【正文】 殊性及競(jìng)爭(zhēng)差異化優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車(chē)程 15分鐘，位置優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“ 棋盤(pán)山片區(qū)的門(mén)戶 ” 位置。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。近兩年來(lái)隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，促使大型品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實(shí)的別墅板塊。 月 周邊交通 168路、 4305 開(kāi)發(fā)商 香港中盈福匯 清韻百園 以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性價(jià)比較突出，銷售情況良好 ?沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對(duì)明確； ?棋盤(pán)山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，品牌開(kāi)發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購(gòu)買(mǎi)需求，多為第二居所； ?獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場(chǎng)存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距； ?月均消化速度約 40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢(shì)影響，成交量下降明顯； ?超大盤(pán)較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 月 周邊交通 168路、 430業(yè)主巴士 開(kāi)發(fā)商 沈陽(yáng)奧林匹克置業(yè)投資有限公司 奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高 漫步地中海 ?聯(lián)排主力戶型：六室 205~248平米 ?半地下或地下車(chē)庫(kù)，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶型面積較小，注重實(shí)用性； ?應(yīng)用挑空、天井、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素； ?洋房戶型：三室 120平米 ?戶型中規(guī)中距，過(guò)道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素； ?動(dòng)靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感； 戶型評(píng)價(jià) —— 戶型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無(wú)特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶型相對(duì)實(shí)用性較強(qiáng) 棋盤(pán)山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū) 2023年 3月 漫步地中海 ?分期情況： ?漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品； ?奧林匹克花園整體建筑面積 60萬(wàn)，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對(duì)獨(dú)立，建筑面積 25萬(wàn)平米； ?其中獨(dú)棟約 100余套，聯(lián)排約 300余套，洋房約 200余套； 銷售情況 —— 項(xiàng)目 07年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷售難點(diǎn) 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 東陵區(qū) 雙園路 118號(hào) 建筑類別 獨(dú)棟 容積率 0 .18 綠化率 大于 88% 車(chē)位 未定 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年底，具體時(shí)間未定 分期 三期 戶型面積 獨(dú)棟： 700、 800平 物管 /平米 ?現(xiàn)推出優(yōu)惠活動(dòng) ,老帶新可免收 3年物業(yè)費(fèi) . 開(kāi)盤(pán)銷售情況良好 /以 491512的雙拼產(chǎn)品為主 /高性價(jià)比客戶認(rèn)可度較高 漫步地中海 規(guī)模 建筑面積 18萬(wàn)㎡ 位置 棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū) 建筑類別 聯(lián)排別墅、洋房 容積率 0 .51 綠化率 43% 車(chē)位 —— 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 漫步地中海別墅 :2023923。 ?聯(lián)排均價(jià)約為 10000~15000元 /平米 。 ?后續(xù)開(kāi)盤(pán)推出約 20余套別墅產(chǎn)品已銷售 2/3。 ? 樓梯入戶增加了居住的儀式感 。 ? 功能分區(qū)合理 ,減少了面積的浪費(fèi) 。 ? 雙車(chē)位設(shè)計(jì) ,體現(xiàn)主人豪華尊貴感 。 ?08年 10月 25日第三次開(kāi)盤(pán) ,推出人家苑組團(tuán) 。 ?共 3次開(kāi)盤(pán) : ?08年 6月 15日首次開(kāi)盤(pán) ,推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品 。 月 周邊交通 16 38 38世博園專線 開(kāi)發(fā)商 碧桂園集團(tuán) 沈陽(yáng)碧桂園 區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤(pán)，以快速資金回籠為開(kāi)發(fā)目的，突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 沈陽(yáng)碧桂園 桐林人家苑 峰景苑 鳳鳴翠嶺苑 翠山藍(lán)天苑 ?沈陽(yáng)碧桂園總占地面積約 5000畝，首期開(kāi)發(fā)占地約 110萬(wàn)平方米總建筑面積約 163萬(wàn)平方米 。 