賀州市某項目地塊價值研究報告-展示頁
2025-03-12 02:57本頁面
【正文】 勢的發(fā)展，以此獲得政府以及各方面的支持，擴大影響，賦予項目更廣闊的發(fā)展空間。本項目就能提供這樣的新式復(fù)合與發(fā)展空間，輻射和吸引周邊地區(qū)的人遷移到賀州。 （ 3） 城市化發(fā)展的促進 從鄉(xiāng)鎮(zhèn)及小城市向城市遷移的新居民，對居住空間的需求與傳統(tǒng)的城市居民有著不同的訴求重點。同時將提升項目本身的消費吸引力。 （ 2） 城建形象的提升 作為賀州的西大門，幾條重要公路的經(jīng)過，本項目就是賀州的一個名片，建設(shè)好了將可以大大提升賀州的城市現(xiàn)象。 ?新型商業(yè)街區(qū)建筑的示 范性價值 項目全部建成后，帶給賀州人民的是一個穿插了豐富的人文旅游景觀、融入東西方的建筑特色、美觀漂亮的建筑立面效果、更突出表現(xiàn)賀州獨特的風(fēng)俗文化的建筑群，對提升與帶動賀州新型的商業(yè)街區(qū)建設(shè)水 6 平的示范作用是顯而易見的。 本 地塊的地段優(yōu)越，周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，有較長的臨街面，因此，具有較高的土地開發(fā)價值。 地塊價值 項目占地約 500 畝，四周都與四條城市主要道路（其中一條為 規(guī)劃路）相連。 隨著該地段的居民不斷增加和賀州經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各種生活配套設(shè)施將會不斷增加，該地段的居住和商業(yè)價值將可以大大提高，因此，本項目地段位置的發(fā)展前景看好。基地距離市中心新興北路約 2 公里。 城西區(qū)的開發(fā)建設(shè)有利于城市結(jié)構(gòu)的完善，提 升了城西區(qū)乃至整個賀州市的區(qū)位條件和投資環(huán)境，并大大的提升了城西區(qū)地塊的開發(fā)價值。 地段價值 4 （ 1）地段區(qū)位 項目土地所在位置位于賀州的城西區(qū)（賀江以北、新興北路以西的城區(qū)范圍），它東臨賀州市目前最繁華和熱鬧的區(qū)域 —— 城中區(qū)，西接城市西環(huán)路，是賀州對外聯(lián)系的重要交通樞紐。 由以上 因素綜合分析 ，我們有充足的理由相信在未來項目運營期內(nèi)， 賀州城市發(fā)展狀況良好， 經(jīng)濟 仍將 保持快速發(fā)展 。這將可打破一直以來珠三角輻射力不足和廣東與鄰省交流未如理想等困擾，從而擴展珠三角 經(jīng)濟帶動與輻射作用，賀州作為與粵毗鄰的城市，具有巨大的發(fā)展機遇 。 （ 5）城市經(jīng)濟發(fā)展機遇 賀州所處區(qū)位及資源優(yōu)勢給整個賀州 產(chǎn)生正面影響的因素主要有 ： ?“ 中國 —東盟 自由貿(mào)易區(qū)” “中國 — 東盟博覽會”永久落戶南寧，“中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，為廣西帶來巨大的商業(yè)機會，賀州作為中國大西南與粵、港、澳陸上 對接的重要窗口之一，具有得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢 。 圖 13 賀州地理位置及交通圖 （ 4）區(qū)域旅游資源 賀州是廣州至桂林黃金旅游線中段的新亮點，這里旅游資源豐富，集自然風(fēng)光、人文景觀、民族風(fēng)情于一體，境內(nèi)有姑婆山、大桂山兩個 3 國家級森林公園；有被稱為“天下第一洞”的鐘山縣碧水巖、被譽為“十里畫廊”的鐘山 荷塘風(fēng)光以及“人間仙境”鵝塘紫云洞等喀斯特地貌風(fēng)景區(qū)，還有被列為國家重點文物保護單位的臨賀故城、黃姚古鎮(zhèn)、秀水狀元村、明代古城、古石城等歷史人文景觀，這里的瑤族風(fēng)情、客家文化富有特色、令人神往。 （ 3）區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢 賀州位于廣西壯族自治區(qū)東北部， 并處于湘、粵、桂三?。