【正文】 二期：獨(dú)棟 20套，聯(lián)排 36套（ 07年 6月開盤） 三期：聯(lián)排 88套（ 08年 1月開盤） 四期：獨(dú)棟 52套（ 08年 9月開盤） ?銷售情況： ?項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月 10套，聯(lián)排每月 20套； ?現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢； 中旅國際小鎮(zhèn) 規(guī)模 整體建面 150萬，一期 20萬㎡ 位置 東陵棋盤山風(fēng)景區(qū)內(nèi)盛京高爾夫東側(cè) 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高、商業(yè) 容積率 整體 ，一期 綠化率 60% 車位 19000多個(gè) 開盤時(shí)間 2023年 9月 29日 分期 共五期約 7~8年 戶型面積 雙拼 296平、聯(lián)排 219248平、 洋房 104160平、小高 88平 物管 /平米 區(qū)域競品推售情況 —— 雙拼產(chǎn)品 區(qū)域別墅競品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū)展 示 推廣主題 中旅藍(lán)爵 280~339 有露臺(tái)、地下室贈(zèng) 送 有示范 區(qū) 忘卻世界的生活別 墅 國賓府 302815 錦聯(lián)上水溪谷 （獨(dú)棟） 650 尚無展示 鳳翼之下，闊院單體墅 首創(chuàng)琥珀灣 330~350 100~200 地下贈(zèng)送 80~120平，室內(nèi)贈(zèng)送 30~50平 尚無展 示 首創(chuàng)棋盤山 1號(hào) 260~405 50~450 有花園、露臺(tái)贈(zèng)送 全明地下室 示范區(qū)開放 一墅蘊(yùn)百年 結(jié)論： 雙拼產(chǎn)品在棋盤山區(qū)域同類型產(chǎn)品較多，從項(xiàng)目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細(xì)節(jié)比較來看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭較為激烈。 棋盤山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 面積段 最新成交價(jià)格 下半年推貨量 推貨時(shí)間 國王湖 獨(dú)棟 聯(lián)排 2201800平 未推售 世茂爵世山 聯(lián)排 180260平 10000 63套 612月 雙拼 271278平 1500016000 83套 萬科惠斯勒 疊拼 170平 8500 196套 612月 聯(lián)排 220平 950011500 獨(dú)聯(lián)體 320平 13000 中旅藍(lán)爵 聯(lián)排 216260平 9000 260套 6月 12月 雙拼 280339平 13500 16套 保利 12橡樹 聯(lián)排 240300平 10000 12套 6月 12月 獨(dú)棟 280350平 14500 36套 沈陽碧桂園 聯(lián)排 170190平 5300 100套 612月 棋盤山 1號(hào) 獨(dú)棟 260405平 13000 28套 612月 聯(lián)排 230280 800012023 69套 雙拼 247405 16500 35套 龍湖滟瀾山 疊拼 90120 800010000 200套 612月 龍湖香堤漫步 獨(dú)棟 320350 10000 418套 612月 錦聯(lián)上水溪谷 聯(lián)排 240360 5060套 612月 合院（雙拼） 400500 2030套 億達(dá)玖墅 聯(lián)排 252380 1000012023 180套 612月 本項(xiàng)目 雙拼 220—260 12023 聯(lián)排 180—220 10000 洋房 80—120 7000 公建 80—500 10000 區(qū)域競品推售情況 —— 聯(lián)排產(chǎn)品 區(qū)域別墅競品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū) 展示 推廣主題 萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 220 5070平 有花園露臺(tái)贈(zèng)送 示范區(qū)開 放 萬科別墅，首開純 正北美 度假 空間 保利十二橡樹 266~295 60~80平 室內(nèi)贈(zèng)送 20~50平 成熟 億達(dá)玖墅 252~380 60~700平 地下贈(zèng)送 50~60平，天井 40平 成熟 中旅藍(lán)爵 224~260 5060平 有露臺(tái)贈(zèng)送，挑 空 有示范區(qū) 忘卻世界的生活別 墅 錦聯(lián)上水溪谷 210~400 未知 有花園贈(zèng)送，地 下全部贈(zèng)送 尚無展示 鳳翼之下 ，闊院單體墅 首創(chuàng)琥珀灣 240~300 40~150 地下贈(zèng)送 50~80平，室內(nèi)贈(zèng)送30~40平 成熟 首創(chuàng)棋盤山 1號(hào) 220~320 70~450 露臺(tái)贈(zèng)送 3090平 挑空 1230平 尚無展示 一墅蘊(yùn)百年 結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 2023年別墅總供應(yīng)量 240余萬平， 8007套，銷售 ， 2061套。