【正文】 精英，占領(lǐng)當?shù)氐氖袌?，而且要用先進得企業(yè)文化武裝當?shù)貑T工的頭腦，培育一批優(yōu)秀人材。 海洋文化的研究與提煉，不僅有利于培養(yǎng)一批具有冒險進取精神的企業(yè)家，而且海洋文化對海濱房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有指導(dǎo)意義，海洋文化是濱海社區(qū)建筑取之不盡的源泉。 從古代的移民進程來看，中原人移民在廣東成為客家人。 從地域文化角度分析，嶺南文化被看作中國海洋文化的一部分。在廣東省既使是內(nèi)陸的梅州地區(qū)，由于有300多萬華僑在海外，客家人的成才歷程也很容易受到海洋文化的影響。 21世紀是海洋的世紀，從內(nèi)陸面向遼闊的大海，海洋資源的占用與利用成為各國考慮的大事。明清時期腐敗的封建王朝開始實行海禁政策，一個強大的國家由于閉關(guān)自守，夜郎自大， 西方國家由于蒸汽機的發(fā)明，在科學技術(shù)方面開始領(lǐng)先中國，在鴉片戰(zhàn)爭時期全面暴露了封建制度的衰敗，海洋文化的影響日漸微小。尤其船尾舵、水密艙壁、車輪舟和指南針更可稱為中國造船史上的四大發(fā)明，是中國對世界造船技術(shù)的重大貢獻。這一結(jié)論對我們更為全面地認識中華古老文明傳統(tǒng)，不無啟迪意義。在幾千年的歷史中，中國人不僅創(chuàng)造了輝煌燦爛的農(nóng)耕文明，而且同時創(chuàng)造了博大精深的海洋文化和舟船文明。”“黃河、長江與海洋共同孕育了中國的舟船文化”。唐代，阿拉伯國家成為中國主要貿(mào)易對象，中國海船從南海到波斯灣巴士拉港需要3個月時間，中國絲綢成為阿拉伯國家貴族婦女的奢侈品。 海洋文化的變遷歷程 濱海社區(qū)文化的設(shè)計 海洋在人類文化的傳播中具有重要的作用，海洋是世界的便捷通道。 ，拿下國賓館用地作為項目二期用地，實現(xiàn)聯(lián)片開發(fā)。 建議開辦中澳雙語幼兒園和知名小學教育，同時對整體策劃進行完善，增大住宅或產(chǎn)權(quán)式酒店比例。 第三，體驗經(jīng)濟中的營銷策劃、設(shè)計和創(chuàng)作，需要將科學和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來，因此我們注重海南地域文化及海洋文化對本項目影響，采用北京、海南等地客戶容易接受的方式表現(xiàn)我們可體驗的濱海健康社區(qū)特點，讓客戶從好奇觀看引導(dǎo)到最后決策購買。 體驗營銷若干特點： 第一，注重購樓客戶的健康運動愉快體驗，并使體驗成為客戶價值的必要組成成分。 體驗經(jīng)濟是21世紀經(jīng)濟發(fā)展的特色，哈利波特的成功就是體驗經(jīng)濟的成功案例。 圖12 項目地塊 海洋文化藝術(shù)的展示與動態(tài)表演 ，充分挖掘瀕臨高爾夫及西海岸環(huán)境優(yōu)勢 根據(jù)旅游規(guī)劃與建筑規(guī)劃相結(jié)合思想選擇景觀樹木與花卉，采用綠色材料。 1. 海南國際海洋健康養(yǎng)生園落戶泰盛別墅花園 本項目周圍近鄰黃金海岸別墅、海航國賓館和游艇會，區(qū)域檔次較高，客觀形勢促使我們必需創(chuàng)新。新的思路是針對外地游客市場，達到10000元起價，實行更高標準的綜合物業(yè)服務(wù)，成為海南服務(wù)水平最高的可體驗式健康文化社區(qū)。用信息論的觀點來看建筑就是一個事件，研究事件中信息交換和轉(zhuǎn)換的方法，尋求事件中的相關(guān)量的相互作用和協(xié)調(diào)正是建筑策劃方法論的基本內(nèi)涵。 圖8 西班牙別墅效果圖 建筑用地30萬平方米，建議規(guī)劃五星級酒店５萬平方米(項目可行性報告另報)，高檔別墅區(qū)３萬平方米左右，老年公寓15萬平方米，針對普通游客市場的三星級標準度假公寓5萬平方米，形成深圳最具特色的老年社區(qū)，吸引深圳香港以及廣東地區(qū)較為富裕的老年退休人群居住。 