【正文】 別墅供求 ?2023年別墅銷量僅占商品住宅的 %，市場份額較小。 月 獨(dú)棟 5元 /平米 雙拼均價(jià)約 8000~10000元 /平米 。 區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為 220— 350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上 23層。 北京納帕溪谷（組院式） 北京 納帕爾灣 （組院式） 北京納帕溪谷（組院式） 類獨(dú)棟產(chǎn)品（雙拼）特別說明 如出現(xiàn)獨(dú)棟產(chǎn)品規(guī)劃審批受限制的情況下，可以將獨(dú)棟產(chǎn)品做如下兩個(gè)方案的調(diào)整： 真雙拼假獨(dú)棟（聯(lián)排可作類似處理） 將獨(dú)棟規(guī)劃改為類獨(dú)棟產(chǎn)品也就是所謂的“獨(dú)聯(lián)體”產(chǎn)品，打規(guī)劃擦邊球，使產(chǎn)品具備獨(dú)棟的舒適性及其使用功能，保持獨(dú)棟面積段設(shè)計(jì)。 兩步錯(cuò)層 墅質(zhì)洋房頂層 (躍層 ) 四房二廳三衛(wèi) 160㎡ ? 復(fù)式結(jié)構(gòu)，會客與起居動靜分離； ? 躍層獨(dú)立主臥空間，附送超大露臺。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。讓客戶充分地享受風(fēng)和陽光，以及室外優(yōu)美的景觀。（ ：社區(qū)人群并非以第二居所為主，主要定位是一半人群為第一居所，另一半人群為第二居所，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。 本項(xiàng)目位于沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。 戶型評價(jià) —— 戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩 /空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分 沈陽碧桂園 ?峰景苑 200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完 。 區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 ?萬科蘭橋圣菲 ?中旅國際小鎮(zhèn) ?奧林匹克花園三期漫步地中海 ?沈陽碧桂園 沈陽別墅價(jià)格標(biāo)桿，高端度假別墅項(xiàng)目的代表 規(guī)模 建筑面積 15萬㎡ 位置 東陵區(qū) 東陵路 123號 建筑類別 獨(dú)棟、聯(lián)排，四、五期全部為獨(dú)棟 容積率 0 .34 綠化率 70% 車位 每戶均帶獨(dú)立車庫 開盤時(shí)間 2023年 7月，四期 08年 9月 分期 共分五期開發(fā)，現(xiàn)售第四期 戶型面積 306~1112平米，主力戶型 400平米左右 物管 獨(dú)棟 5元 /平米 面積對比共性與個(gè)性 棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過市場調(diào)研，目前大部分別墅項(xiàng)目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項(xiàng)目的中旅藍(lán)爵，其主力開發(fā)面積均在220350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 目錄 ?沈陽別墅市場整體分析 ?棋盤山區(qū)域別墅推售情況 ?重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 ?項(xiàng)目情況分析 ?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析 ?開發(fā)策略定位建議 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?投資收益預(yù)算表 別墅項(xiàng)目板塊分布圖 沈陽別墅市場整體分析 目前沈陽的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢，我項(xiàng)目地下一層，地上 2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使 2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。 月，聯(lián)排 周邊交通 168路、 331路、 4305，項(xiàng)目在連通沈陽與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約 7公里，沈陽市二環(huán)約 10公里，距太原街商圈約 30分車程， 開發(fā)商 沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司 萬科蘭喬圣菲 萬科蘭喬圣菲 6所私人高爾夫球俱樂部、高級馬場等專屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位 項(xiàng)目實(shí)景 立面及園林風(fēng)格： 社區(qū)保留純正的美國蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙 Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中 優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會所等硬件配置、萬科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由 萬科蘭喬圣菲 四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶型 ?