待售面積 184萬平，按近年的去化速度，需 。 （ 2）供銷分析 別墅市場銷售壓力進(jìn)一步增大 2023年 5月 20日前別墅銷售 ，商品住宅銷售 ，別墅占商品住宅銷售比例的 %，同比下降 %。 ?別墅年成交量約 50萬平，呈平穩(wěn)發(fā)展。 沈陽別墅市場銷售情況 (1)別墅產(chǎn)品所占市場份額較小，年去化量低，市場庫存量大。 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢，我項(xiàng)目地下一層，地上 2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使 2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競爭壓力。 另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢以外，各個(gè)項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個(gè)開發(fā)商紛紛采取聘請國際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶來提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂 ?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來彰顯自己的隱秘與奢華、中旅 雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場狀況看， 2023年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場。 金地長青灣 、中海龍灣 、 格林觀堂 、 碧桂園銀河城 、 宏發(fā)唐寧道 華潤橡樹灣 、中海城 各板塊特性 沈陽別墅市場的發(fā)展格局 目前沈陽東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽別墅市場高份額的主要原因如下： ?區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河 …… ?區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍； ?積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場的供應(yīng)主力； ?該區(qū)域內(nèi)有眾多國際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。 空港別墅區(qū) ，依靠桃仙機(jī)場 ，景觀自然資源差 ， 區(qū)域形象較差 ， 配套不完善 ， 發(fā)展滯后 城市型別墅 、交通便利 、 靠近市中心 、 配套日漸成熟 、主打城市別墅生活 城市型別墅 ，規(guī)劃 配套處于完善階段 代表 項(xiàng)目 新湖仙林金谷 、碧桂園太陽城 、 匯智尚都 、 越秀岄湖郡 、 龍湖香醍漫步 、龍湖滟瀾山 、 榮盛香緹瀾山 、 三盛頤景園 萬科蘭喬圣菲 、萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 、中旅國際小鎮(zhèn) 、 首創(chuàng)棋盤山 1號(hào) 、 保利十二橡樹 、 唯美十方等項(xiàng)目 。 沈陽別墅市場發(fā)展趨勢 板塊 名稱 蒲河板塊 棋盤山板塊 機(jī)場板塊 渾南、長白板塊；鐵西、于洪板塊 北二環(huán)板塊 板塊 特點(diǎn) 臨近蒲河 ， 景觀資源好 ， 配套日趨完善 。棋盤山別墅區(qū)依靠優(yōu)美的自然環(huán)境和世園會(huì)的有利契機(jī)，成為發(fā)展熱點(diǎn)。棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 目錄 ?沈陽別墅市場整體分析 ?棋盤山區(qū)域別墅推售情況 ?重點(diǎn)項(xiàng)目案例分析 ?項(xiàng)目情況分析 ?項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)分析 ?開發(fā)策略定位建議 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?投資收益預(yù)算表 別墅項(xiàng)目板塊分布圖 沈陽別墅市場整體分析 目前沈陽的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。萬科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫?；渾南桃仙別墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠(yuǎn)郊別墅區(qū)，曾輝煌一時(shí)，可惜