【正文】 商業(yè)配套，無法滿足生活的需要，基于本案較大的體量，入住人口的規(guī)模，需要利用本案的商業(yè)部分引進較強品牌商家來強化商業(yè)配套，提高項目的市場接受度。 例如 ：永輝超市 …… 商業(yè)部分引進強力品牌商家 資源優(yōu)化 2—— 配套 抗性的化解二 鑒于本案內(nèi)部自行配臵學(xué)校，為了提高項目的知名度及價值內(nèi)涵，最大化吸引客戶注意，我司建議在項目啟動之初，就明確引進當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校，當(dāng)然，如果能夠?qū)W(xué)校本部遷徙過來則是更棒。 教育配套提前引進當(dāng)?shù)刂麑W(xué)校的分校 鑒于本案已有的九年一貫式學(xué)校，為了增強這種優(yōu)勢，我司建議引進知名品牌雙語幼兒園，以滿足社區(qū)需求并提升項目附加值。 也 作為前期賣點導(dǎo)入。 引進國際品牌雙語幼兒園 資源優(yōu)化 2—— 配套 抗性的化解三 資源優(yōu)化 2—— 配套 抗性的化解三 本案是百萬方的大宅，周邊沒有像樣的醫(yī)療設(shè)施，對生活品質(zhì)及便利性上造成極大影響，也將成為臵業(yè)者的擔(dān)憂。我司建議本案通過政府牽頭，和蚌埠當(dāng)?shù)刂准夅t(yī)院合作，在本案設(shè)立社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站，以解決客戶的后顧之憂。 醫(yī)療進社區(qū)，建立當(dāng)?shù)刂t(yī)院的社區(qū)外駐點 資源優(yōu)化 3—— 環(huán)境 抗性的化解一 本案位于高新區(qū)，片區(qū)工廠林立，煙筒高立，對空氣及環(huán)境造成一定污染，影響居住。另基地緊鄰小黃山，我司建議：為政府搭橋，力邀國際知名景觀公司參與小黃山生態(tài)景觀改造方案。 使其成為蚌埠城市西南的一道亮麗風(fēng)景線，進而優(yōu)化居住環(huán)境，提高本案附加值。更主要是通過媒介放大宣傳。 搭橋邀請國際知名景觀公司，參與政府小黃山改造方案，通過媒介放大效果 項目基地內(nèi)部有多條高壓線，對項目建設(shè)及形象存在一定的影響。 可以 借助高壓線的退讓要求，有規(guī)劃的建立多條綠化軸線，并呼應(yīng)形成圍繞本案的景觀軸線公園，即消弱高壓線的抗性，又提高本案的價值。 借助高壓線的退讓要求，修建景觀軸線公園 資源優(yōu)化 3—— 環(huán)境 抗性的化解二 資源優(yōu)化 4—— 交通 抗性的化解 本案位于城市邊緣區(qū)域，相對于市中心較偏，周邊公交較少而且站點距離本案有段距離。因此我司建議把公交站點（ 12 103路）延伸到本案，一來提高項目價值及知名度，二來利于本案客戶看房。同時可利用這兩路公交車做廣告載體。 與政府部門協(xié)商延伸公交站點到本案 本案地處蚌埠尚不被認可適合居住的高新區(qū)。 本案周邊樓盤價格也在 4000元 /㎡ 左右，與大家所認可的蚌埠國際花都所在區(qū)域售價相差 10%左右。 本案規(guī)模百萬平米，高新區(qū)范圍內(nèi)的購買力非常差，客群需要鎖定全市及下轄縣域的客戶。 本案容積率只有 ，會有豐富的產(chǎn)品線，客群還會涉及各個收入階層。 單單靠“綠地品牌、百萬規(guī)?！?，很難最大化的撬動客戶選擇高新區(qū)的這個項目。我們必須找到一個資源優(yōu)化的方向，從而撬動客戶。 增加賣點的資源優(yōu)化考慮 最終，我們選擇了 —— 高 性 價 比 增加賣點的資源優(yōu)化考慮 超大盤聞名的碧桂園，選擇用價格、品質(zhì)來體現(xiàn)高性價比。 作為綠地，品牌就昭示著品質(zhì)的一切。價格固然是個很好的利器，但其是把雙面刃，我們更愿意選擇另一把市場利器 —— 產(chǎn)品極致創(chuàng)新 資源優(yōu)化 5—— 價值提升優(yōu)化 戶型是影響客戶購買房屋的主要因素之一，鑒于性價比將是本案的一大優(yōu)勢，則戶型優(yōu)化創(chuàng)新（譬如小三房）進一步提高本案的附加值將強化項目的性價比，引起市場的更大關(guān)注。 