月 周邊交通 168路、 330路特設(shè)小鎮(zhèn)站 開(kāi)發(fā)商 中國(guó)港中旅集團(tuán) 在區(qū)域內(nèi)以高性價(jià)比創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)火爆局面，大體量商業(yè)配套先行，彌補(bǔ)區(qū)域配套不足的局面 一期規(guī)劃圖 中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 整體分六期開(kāi)發(fā)，重視公建配套，每期都會(huì)設(shè)置特色配套作為組團(tuán)中心，物業(yè)類型組合基本確定 一期：聯(lián)排 +雙拼+小高 +洋房 +商業(yè) 二期 三期 四期 五期 六期 ?項(xiàng)目共分 6期開(kāi)發(fā)，后期規(guī)劃未定，但確定每期都會(huì)有特色商業(yè)或公建配套作為組團(tuán)中心 中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 糅合英、美、西班牙、意大利等多國(guó)風(fēng)格的國(guó)際社區(qū)，設(shè)置會(huì)所、 6萬(wàn)平米商業(yè)街、婚慶禮堂、景觀湖廣場(chǎng)等多種功能配套 一期規(guī)劃 —— 多種功能公建配套，糅合多種建筑風(fēng)格，凸顯大盤(pán)風(fēng)格 一期規(guī)劃圖 6萬(wàn)平米多國(guó)風(fēng)格商業(yè)街 ?一期產(chǎn)品配比： 商業(yè)部分只租不售，除去持有部分，可銷售部分面積約 10萬(wàn)平米，其中： ?聯(lián)排、雙拼別墅約 2萬(wàn)平米，面積219~296平米； ?洋房約 ，面積 104 ~160平米； ?高層約 ，面積均為 88平米； 中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 半地下室 一層 二層 三層 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，重視開(kāi)間的尺度感； ?半地下室、下沉庭院設(shè)計(jì)，諸多露臺(tái)、角窗等，別墅元素較為豐富； ?空間設(shè)計(jì)合理，較為出色的高性價(jià)比聯(lián)排產(chǎn)品； 聯(lián)排四室產(chǎn)品 地上 233平米， 半地下室 54平米 戶型評(píng)價(jià) —— 各物業(yè)類型承擔(dān)功能明確，戶型設(shè)置中規(guī)中矩，聯(lián)排戶型別墅元素較為豐富 洋房戶型 三室 120平米 ?戶型設(shè)計(jì)基本方正，主臥與起居室全部設(shè)置在陽(yáng)面； ?戶型創(chuàng)新較少 小高層戶型 兩室 86平米 ?戶型設(shè)計(jì)緊湊，動(dòng)線合理，使用便利； ?戶型創(chuàng)新較少 中旅國(guó)際小鎮(zhèn) ?銷售情況： 項(xiàng)目 08年 9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷售情況較好，共推出 289套房源（雙拼 8戶、聯(lián)排 87戶、洋房 162戶、小高 32戶），消化 160套，主要以洋房與聯(lián)排為主； ?客戶情況： ?來(lái)源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主 ?年齡構(gòu)成： 30歲 — 50歲 ?置業(yè)目的：自用，首次及二次購(gòu)房 ?客戶細(xì)分：客戶類型多為市內(nèi)改善型客戶，企業(yè)中層管理、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位中層等 ?關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)為項(xiàng)目性價(jià)比較高，區(qū)位較好 銷售情況 —— 項(xiàng)目銷售情況良好，多以自用為主，客戶認(rèn)可程度較高 規(guī)模 建筑面積 493萬(wàn)㎡ 位置 沈北輝山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)碧桂大街 10號(hào) 建筑類別 一期聯(lián)排、雙拼、洋房 容積率 整體 綠化率 30% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 6月 15日 分期 整體分期未定，現(xiàn)銷售一期 戶型面積 聯(lián)排、洋房 197~230 獨(dú)棟 564~642 物管 聯(lián)排、洋房 /平米 月，聯(lián)排 周邊交通 168路、 331路、 4305，項(xiàng)目在連通沈陽(yáng)與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約 7公里，沈陽(yáng)市二環(huán)約 10公里，距太原街商圈約 30分車(chē)程， 開(kāi)發(fā)商 沈陽(yáng)萬(wàn)科新墅置業(yè)有限公司 萬(wàn)科蘭喬圣菲 萬(wàn)科蘭喬圣菲 6所私人高爾夫球俱樂(lè)部、高級(jí)馬場(chǎng)等專屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位 項(xiàng)目實(shí)景 立面及園林風(fēng)格： 社區(qū)保留純正的美國(guó)蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙 Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中 優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會(huì)所等硬件配置、萬(wàn)科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由 萬(wàn)科蘭喬圣菲 四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶型 ?優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬(wàn)科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感； ?半地下室，下沉式庭院，首層入戶花園，雙向入戶，獨(dú)立雙車(chē)庫(kù)，起居室挑高、大面積露臺(tái)、退臺(tái)設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號(hào)豐富； 產(chǎn)品評(píng)價(jià) —— 四期戶型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富 四期產(chǎn)品配比： 四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約 52套，先期推售 26套，其中 306~451平米主力戶型 18套，393~528平米戶型共 7套， 1112平米樓王 1套；后期 26套戶型采用同樣戶型配比 萬(wàn)科蘭喬圣菲 銷售情況 —— 前期銷售情況良好，目前受大勢(shì)影響較為嚴(yán)重 ?項(xiàng)目分期： 項(xiàng)目全盤(pán)規(guī)模 15萬(wàn)，共分五期，約 300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半； 一期：獨(dú)棟 35套（ 06年 7月開(kāi)盤(pán)）