東鳳地塊建設(shè)性報(bào)告及項(xiàng)目定位-文庫(kù)吧
2025-07-18 22:55 本頁(yè)面
【正文】 南頭鎮(zhèn)為中山第一個(gè)家電基地城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府一直致力于打造工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，并未對(duì)房地產(chǎn)過(guò)多的關(guān)注和發(fā)展規(guī)劃，致使一直以來(lái)，南頭的房地產(chǎn)都較周邊房地產(chǎn)落后，價(jià)格亦相對(duì)較低。在近幾年，南頭隨著輕軌和太澳高速的逐步建設(shè)和即將完工，以及南頭經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展和市政規(guī)劃逐漸成熟的大勢(shì)驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)略見(jiàn)起色，近幾年陸續(xù)開(kāi)發(fā)了幾個(gè)樓盤(pán)，不再是單一民房住宅的情況，這些樓盤(pán)分別為花樣年華花園、蔚藍(lán)風(fēng)景花園（爛尾）、明日豪庭、金灣廣場(chǎng)、金桃園、南桂園等六個(gè)項(xiàng)目，整體均價(jià)約為2300元/平方米（在售罄后，搜集業(yè)內(nèi)人士及未退場(chǎng)銷(xiāo)售反映情況而推測(cè)的均價(jià)），現(xiàn)五個(gè)樓盤(pán)已全部售罄，南桂園洋房仍未開(kāi)售。綜上，現(xiàn)南頭處于無(wú)洋房在售時(shí)期，各售樓部都已處于全權(quán)簽約階段，房地產(chǎn)可說(shuō)非常冷淡。B、據(jù)悉，多發(fā)展商已在南頭購(gòu)地，其中碧桂園有500畝用地儲(chǔ)備南頭由于其家電產(chǎn)業(yè)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政規(guī)劃較為科學(xué)，與經(jīng)濟(jì)同時(shí)發(fā)展，已成相當(dāng)規(guī)模，并存在相對(duì)有規(guī)劃的商業(yè)圈，而輕軌和太澳高速的開(kāi)通，形成便利的交通網(wǎng)絡(luò)，相對(duì)污染少，空氣清新，相對(duì)小欖和東鳳的重工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)，暫時(shí)來(lái)說(shuō)，更適宜生活居?。ㄕ?qǐng)見(jiàn)下實(shí)景圖），且市場(chǎng)價(jià)格低（估計(jì)土地成本相對(duì)較低），離順德容桂僅一橋之隔（到容桂中心僅需十分鐘車(chē)程），能充分發(fā)揮其價(jià)格洼地效應(yīng)，隨著房地產(chǎn)的順勢(shì)發(fā)展，極有可能成為容桂的宜居后花園。綜合上述利好，據(jù)悉，現(xiàn)已有多家發(fā)展商儲(chǔ)地待發(fā)，其中碧桂園已有500畝用地儲(chǔ)備，雖何時(shí)開(kāi)發(fā)仍是未知之?dāng)?shù)，但南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)及其發(fā)展的利好大勢(shì)已成可能，而目前冷淡的市場(chǎng)估計(jì)只是南頭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)熱的過(guò)渡期。交通狀況良好的市政路規(guī)劃及居住環(huán)境金盛隆超市以及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈壹加壹超市及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈環(huán)東鳳部分樓盤(pán)情況東鳳樓盤(pán)情況A、物業(yè)類(lèi)型較全，小高層為主流逸湖半島佛奧項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭高層，18層，20%；小高層，12層，80%高層，1824層，75%；別墅，20%；小高層，510層，5%小高層，11層，90%；多層，6層，10%小高層，12層，100%小高層，11層，70%；多層，6層，30% 在佛奧項(xiàng)目花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其18層以上單位銷(xiāo)售非常不理想，驗(yàn)證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定律：高層水土不服。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)發(fā)展商，都做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品，估計(jì)是把握住東鳳當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣。B、樓盤(pán)定位差異大，面市產(chǎn)品多樣，整體以大單位戶(hù)型為主樓盤(pán)逸湖半島佛奧項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭合計(jì)一房30000120150二房12802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262復(fù)式28000028別墅0150000150合計(jì)7466502104506002656從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)戶(hù)型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達(dá)60%，這說(shuō)明目前東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸向中大戶(hù)型轉(zhuǎn)變，以大五房、復(fù)式、別墅為主的享受消費(fèi)型占到17%，市場(chǎng)定位有向高端客戶(hù)看好的趨勢(shì)。