【正文】 息相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)，近年來有了飛速的發(fā)展。 2）第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)占主導(dǎo)地位。（詳見下圖） 0501001502002503003504004505005501998 1999 2021 2021 2021國內(nèi)生產(chǎn)總值示意圖泰州市國內(nèi)生產(chǎn)總值海陵區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值單位：億元 ★資料來源： 2021 年泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 1）從圖中我們可以清楚的看出泰州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：第一產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例最小，且比重逐年減少；第二產(chǎn)業(yè)仍然是海 10 陵區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，比重占國內(nèi)生產(chǎn)總值的一半左右。自 1995 年以來，泰州市國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長率保持在 %－ 12%之間，平均增長率為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計(jì) 2021年泰州市的經(jīng)濟(jì)增長速度將超過歷年。 “十五”期間，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長預(yù)期調(diào)控目標(biāo)為 11%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10%以上，財(cái)政收入年均增長 13%，城市化水平提高到 47%，城鄉(xiāng)居 民收入實(shí)際年均增長幅度高于“九五”時(shí)期。新長鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達(dá)。另外，泰州新區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，預(yù)計(jì)三至五年內(nèi)居民將達(dá)到 10 萬人以上。 2021 年，泰州市主城區(qū)及下轄的縣級市都在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，舊城改造步伐加快。 2021 年以來，泰州市委市政府號召全市進(jìn)行沿江開發(fā)、服務(wù)沿江開發(fā)，力爭在短時(shí)間內(nèi)與蘇南形成經(jīng)濟(jì)聯(lián)動的發(fā)展態(tài)勢，帶動泰州經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及目標(biāo) 目前，泰州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期。全方位的對外交流和合作不斷擴(kuò)大，市及各市（區(qū) ）已與 7 個(gè)城市締結(jié)為國際友好城市。三井物產(chǎn)、 YAMAHA、 LG、 GMT 等世界著名的跨國公司均已在泰州落戶?！芭c國際接軌”已成為全市上下為之奮斗的共同目標(biāo)，各項(xiàng)規(guī)劃、各項(xiàng)建設(shè)、各項(xiàng)設(shè)施都在為著泰州的對外開放、為著構(gòu)建優(yōu)良的投資環(huán)境而努力。縱橫全境的新長（江蘇新沂 —— 浙 7 江長興）鐵路、寧啟（南京 —— 啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢將再上一個(gè)新臺階。 高速公路建設(shè)取得突破性進(jìn)展，寧通高速公路、江陰 —— 靖江長江公路大橋及其北接線廣靖高速公路均已建成通車，泰州已成為京滬高速公路、同三（黑龍江同江 —— 海南三亞）高速公路線上必經(jīng)的一座城市。 利用 100 公里長江黃金岸線的優(yōu)勢，建有多座萬噸級深水港口，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。地級市成立后，泰州作為一個(gè)區(qū)域中心城市的功能日趨完善，對推動區(qū)域工業(yè)化進(jìn)程的作用日益明顯。近 20 年來，年平均經(jīng)濟(jì)增長速度保持在 10%以上，擁有春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江集團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)，所轄市、區(qū)有5 個(gè)先后進(jìn) 入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市、區(qū)）的行列。 泰州市具有 2100 多年歷史，歷代人文薈萃、商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。 泰州市是 1996 組建的年輕的地級市，下轄姜堰、興 化、泰興、靖江四個(gè)縣級市和海陵、高港兩區(qū)。 有關(guān)泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)背景情況和未來三年內(nèi)住宅及商業(yè)物業(yè)規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃，我們采用拜訪相關(guān)政府部門、查閱泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒和發(fā)展規(guī)劃資料的調(diào)查方式；有關(guān)泰州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和消費(fèi)者實(shí)際置業(yè)情況，我們則采取樓盤實(shí)地調(diào)查和問卷隨機(jī)調(diào)查的方法。 5 核心目標(biāo)：通過本次市場調(diào)研，得出最優(yōu)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；使發(fā)展商知道本項(xiàng)目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤最大化。 了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤廣告費(fèi)用占總銷金額的比例。 目標(biāo)客層的界定。 了解目標(biāo)客層的需求趨勢。 二、調(diào)查目標(biāo) 了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場總 體發(fā)展態(tài)勢、共同點(diǎn)和差異性。 1 “鳳凰 21”南側(cè)地塊 項(xiàng)目開發(fā)定位調(diào)研報(bào)告 2 目 錄 一、調(diào)查說明 二、調(diào)查目標(biāo) 三、調(diào)查方式 （一） 泰州概況 泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 泰州市概況 泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及目標(biāo) 泰州市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析 泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu) 泰州市行政區(qū)域劃分及發(fā)展趨勢分析 人口數(shù)量 居民收入和消費(fèi)水平分析 泰州市居民儲蓄存款余額分析 城市居民可支配收入狀況分析 城市居民消費(fèi)性支出與可支配收入比例分析 泰州市民消費(fèi)性支出比例分析 城市居民居住情況 居民居住房屋的產(chǎn)權(quán)分析 4. 