圖7 深圳海景假日家園別墅效果圖 深圳東部旅游項目是中達集團可持續(xù)發(fā)展的新里程碑，對東部項目的綜合開發(fā)需集思廣議，博采眾長，不僅有利于集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而且有利于提高項目開發(fā)的水準。 圖6 全程策劃東方時代廣場—服裝特色購物中心 案例4 中達集團東方海景別墅及濱海度假區(qū)項目策劃 假日海景家園位于深圳龍港區(qū)葵涌鎮(zhèn)沙魚涌海岸線，緊鄰沙魚涌港區(qū)，屬于大鵬半島。 每個商圈的顧客構(gòu)成各不相同，不同顧客群又存在不同的消費習性，為了對華強北商圈的顧客構(gòu)成及其消費習性有個初步的了解，我們進行了街訪式問卷調(diào)查，結(jié)果顯示顧客構(gòu)成方面有以下特點：工薪白領(lǐng)為主（占49%）；中青年、高學歷特征明顯；單身一族比例最大（%）；顧客主要來自二級商圈(%)。華強北的客流量的地理分布主要指華強北路南口、北口、公共汽車站及振華路、振興路與華強北路的入口處。 客流量既是商店經(jīng)營的前提，又是經(jīng)營的結(jié)果。按照現(xiàn)有的商圈規(guī)模和?？诰用竦南M水平。?？诮鼛啄闓DP一直保持13%左右的增長勢頭，高于全國平均水平。在經(jīng)營方面，呈現(xiàn)出四大特色：○模式新；○檔次高；○規(guī)模大；○業(yè)態(tài)全：華強北以電子市場為龍頭，匯集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，特別是?？跁堑娜胱。蟠筇岣吡松虡I(yè)街的文化品位。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家，工薪白領(lǐng)10多萬人，交通四通八達，20多路公交車穿行其中，輻射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可達50萬人次。到上世紀九十年代末，一家家商場如新鮮血液般注入華強北，使華強北在短短幾年內(nèi)就成為令人矚目的?？谥鞔蛏虡I(yè)旺區(qū)。 在?？诎舜笊倘χ校A強北商圈大有趕超東門商圈而領(lǐng)導(dǎo)未來?？谏虡I(yè)潮流之勢，已成為眾商家的必爭之地。 案例3 東方時代廣場，茂業(yè)百貨決策投資東方時代廣場，總投資6億元，前期開發(fā)包括收購?fù)恋氐韧顿Y3億元，其中建設(shè)投資2億元，裝修投資1個億。 案例2 楊寶民帶領(lǐng)岳永平建筑規(guī)劃碩士、范峻（北大房地產(chǎn)碩士）等完成北京偉業(yè)別墅15萬平方米住宅小區(qū)市場調(diào)研任務(wù)，對初步規(guī)劃設(shè)計方案進行了重大調(diào)整，較好處理了住宅與商業(yè)建筑的關(guān)系，對商業(yè)建筑根據(jù)零售業(yè)要求，對商業(yè)交通入口出口，商業(yè)內(nèi)部流向，商業(yè)服務(wù)設(shè)施進行準確規(guī)劃。 建筑規(guī)劃完成后，我們與工程咨詢中心合作，編制初步的預(yù)可行性研究報告，在環(huán)境保護局的支持下，聘請大連環(huán)境保護研究所作海洋環(huán)境影響評價，策劃而后抓建筑策劃，根據(jù)建筑策劃的依據(jù)編制設(shè)計任務(wù)書，而后開始建筑設(shè)計，最后編制出正式可行性報告。 圖5唐山濱海度假區(qū)實地考察策劃 首先我們請新加坡規(guī)劃師進行總體規(guī)劃，聘請?zhí)粕浇ㄖO(shè)計院測量隊對島嶼進行道路基礎(chǔ)測量，聘請大連海洋環(huán)境保護研究所進行地形圖測量，同時徒步勘查全島，根據(jù)獲取的海洋風暴潮、植物生長環(huán)境等自然條件分析，否定了大型海濱高爾夫球項目和其中不適合北方的綠化風景。 旅游區(qū)位于河北樂亭縣打網(wǎng)港島，首先我們進行外部條件調(diào)研，重點調(diào)研地理條件，摸清海島實際面積和等高線等基本數(shù)據(jù)。 案例1 我想通過唐山海濱旅游區(qū)實例說明建筑策劃與可行性研究報告的關(guān)系。而建筑策劃主要研究投資立項以后的建設(shè)項目的規(guī)模、性質(zhì)、空間