位置 棋盤山風(fēng)景區(qū) 建筑類別 聯(lián)排別墅、洋房 容積率 0 .51 綠化率 43% 車位 —— 開盤時(shí)間 漫步地中海別墅 :2023923。 花園洋房 :20231020 分期 奧林匹克花園三期 在售情況及價(jià)格 獨(dú)棟： 15000元 /平， 聯(lián)排： 8000元 /平起， 洋房： 5000元 /平起 戶型面積 獨(dú)棟： 356平米，聯(lián)排： 200250平， 洋房 100150平 物管 3元 /平米 月 周邊交通 168路、 430業(yè)主巴士 開發(fā)商 沈陽奧林匹克置業(yè)投資有限公司 奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高 漫步地中海 ?聯(lián)排主力戶型：六室 205~248平米 ?半地下或地下車庫，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶型面積較小，注重實(shí)用性； ?應(yīng)用挑空、天井、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素； ?洋房戶型：三室 120平米 ?戶型中規(guī)中距，過道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素； ?動(dòng)靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感； 戶型評價(jià) —— 戶型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶型相對實(shí)用性較強(qiáng) 棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 漫步地中海 ?分期情況： ?漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品； ?奧林匹克花園整體建筑面積 60萬，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對獨(dú)立，建筑面積 25萬平米； ?其中獨(dú)棟約 100余套，聯(lián)排約 300余套，洋房約 200余套； 銷售情況 —— 項(xiàng)目 07年下半年開盤以來銷售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷售難點(diǎn) 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 東陵區(qū) 雙園路 118號(hào) 建筑類別 獨(dú)棟 容積率 0 .18 綠化率 大于 88% 車位 未定 開盤時(shí)間 08年底，具體時(shí)間未定 分期 三期 戶型面積 獨(dú)棟： 700、 800平 物管 /平米 月 周邊交通 330路 開發(fā)商 億達(dá)集團(tuán) 唯美十方 棋盤山板塊稀缺純獨(dú)棟項(xiàng)目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 沈棋路棋盤山主入口南 1000米 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、洋房 容積率 0 .774 綠化率 70% 車位 除洋房外一庫一位 開盤時(shí)間 2023年 6月 分期 現(xiàn)銷售一期 戶型面積 280306平聯(lián)排、 260平左右雙拼 320500平獨(dú)棟、 86160平洋房 物管 3元 /平米 月 周邊交通 168路、 4305 開發(fā)商 香港中盈福匯 清韻百園 以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性價(jià)比較突出，銷售情況良好 ?沈陽別墅市場發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對明確； ?棋盤山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競爭激烈，品牌開發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購買需求，多為第二居所； ?獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距； ?月均消化速度約 40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢影響，成交量下降明顯； ?超大盤較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競爭壓力較大。 板塊小結(jié) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域概況 棋盤山板塊由于距離市中心的距離較遠(yuǎn)，一直以來其發(fā)展速度較為緩慢。近兩年來隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢，促使大型品牌開發(fā)商進(jìn)入，帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實(shí)的別墅板塊。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對密度較低的區(qū)域。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場的一個(gè)亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。東部別墅品質(zhì)最高的產(chǎn)品基本是純獨(dú)棟別墅，并且有鮮明的特色和高端屬性。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。 本項(xiàng)目位于沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“ 棋盤山片區(qū)的門戶 ” 位置。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂部，東距世園會(huì)僅 2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級(jí)別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價(jià)值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車程 15分鐘，位置優(yōu)勢明顯。 區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為 220— 350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上 23層。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開發(fā)適中，在市場中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競爭差異化優(yōu)勢。 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目開發(fā)策略及定位 根據(jù)市場調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽別墅市場中的主要產(chǎn)品形式， 200～250㎡ 是聯(lián)排別墅的主要面積區(qū)間； 250～ 500㎡ 是雙拼別墅和獨(dú)立別墅的主要面積區(qū)間； 90~180㎡ 是花園洋房的主要面積區(qū)間。 通過對沈陽別墅項(xiàng)目暢銷產(chǎn)品類別、客戶需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃比例為：5： 3： 2。實(shí)際規(guī)劃參數(shù)如下： 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 規(guī)劃用地 ㎡ 228126 總建筑面積 ㎡ 278841 其 中 地上部分 ㎡ 273751 洋房 ㎡ 136876 計(jì)容積率 273751㎡ 雙拼 ㎡ 54750 聯(lián)排 ㎡ 82125 公建 ㎡ 4896 地下部 ㎡ 5090 容積率 建筑密度 綠地率 40 商業(yè)比例 總戶數(shù) 戶 2023 總?cè)藬?shù) 6052 3人 /戶 項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)建議表 產(chǎn)品面積區(qū)間及配比建議 洋房產(chǎn)品 面積區(qū)間 戶型配比 80100 20% 100120 35% 120140 20% 140160 15% 160180 10% 聯(lián)排產(chǎn)品 面積區(qū)間 戶型配比 180200 30% 200220 45% 220250 15% 250以上 10% 雙拼 面積區(qū)間 戶型配比 200220 30% 220250 40% 250300 20% 300350 10% 整體戰(zhàn)略發(fā)展定位 主題定位 為給本項(xiàng)目設(shè)定一個(gè)總體的開發(fā)主題，實(shí)現(xiàn)以建筑藝術(shù)為主線、通過創(chuàng)新的建筑形式、空間布局為具象，承載居住文化和生活方式、整合商業(yè)、住宅、配套三方面的功能。形成項(xiàng)目的總體開發(fā)主題，使各類型物業(yè)能夠協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。避免風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)市場競爭的差異化。 我們不需要也不必要憑空創(chuàng)造一個(gè)主題，憑籍著國際品牌創(chuàng)造中國名牌大盤的高度形象，以“健康生活”為項(xiàng)目整體主題，提倡健康的、自然的、自由、情景、空間、藝術(shù)尺度的生活方式。項(xiàng)目新地塊的開發(fā)主題定位： 打造沈陽別墅環(huán)境，創(chuàng)造沈陽 。 環(huán)境佳品：享用沈陽東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢，獨(dú)立營造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。 ：目標(biāo)客戶群以改善生活環(huán)境為首要購房目的。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以 。（ ：社區(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。 開發(fā)思路：分割地塊、分別定位，產(chǎn)品升級(jí)、各成一派，分級(jí)管理、相得益彰。 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目戶型建議分析標(biāo)準(zhǔn)： 3C，即 Case案例、 Comp