2 居民房屋建筑式樣分析 （二） 市場環(huán)境調(diào)查 3 調(diào)查對象 調(diào)查內(nèi)容 競爭者的實(shí)力分析 2021 年泰州市土地上市總量 競爭樓盤產(chǎn)品分析 近年來泰州房地產(chǎn)市場走勢分析 市場現(xiàn)有產(chǎn)品狀況分析 （三） 市場需求調(diào)查 調(diào)查對象 調(diào)查內(nèi)容 市場需求狀況分析 消費(fèi)群體分析 消費(fèi)者投資態(tài)度調(diào)查 消費(fèi)者購房動機(jī)調(diào)查 消費(fèi)者需求點(diǎn) 調(diào)查 （四） 廣告媒體效果分析 調(diào)查對象 廣告策略 媒體效果分析 （五） “鳳凰 21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析 （六） 項(xiàng)目總銷金額預(yù)測 （七）給開發(fā)商的幾點(diǎn)建議 4 “鳳凰 21”南側(cè)地塊項(xiàng)目開發(fā)定位 調(diào)研報(bào)告 一、調(diào)查說明 本次市場調(diào)研工作主要是針對泰州市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的，調(diào)研報(bào)告內(nèi)容主要包括：泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境分析、供求市場分析及營銷推廣策略分析等。 本調(diào)研報(bào)告中的數(shù)據(jù)均以客觀事實(shí)為依據(jù)，我們力爭把泰州市房地產(chǎn)市場最真實(shí)的情況展示在開發(fā)商面前。 確定“鳳凰 21”南側(cè)地塊物業(yè)類型。 了解目標(biāo)客層能承受的心理價(jià)位。 了解泰州及周邊城市住宅、商鋪樓盤的規(guī)劃現(xiàn)狀。 了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤營銷推廣策略。 三、調(diào)查方式 由于本次市場調(diào)研工作涉及面廣，調(diào)查內(nèi)容繁多，資料 的來源也不盡相同，因此，調(diào)查方式也隨之不同。 （一）泰州概況 泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 泰州市概況 泰州地處長江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長江北岸，總面積 5790平方公里，總?cè)丝? 人，全市總戶數(shù) 萬戶。滬寧高速公路的順利通車，使泰州成功進(jìn)入了上海經(jīng)濟(jì)圈，西面連接揚(yáng)州市，東面緊靠上海市、南通市，與只有一江之隔的蘇州市、無錫市、常州市相距只有 小時(shí)的 6 路程。 改革開發(fā)以來，泰州社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主的工商業(yè)城市。泰州市地處沿海和長江 “T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，有良好的區(qū)位優(yōu)勢、資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 作為國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴(kuò)大對外開放開發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邁出了新的步伐。集航運(yùn)、灌溉、排澇等五大功能的“新大運(yùn)河” —— 泰州引江河 工程已于1999 年竣工，通江達(dá)海的五條重要航道在這里交匯。至 2021 年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平。 高度發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，使有“蘇中第一門戶”之稱的泰 州離外面的世界更近了。至 2021 年，全市外商獨(dú)資、合資企業(yè)已達(dá) 1100 家，泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市 5 個(gè)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已迎來了美、德、日、韓等 10 多個(gè)國家和地區(qū)的 360 多個(gè)項(xiàng)目。而春蘭、林海、匯豐等一批企業(yè)也在世界各地設(shè)立了商務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)基地。 與此同時(shí)，以 內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、外塑形象 為宗旨的 軟環(huán)境建設(shè) 活動在政府各職能部門全面展開，一個(gè)具有開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴(yán)明規(guī)范的法制環(huán)境、健康文明的人文環(huán)境的新泰州已展現(xiàn)在世界面前。 首先，國家投入大量資金進(jìn)行沿江開發(fā)。 8 第二，城市基礎(chǔ)建設(shè)全面展開。就海陵區(qū)而言，2021 年拆遷總量達(dá) 12021 戶，居民的生活品質(zhì)將進(jìn)一步提升，同時(shí)也極大地帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 第三、交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。 泰州市“十五”期間主要發(fā)展目標(biāo)為：國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得明顯成效，經(jīng) 濟(jì)增長質(zhì)量和效益顯著提高；國有、集體企業(yè)基本建立現(xiàn)代企業(yè)制度，社會保障制度比較健全，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制邁出實(shí)質(zhì)性步伐；經(jīng)濟(jì)和社會的開放度明顯提高，開放型經(jīng)濟(jì)、私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)取得重大突破；就業(yè)渠道拓寬，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，物質(zhì)文化生活有較大改善，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)；科技教育加快發(fā)展，城鄉(xiāng)居民素質(zhì)進(jìn)一步提高，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)展。 泰州市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)分析