優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感； ?半地下室，下沉式庭院，首層入戶花園，雙向入戶，獨(dú)立雙車庫，起居室挑高、大面積露臺、退臺設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號豐富； 產(chǎn)品評價(jià) —— 四期戶型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富 四期產(chǎn)品配比： 四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約 52套，先期推售 26套，其中 306~451平米主力戶型 18套，393~528平米戶型共 7套， 1112平米樓王 1套；后期 26套戶型采用同樣戶型配比 萬科蘭喬圣菲 銷售情況 —— 前期銷售情況良好，目前受大勢影響較為嚴(yán)重 ?項(xiàng)目分期： 項(xiàng)目全盤規(guī)模 15萬，共分五期，約 300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半； 一期：獨(dú)棟 35套（ 06年 7月開盤） 二期：獨(dú)棟 20套，聯(lián)排 36套（ 07年 6月開盤） 三期：聯(lián)排 88套（ 08年 1月開盤） 四期：獨(dú)棟 52套（ 08年 9月開盤） ?銷售情況： ?項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月 10套，聯(lián)排每月 20套； ?現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢； 中旅國際小鎮(zhèn) 規(guī)模 整體建面 150萬，一期 20萬㎡ 位置 東陵棋盤山風(fēng)景區(qū)內(nèi)盛京高爾夫東側(cè) 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高、商業(yè) 容積率 整體 ，一期 綠化率 60% 車位 19000多個(gè) 開盤時(shí)間 2023年 9月 29日 分期 共五期約 7~8年 戶型面積 雙拼 296平、聯(lián)排 219248平、 洋房 104160平、小高 88平 物管 /平米 ?后續(xù)開盤推出約 20余套別墅產(chǎn)品已銷售 2/3。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“ 棋盤山片區(qū)的門戶 ” 位置。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。 ?立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石 、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料 STUCOO、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架 …… ? 墅質(zhì)洋房戶型參考 墅質(zhì)洋房一層 三房二廳二衛(wèi) 150㎡ ? 一層入戶花園設(shè)計(jì)； ? 戶型方正，功能區(qū)劃比較合理； ? 全明戶型，通風(fēng)采光佳； ? 獨(dú)立主臥空間，私密性較好。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 8:53:31 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三步錯(cuò)層 墅質(zhì)洋房三、四層 三房二廳二衛(wèi) 125㎡ ? 南北通透； ? 附帶寬大露臺； ? 寬闊橫廳設(shè)計(jì)； ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目戶型建議分析標(biāo)準(zhǔn)： 3C，即 Case案例、 Competition競爭、 consumer消費(fèi)者 ? 分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶行為和消費(fèi)心理，總結(jié)市場需求 ? 通過比較沈陽市場代表項(xiàng)目，分析市場供給和競爭現(xiàn)狀，作為分析基礎(chǔ) ? 通過全國成功項(xiàng)目中的同類物業(yè)戶型設(shè)計(jì)的研究，進(jìn)行案例借鑒 Answer Case Competition Consumer 別墅有哪些獨(dú)特的建筑元素和居住價(jià)值？ 別墅元素 私密性 私享性 禮儀區(qū)、功能區(qū)、會客區(qū)、居住區(qū)分離 獨(dú)門、獨(dú)戶、獨(dú)院 主人專屬功能套區(qū) 垂直空間最大化，強(qiáng)調(diào)氣派、尺度和情趣 有天、地、陽光、星光、花草等自然因素 外圍空間最大化，人與自然的交融 北京香醍漫步（獨(dú)棟） 北京納帕溪谷（獨(dú)棟） 天津卡梅爾（雙拼） 天津卡梅爾）聯(lián)排） ? 幾個(gè)別墅還可形成一個(gè)組合庭院，圍合的庭院空間保證了別墅的私密性，同時(shí)更加寬敞的院落可以讓業(yè)主舉行較大規(guī)模的商務(wù)招待會或朋友聚會。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車程 15分鐘，位置優(yōu)勢明顯。 ?聯(lián)排均價(jià)約為 10000~15000元 /