【正文】 局，促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，為項目提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。C、人為環(huán)境車流不息，人流聚集，為銷售奠基 項目位于105國道旁。此生活圈是容桂最成熟最新穎的地區(qū)，基本達(dá)到吃喝玩樂全業(yè)態(tài)水平，人流很大，雖位于容桂中心，但由于項目靠近容桂的地理優(yōu)勢，其距項目不遠(yuǎn)，可歸入項目半小時生后圈。項目所在東鳳鎮(zhèn)水陸交通十分便利，105國道南北貫穿東鳳境，省道364公路橫穿東西兩翼，珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北，東面沿容桂水道，三面環(huán)河，綿延而下。南頭部分樓盤情況項目占地面積 （平方米）建筑面積 （平方米）均價價格范圍情況花樣年華16000265025002800售罄蔚藍(lán)風(fēng)景2400066000————已銷售部分，現(xiàn)爛尾明日豪庭37486無法查核　18002200售罄金灣廣場無法查核無法查核210017002500售罄金桃園無法查核260001800無法查核售罄南桂園未知未知未知未知此發(fā)展商現(xiàn)在售別墅，價格900016000元/平方米，已開發(fā)三期。以一房和公寓為代表的小戶型，在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場（以上統(tǒng)計的戶型比例數(shù)據(jù)來源于五個樓盤的部分?jǐn)?shù)據(jù)，供做參考）。南頭房地產(chǎn)概述A、已開發(fā)樓盤全部售罄，現(xiàn)南頭處于無洋房銷售時期南頭鎮(zhèn)為中山第一個家電基地城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)政府一直致力于打造工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，并未對房地產(chǎn)過多的關(guān)注和發(fā)展規(guī)劃，致使一直以來，南頭的房地產(chǎn)都較周邊房地產(chǎn)落后，價格亦相對較低。B、本地發(fā)展商得天獨(dú)厚，實(shí)力不容忽視本地發(fā)展商除受知名開發(fā)商進(jìn)駐促使發(fā)展外，以本土優(yōu)勢先拔頭籌，　　憑著對本土地理環(huán)境與人文風(fēng)情的了解，不少本土開發(fā)商在“大鱷”進(jìn)駐前就搶得了橋頭堡。隨著近年東鳳鎮(zhèn)城鎮(zhèn)性質(zhì)特色小家電基地的確立，工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)模式的推動，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，以及和北部近臨的佛山已經(jīng)確立起“珠三角西岸一極”戰(zhàn)略地位等多種有利條件的推動，東鳳房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到較大地改善，較快速地發(fā)展。26 項目機(jī)遇。18交通情況。 如何規(guī)避項目的劣勢而塑造產(chǎn)品獨(dú)特個性？尋找到本項目目標(biāo)客戶群，將是本項目能否成功的關(guān)鍵。本項目所處區(qū)域為中山順德邊陲重鎮(zhèn)，生活配套不完善，工廠多空氣污染厲害，交通路網(wǎng)濟(jì)后，導(dǎo)致片區(qū)居住氛圍不足，怎樣才不被這些因素束縛，銷售一路高歌猛進(jìn)，除了其獨(dú)特的品牌魅力之外，應(yīng)該有更深層次的問題值得我們思考：在東鳳總體規(guī)劃中，以105國道為中軸線項目區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的副中心，未來居住方向?qū)⒊吧鷳B(tài)居住”發(fā)展，這一點(diǎn)表明其升值潛力非常樂觀，但這是否足以引起消費(fèi)者的共鳴而激發(fā)出購買欲望呢？如果僅僅以政府的一個規(guī)劃藍(lán)圖就能起到如此大的作用，那為什么至今沒有人氣？東鳳的房價與容桂小欖還有一定的差距，但從佛澳項目花園的客戶來看，購買者并非全部是首次置業(yè)者，而二次、三次置業(yè)的比例竟達(dá)到54％，房價的高低又起到多大的作用呢？深入研究和分析這些問題，才能抓住本項目的核心所在，因此：252。3 環(huán)東鳳部分樓盤情況。38價格定位。2007年年底，佛山地產(chǎn)大鱷佛奧地產(chǎn)正式進(jìn)駐東鳳，圈地360畝，從而一定程度促進(jìn)東鳳房地產(chǎn)的發(fā)展。綜上，由于靠近容桂的大良房價相對昂貴，而杏壇鎮(zhèn)及欖核鎮(zhèn)又相對較遠(yuǎn)，本地客戶極少流入德勝河河北及順德其它城鎮(zhèn)購房，從而促進(jìn)本地客戶購買及房地產(chǎn)發(fā)展，同時，又促進(jìn)容桂追求更低樓價的中低階層客戶流向順德周邊中山城鎮(zhèn)低價格的樓盤購買。