▍^(qū)）結(jié)合部，背靠大西南、面向粵港澳，同時地 處粵港澳經(jīng)濟圈和大桂林旅游經(jīng)濟圈 的輻射范圍 ，是 中國－東盟 經(jīng)濟圈與泛珠三角地區(qū)聯(lián)系的重要城市之一，是 大西南東進粵港澳最便捷的出海通道之一 ，是三省交界處的重要樞紐城市 。如圖 12 所示，賀州城市經(jīng)濟近十年來保持了快速穩(wěn)定的發(fā)展土地價值 地域價值 區(qū)域價值 地段價值 地塊價值 社會價值 社會示范作用帶動 城建形象的提升 城市化發(fā)展的促進 人文價值的提升 物業(yè)開發(fā)價值 居住價值 商業(yè)價值 投資價值 經(jīng)濟價值 當前評估價值 未來評估價值 旅游觀賞價值 2 勢頭，預(yù)計在 未來幾年內(nèi) 仍 將保持 這樣的 增長 趨勢。 項目土地價值的構(gòu)成要素分析 圖 11 土地價值系統(tǒng)構(gòu)架圖 地域價值 區(qū)域價值 （ 1）城市概況 賀州市 作為 2021 年新設(shè)立的地級市，目前轄八步區(qū)、鐘山縣、富川瑤族自治縣和昭平縣三縣一區(qū)，總面積 11855 平方公里，總?cè)丝诩s 210萬 。 物業(yè)開發(fā)價值 土地價值的實現(xiàn)需要開發(fā)來實現(xiàn)，充分利用現(xiàn)有土地的資源稟賦 ,通過合理的定位和規(guī)劃，開發(fā)具有市場前景的物業(yè)，最終實現(xiàn)土地的使用價值，物業(yè)開發(fā)價值包括居住價值、商業(yè)價值、投資價值、觀賞旅游價值等。 項目土地價值的構(gòu)成要素 土地價值的主要構(gòu)成要素主要有如下四點： 地域價值 地域價 值是土地因其特有的地理環(huán)境位置而具有的價值，包括土地所在的城市及城市所在區(qū)位的區(qū)域價值、土地所在城區(qū)的地段價值以及地塊特有的內(nèi)部資源價值。土地價值的作用是在于對 城市經(jīng)濟及社會的發(fā)展 提供指南。 1 土地價值的定義及構(gòu)成要素 土地價值概述 現(xiàn)代城市土地（或稱 “熟地 ”）有償使用是由于它巨大的 土地 價值。熟地雖 是從原始自然的土地和農(nóng)業(yè)土地（或稱 “生地 ”） 演變 而來，但由于 經(jīng) 過人類社會勞動加工， 使得 生地原有效用極大地擴大，并增加了許多新的內(nèi)容 ,產(chǎn)生了新的價值 ,因此也可以說在效用上出現(xiàn)了具有重大意義的質(zhì)的變化。 因此，不斷認識、挖掘和利用土地價值是本項目成功與否的關(guān)鍵所在 。 社會價值 社會價值是指土地開發(fā)后給社會帶來的價值回報，土地的社會價值主要包括對社會示范作用的帶動、城建形象的提升、城市化發(fā)展的促進，人文價值的提升等。 1 經(jīng)濟價值 土地的經(jīng)濟價值主要是指土地的市場評估價格，是以貨幣的形式衡量土地價值的大小，土地的經(jīng)濟價值包括目前土地的市值以及未來幾年內(nèi)市場增值的空間。 （ 2）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 2021 年賀州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達到了 132 億元， 比 2021 年增長了13％。 1 9 9 5 2 0 0 4 年賀州G D P 的增長情況（單位：億元）607080901001101201301401995 1996 1997 1998 1999 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年GDP 圖 12 賀州近十年 GDP 增長走勢圖 從中長期的趨勢來看，賀州國民經(jīng)濟水平運行良好，處于正在穩(wěn)步上升的通道之中，為本項目價值的實現(xiàn)提供了良好的宏觀經(jīng)濟條件。 賀州城市定位的目標是全力打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的“大賀州”，把賀州建成桂東地區(qū)的
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