【正文】 棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 目錄 ?沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析 ?棋盤山區(qū)域別墅推售情況 ?重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 ?項(xiàng)目情況分析 ?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析 ?開發(fā)策略定位建議 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?投資收益預(yù)算表 別墅項(xiàng)目板塊分布圖 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)整體分析 目前沈陽(yáng)的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。棋盤山別墅區(qū)依靠?jī)?yōu)美的自然環(huán)境和世園會(huì)的有利契機(jī)，成為發(fā)展熱點(diǎn)。萬(wàn)科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫?；渾南桃仙別墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，曾輝煌一時(shí)，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 板塊 名稱 蒲河板塊 棋盤山板塊 機(jī)場(chǎng)板塊 渾南、長(zhǎng)白板塊；鐵西、于洪板塊 北二環(huán)板塊 板塊 特點(diǎn) 臨近蒲河 ， 景觀資源好 ， 配套日趨完善 。 得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境 ，區(qū)域發(fā)展迅速 ， 高端產(chǎn)品聚集 。 空港別墅區(qū) ，依靠桃仙機(jī)場(chǎng) ，景觀自然資源差 ， 區(qū)域形象較差 ， 配套不完善 ， 發(fā)展滯后 城市型別墅 、交通便利 、 靠近市中心 、 配套日漸成熟 、主打城市別墅生活 城市型別墅 ，規(guī)劃 配套處于完善階段 代表 項(xiàng)目 新湖仙林金谷 、碧桂園太陽(yáng)城 、 匯智尚都 、 越秀岄湖郡 、 龍湖香醍漫步 、龍湖滟瀾山 、 榮盛香緹瀾山 、 三盛頤景園 萬(wàn)科蘭喬圣菲 、萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn) 、中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 、 首創(chuàng)棋盤山 1號(hào) 、 保利十二橡樹 、 唯美十方等項(xiàng)目 。 富力塞戈維拉 、 聽雨觀瀾 、美地莊園 、 圣羅倫斯 。 金地長(zhǎng)青灣 、中海龍灣 、 格林觀堂 、 碧桂園銀河城 、 宏發(fā)唐寧道 華潤(rùn)橡樹灣 、中海城 各板塊特性 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展格局 目前沈陽(yáng)東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)高份額的主要原因如下： ?區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽(yáng)城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河 …… ?區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍； ?積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場(chǎng)的供應(yīng)主力； ?該區(qū)域內(nèi)有眾多國(guó)際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。 東部地區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類型及品質(zhì)，八成以上的市場(chǎng)份額已經(jīng)充分說(shuō)明了這片區(qū)在沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)龍頭的地位。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場(chǎng)狀況看， 2023年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場(chǎng)，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)。 產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個(gè)性 根據(jù)對(duì)目前沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽(yáng)市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤山、鳥島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來(lái)看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來(lái)看，各家相差無(wú)幾，各大開發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進(jìn)行的規(guī)劃建筑。 另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢(shì)以外，各個(gè)項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個(gè)開發(fā)商紛紛采取聘請(qǐng)國(guó)際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來(lái)增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂 ?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來(lái)彰顯自己的隱秘與奢華、中旅 藍(lán)爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項(xiàng)目的功能配套等。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。 面積對(duì)比共性與個(gè)性 棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，目前大部分別墅項(xiàng)目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項(xiàng)目的中旅藍(lán)爵，其主力開發(fā)面積均在220350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對(duì)單層面積較小，無(wú)法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，我項(xiàng)目地下一層，地上 2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使 2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。 260 270340530210 250220 269208 229150 200 250 300 350 400萬(wàn)科蘭喬圣菲桑堤亞納中旅國(guó)際小鎮(zhèn)保利十二橡樹灣首創(chuàng)琥珀灣聯(lián)排別墅主力供應(yīng)面積價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性 本區(qū)域是沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬(wàn)科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場(chǎng)領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價(jià)格也為首，價(jià)格區(qū)間在 2萬(wàn)元 /㎡ 左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價(jià)格在 1萬(wàn)元 /㎡ 左右，獨(dú)棟價(jià)格最高 2萬(wàn)元 /㎡ 。 沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)銷售情況 (1)別墅產(chǎn)品所占市場(chǎng)份額較小，年去化量低，市場(chǎng)庫(kù)存量大。 別墅供求 ?2023年別墅銷量?jī)H占商品住宅的 %，市場(chǎng)份額較小。 ?別墅年成交量約 50萬(wàn)平，呈平穩(wěn)發(fā)展。 ?近年來(lái)，沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求，庫(kù)存體量較大。 （ 2）供銷分析 別墅市場(chǎng)銷售壓力進(jìn)一步增大 2023年 5月 20日前別墅銷售 ，商品住宅銷售 ，別墅占商品住宅銷售比例的 %，同比下降 %。與 2023全年 的銷售量相比，相差甚多，僅占其 %。待售面積 184萬(wàn)平，按近年的去化速度，需 。 數(shù)據(jù)截止于 2023年 5月 20 （ 3）產(chǎn)品分析 別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重。 2023年別墅總供應(yīng)量 240余萬(wàn)平， 8007套，銷售 ， 2061套。其中聯(lián)排別墅占絕大比例， 2023年總供應(yīng) 152余萬(wàn)平， 5568套，新增 72萬(wàn)平，銷售 36萬(wàn)平，可售 116萬(wàn)平， 2023年新增別墅寥寥無(wú)幾。 棋盤山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 面積段 最新成交價(jià)格 下半年推貨量 推貨時(shí)間 國(guó)王湖 獨(dú)棟 聯(lián)排 2201800平 未推售 世茂爵世山 聯(lián)排 180260平 10000 63套 612月 雙拼 271278平 1500016000 83套 萬(wàn)科惠斯勒 疊拼 170平 8500 196套 612月 聯(lián)排 220平 950011500 獨(dú)聯(lián)體 320平 13000 中旅藍(lán)爵 聯(lián)排 216260平 9000 260套 6月 12月 雙拼 280339平 13500 16套 保利 12橡樹 聯(lián)排 240300平 10000 12套 6月 12月 獨(dú)棟 280350平 14500 36套 沈陽(yáng)碧桂園 聯(lián)排 170190平 5300 100套 612月 棋盤山 1號(hào) 獨(dú)棟 260405平 13000 28套 612月 聯(lián)排 230280 800012023 69套 雙拼 247405 16500 35套 龍湖滟瀾山 疊拼 90120 800010000 200套 612月 龍湖香堤漫步 獨(dú)棟 320350 10000 418套 612月 錦聯(lián)上水溪谷 聯(lián)排 240360 5060套 612月 合院（雙拼） 400500 2030套 億達(dá)玖墅 聯(lián)排 252380 1000012023 180套 612月 本項(xiàng)目 雙拼 220—260 12023 聯(lián)排 180—220 10000 洋房 80—120 7000 公建 80—500 10000 區(qū)域競(jìng)品推售情況 —— 聯(lián)排產(chǎn)品 區(qū)域別墅競(jìng)品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū) 展示 推廣主題 萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn) 220 5070平 有花園露臺(tái)贈(zèng)送 示范區(qū)開 放 萬(wàn)科別墅，首開純 正北美 度假 空間 保利十二橡樹 266~295 60~80