交通狀況良好的市政路規(guī)劃及居住環(huán)境金盛隆超市以及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈壹加壹超市及周邊商鋪形成規(guī)劃性的商業(yè)圈環(huán)東鳳部分樓盤情況東鳳樓盤情況A、物業(yè)類型較全，小高層為主流逸湖半島佛奧項目花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭高層，18層，20%；小高層，12層，80%高層，1824層，75%；別墅，20%；小高層，510層，5%小高層，11層，90%；多層，6層，10%小高層，12層，100%小高層，11層，70%；多層，6層，30% 在佛奧項目花園調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其18層以上單位銷售非常不理想，驗證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。佛山凱藍(lán)房地產(chǎn)有限公司總代理：中地行位置：容桂文海中路，離項目約15分鐘車程占地：均價：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例二房12117%三房（小三房）23158%（大三房）180四房18025%合計712100%B、保利而此居住片區(qū)所在的450畝地塊位于東鳳鎮(zhèn)北部偏東，北沿雞鴉水道，與順德容桂鎮(zhèn)僅一橋之遙，隔河相望；西靠105國道，車流不息；南沿鎮(zhèn)主要對外交通干道之一的橫二快線；東面向部分住宅以及瑣碎的工業(yè)片區(qū)。項目地塊現(xiàn)為荒地，周邊用紅磚圍起圍墻，兩面為荒地及原始的零散民房，一面接105國道，一面接雞鴉水道，除靠近金島酒店及同安政府大樓外，二十分鐘路程生活圈內(nèi)基本沒有公共設(shè)施配套。上述自然環(huán)境，為“會呼吸的江岸運(yùn)動社區(qū)”定位打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。相對位置來說，僅橫二快線能緩解105國道的緊張交通，但隨著東鳳鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，主干道105國道交通狀況日漸惡劣，由于鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的緣故，多為大型卡車或中型車，致使交通紊亂的同時，一定程度破壞了生活便利性及居住環(huán)境，而橫二快線仍未完工，未能正式啟用，無法對國道進(jìn)行交通分流，其它分流道路貧乏，導(dǎo)致國道現(xiàn)況塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令人擔(dān)憂，為項目銷售外因的一大瓶頸。項目機(jī)遇A、政府重點(diǎn)規(guī)劃居住片區(qū)項目處在重點(diǎn)規(guī)劃居住片區(qū)，有利于項目發(fā)展項目所在的同安居住片區(qū)為東鳳鎮(zhèn)政府規(guī)劃的兩大居住片區(qū)之一，為即將重點(diǎn)開發(fā)的新型片區(qū)，規(guī)劃已啟動，綠化系統(tǒng)已初步開工，橫二快線東阜路段已完工。綜上，容桂的競爭激烈房地產(chǎn)局面對項目銷售威脅頗大。劣勢——對發(fā)展商的綜合實(shí)力要求高。 b：活水社區(qū)增加環(huán)河跑道，讓活動環(huán)繞社區(qū) c：面對雞鴨水道利用設(shè)計理念，把江岸私有化，當(dāng)然直接把部門運(yùn)動社施建在岸邊，例如網(wǎng)球場 d：綠化園林設(shè)計多利用區(qū)內(nèi)河涌，建成自然風(fēng)格的小區(qū)景觀環(huán)境。N+1（2）戶型設(shè)計 在上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈的城市里，房地產(chǎn)開發(fā)商為自己的樓盤制造更多的賣點(diǎn)，爭取更多的客戶，在產(chǎn)品開發(fā)上不斷創(chuàng)新，這些戶型產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到150%、甚至200%的實(shí)用率，兩房三房想變就變，百變靈動。灣也代表了樓盤的檔次和風(fēng)情價格定位A、定價原則：l 以類比項目作為參照容桂區(qū)域以實(shí)用面積算：保利最新一期高層均價5600元/㎡，均價5000元/㎡都為送面積單位，折合建筑面積計算為：4700元/㎡及4200元/㎡東鳳區(qū)域以建筑面積算：逸湖半島傳統(tǒng)戶型，以建筑面積計算3600元/㎡，佛澳項目花園建筑面積單價為4300元/平方米。推廣建議待項目地塊正式規(guī)劃確定后，再根據(jù)實(shí)際項目及市場情況擬