【正文】 產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個性 根據(jù)對目前沈陽別墅市場的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤山、鳥島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來看，各家相差無幾，各大開發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進行的規(guī)劃建筑。萬科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫暎粶喣咸蚁蓜e墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠郊別墅區(qū)，曾輝煌一時，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。 沈陽別墅市場發(fā)展趨勢 板塊 名稱 蒲河板塊 棋盤山板塊 機場板塊 渾南、長白板塊；鐵西、于洪板塊 北二環(huán)板塊 板塊 特點 臨近蒲河 ， 景觀資源好 ， 配套日趨完善 。 另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢以外，各個項目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個開發(fā)商紛紛采取聘請國際知名的建筑、景觀設(shè)計公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來增加自身項目的品質(zhì)和亮點，如：桑提亞納項目利用溫泉入戶來提升項目品質(zhì)、世茂 ?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來彰顯自己的隱秘與奢華、中旅 ?別墅年成交量約 50萬平，呈平穩(wěn)發(fā)展。 棋盤山別墅項目產(chǎn)品情況 項目名稱 產(chǎn)品 面積段 最新成交價格 下半年推貨量 推貨時間 國王湖 獨棟 聯(lián)排 2201800平 未推售 世茂爵世山 聯(lián)排 180260平 10000 63套 612月 雙拼 271278平 1500016000 83套 萬科惠斯勒 疊拼 170平 8500 196套 612月 聯(lián)排 220平 950011500 獨聯(lián)體 320平 13000 中旅藍爵 聯(lián)排 216260平 9000 260套 6月 12月 雙拼 280339平 13500 16套 保利 12橡樹 聯(lián)排 240300平 10000 12套 6月 12月 獨棟 280350平 14500 36套 沈陽碧桂園 聯(lián)排 170190平 5300 100套 612月 棋盤山 1號 獨棟 260405平 13000 28套 612月 聯(lián)排 230280 800012023 69套 雙拼 247405 16500 35套 龍湖滟瀾山 疊拼 90120 800010000 200套 612月 龍湖香堤漫步 獨棟 320350 10000 418套 612月 錦聯(lián)上水溪谷 聯(lián)排 240360 5060套 612月 合院（雙拼） 400500 2030套 億達玖墅 聯(lián)排 252380 1000012023 180套 612月 本項目 雙拼 220—260 12023 聯(lián)排 180—220 10000 洋房 80—120 7000 公建 80—500 10000 區(qū)域競品推售情況 —— 聯(lián)排產(chǎn)品 區(qū)域別墅競品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū) 展示 推廣主題 萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 220 5070平 有花園露臺贈送 示范區(qū)開 放 萬科別墅，首開純 正北美 度假 空間 保利十二橡樹 266~295 60~80平 室內(nèi)贈送 20~50平 成熟 億達玖墅 252~380 60~700平 地下贈送 50~60平，天井 40平 成熟 中旅藍爵 224~260 5060平 有露臺贈送，挑 空 有示范區(qū) 忘卻世界的生活別 墅 錦聯(lián)上水溪谷 210~400 未知 有花園贈送，地 下全部贈送 尚無展示 鳳翼之下 ，闊院單體墅 首創(chuàng)琥珀灣 240~300 40~150 地下贈送 50~80平，室內(nèi)贈送30~40平 成熟 首創(chuàng)棋盤山 1號 220~320 70~450 露臺贈送 3090平 挑空 1230平 尚無展示 一墅蘊百年 結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。 月 周邊交通 16 38 38世博園專線 開發(fā)商 碧桂園集團 沈陽碧桂園 區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤，以快速資金回籠為開發(fā)目的，突出性價比優(yōu)勢 沈陽碧桂園 桐林人家苑 峰景苑 鳳鳴翠嶺苑 翠山藍天苑 ?沈陽碧桂園總占地面積約 5000畝，首期開發(fā)占地約 110萬平方米總建筑面積約 163萬平方米 。 ? 功能分區(qū)合理 ,減少了面積的浪費 。 ?現(xiàn)推出優(yōu)惠活動 ,老帶新可免收 3年物業(yè)費 . 開盤銷售情況良好 /以 491512的雙拼產(chǎn)品為主 /高性價比客戶認可度較高 漫步地中海 規(guī)模 建筑面積 18萬㎡ 位置 棋盤山風(fēng)景區(qū) 建筑類別 聯(lián)排別墅、洋房 容積率 0 .51 綠化率 43% 車位 —— 開盤時間 漫步地中海別墅 :2023923。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場的一個亮點，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。本項目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開發(fā)適中，在市場中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨特的產(chǎn)品特殊性及競爭差異化優(yōu)勢。 環(huán)境佳品：享用沈陽東部山脈、渾河等不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢，獨立營造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。 獨棟設(shè)計 假聯(lián)結(jié)設(shè)計 真獨棟假雙拼 將獨棟規(guī)劃改為雙拼產(chǎn)品，單套面積控制在 150— 230平米間，同時采取一體式設(shè)計，建筑上采取框架結(jié)構(gòu)，兩套房子可以打通作為一套小獨棟來居住，既能滿足獨棟客戶需求又能滿足小雙拼客群需求。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。 墅質(zhì)洋房的頂躍戶型著重突出性價比，面積適中，壓低總價，同時提供較多的贈送面積 項目投資預(yù)算及經(jīng)濟分析表 序號 費用 面積（㎡） 金額（萬元） 備注 1 土地購置費 地價 買地稅費 契稅及印花稅，按地價的% 2 前期費用 規(guī)劃、設(shè)計、勘探費 按建安成本的 1%估算 可行性研究費 每平方米 2元 3 建安成本 多層洋房 136876 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 雙拼 54750 2500 土建 2200元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 聯(lián)排 82125 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 商業(yè)街 4896 2300 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 外水電工程 按 81元 /㎡ 計算 278841 道路工程 按 35元 /㎡ 計算 35 綠化、景觀工程 按 120元 /㎡ 計算 120 5 開發(fā)期稅費 城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費 按 185元 /㎡ 計算 185 施工圖審查費 按 /㎡ 計算 工程質(zhì)量監(jiān)督費 按 /㎡ 計算 建筑施工安全服務(wù)費 建安工程費的 % 白蟻防治費 按 2元 /㎡ 計算 2 價格調(diào)節(jié)基金 按 2元 /㎡ 計算 2 其他稅費 建安工程費的 % 6 管理費用 建安工程費的 3% 7 不可預(yù)見費 建安工程費的 5% 8 財務(wù)費用 建安工程費的 8% 9 銷售費用 銷售收入的 2% 總投資 估算產(chǎn)品銷售收入表 產(chǎn)品 面積 單價 銷售額 洋房 136876 7000 雙拼 54750 12023 65700 聯(lián)排 82125 10000 82125 公建 4896 10000 4896 合計 收益：銷售 投入 = 不包含地價及土地增值稅 通過對沈陽市低密度住宅市場案例及同區(qū)域項目分析，該項目是一個值得投資 的房地產(chǎn)項目，由于國家宏觀調(diào)控對市場的影響，建議本項目開發(fā)原則為；前 期少投入，以樣板示范區(qū)為先期開發(fā)投入，圖紙銷售為基本營銷策略，低開高 走，分