以一房和公寓為代表的小戶(hù)型，在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場(chǎng)（以上統(tǒng)計(jì)的戶(hù)型比例數(shù)據(jù)來(lái)源于五個(gè)樓盤(pán)的部分?jǐn)?shù)據(jù)，供做參考）。C、佛山“大鱷”佛奧地產(chǎn)樓價(jià)飆高，整體推售策略較單一樓盤(pán)逸湖半島佛奧項(xiàng)目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭均價(jià)比較3600元/㎡4200元/㎡3300元/㎡3600元/㎡3300元/㎡①佛山“大鱷”佛奧地產(chǎn)項(xiàng)目花園樓盤(pán)售價(jià)漸漸拉近與周邊的小欖、古鎮(zhèn)樓盤(pán)價(jià)格的距離；②在各樓盤(pán)推售策略中，主要宣傳推廣以開(kāi)盤(pán)活動(dòng)和常規(guī)戶(hù)外廣告投放為主，推售策略較為單一，銷(xiāo)售較為冷清。D、外來(lái)客戶(hù)群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶(hù)群受房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來(lái)其它置業(yè)者約占20%。外來(lái)客戶(hù)構(gòu)成東鳳房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的主動(dòng)力。容桂部分樓盤(pán)情況具體情況如下：A、凱藍(lán)名都發(fā)展商：瑞豐地產(chǎn)佛山凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司總代理：中地行位置：容桂文海中路，離項(xiàng)目約15分鐘車(chē)程占地：均價(jià)：5000元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例二房12117%三房（小三房）23158%（大三房）180四房18025%合計(jì)712100%B、保利百合花園發(fā)展商：保利地產(chǎn)位置：容桂文海西路，離項(xiàng)目約17分鐘車(chē)程占地：均價(jià)：5600元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例備注二房65677253%無(wú)空中花園8697234相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園三房1171187241%相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園122137162相應(yīng)有兩個(gè)面積大小不同的空中花園四房180182366%有兩個(gè)大面積空中花園及超大陽(yáng)臺(tái)合計(jì)576100%C 、世紀(jì)豪庭發(fā)展商：佛山順德區(qū)超霸房產(chǎn)有限公司位置：容桂容奇大道中占地：約2萬(wàn)平方米均價(jià)：40004600元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例小三房1225%大三房1061173675%合計(jì)48100%D、活力盈居二期發(fā)展商：新振華位置：容桂文星路與文明西路交匯處均價(jià)：47005000元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房63716012%小三房8910738476%四房1186012%合計(jì)504100%E、東逸灣發(fā)展商：順德東升房地產(chǎn)建設(shè)有限公司位置：容桂小黃圃外環(huán)路占地：6000多畝均價(jià)：洋房4500元/平方米（有別墅銷(xiāo)售）戶(hù)型分析：在售組團(tuán)已全部售罄，新一期將在2010年34月份開(kāi)售F、佛羅倫斯發(fā)展商：佛山市宏泰來(lái)房地產(chǎn)有限公司位置：容桂桂州大道東占地：6萬(wàn)平方米均價(jià)：5000元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房77805623%三房8890（小三房）11966%117136（大三房）42四房1461572811%合計(jì)245100%G、華夏新城發(fā)展商：新振華位置：容桂振華路占地：10萬(wàn)平方米均價(jià)：50005600元/平方米戶(hù)型分析：戶(hù)型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房86185%三房10611921670%四房1331429025%合計(jì)366100%H、小結(jié)就以上樓盤(pán)情況分析，容桂基本都以套內(nèi)面積進(jìn)行銷(xiāo)售。以三房為主，四房次之，大部分為大面積單位，今年新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目基本帶有大面積空中花園或陽(yáng)臺(tái)，利用當(dāng)?shù)靥厥鈭?bào)批辦法或漏洞（據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售員反映情況）變相贈(zèng)送面積，可較隨意的變更戶(hù)型，如兩房變?nèi)?，促?
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