產(chǎn)品戶型優(yōu)化創(chuàng)新 小三房 入戶及空中花園 戶型提高附加值的一般手法 類別 指標(biāo) 方式 特點 贈送面積 陽臺 贈送一半面積 結(jié)合客廳或主臥布臵，增加寬敞感； 露臺 贈送全部面積 奇偶層送露臺，退臺送露臺的贈送全部面積； 內(nèi)庭 贈送一半面積 內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內(nèi)空間，贈送面積效率最高實用性較強。 凸窗 贈送全部面積 凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開通感但贈送面積較小。 夾層 贈送全部面積 在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。 復(fù)式 贈送部分面積 復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，坡頂設(shè)計 ，平層設(shè)計則可通過平臺、露臺實現(xiàn)面積贈送。 退臺 贈送全部面積 退臺式產(chǎn)生的露臺，可贈送全部面積 提高舒適度 入戶花園 贈送一半面積 入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。 步入式衣柜 —— 追求品位人士家庭的必備功能區(qū)，是舒適度的體現(xiàn)。 陽光房 贈送全部面積 270度景觀的陽光房， ，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度。 資源優(yōu)化 5—— 價值提升優(yōu)化 目 錄 2 3 14 市場調(diào)研及競爭環(huán)境分析 項目定位及延展 一期住宅組團創(chuàng)意策略及延展 3 3 5 整合傳播策略及延展 自身研判及資源優(yōu)化 3 6 明亮博遠服務(wù)優(yōu)勢 競爭環(huán)境的自身定位 一 “ 跳出地產(chǎn)看地產(chǎn)，跳出項目做項目” 站在蚌埠整個城市發(fā)展的角度上，從整個時代的人居需求高度上出發(fā)，立足于綠地集團對未來人居進程的社會使命，從城市形態(tài)與人居需求等緯度來思考與定位本項目的價值，是我們顛覆性策略思考的起點。 引領(lǐng)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 ?產(chǎn)品是當(dāng)?shù)厥袌龅母呒壆a(chǎn)品； ?項目規(guī)模在當(dāng)?shù)厥巧儆械拇笠?guī)模居住社區(qū)。 ?項目在客群中有較高的認知度。 ?產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鲇幸欢ǖ奶厣? ?項目規(guī)模在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模。 ?項目在客群中有一定的認知度。 本案的市場角色定位： 蚌埠市場的引領(lǐng)者 在各個城市中，按項目規(guī)模、產(chǎn)品層級來劃分，項目的市場角色定位大致有三種定位： ?產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌霰容^同質(zhì)，無太大特色。 ?項目規(guī)模較小。 ?項目在客群的認知度較低 項目市場角色定位 用張玉良董事長的話來講：“綠地是做當(dāng)?shù)卣胱?，而?dāng)?shù)仄髽I(yè)又做不了或者不容易做的事?！蓖ㄟ^引入先進的城市開發(fā)理念，積極參與新城建設(shè)，幫助城市升級換代。 一座城市的騰飛引擎 蚌埠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整個蚌埠產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集群，而蚌埠的綠地世紀(jì)城則必然是這個首腦中的“中央處理器”，如同 CPU一般，把持著區(qū)域發(fā)展的核心動能。居住、商業(yè)、商務(wù) …… 全面發(fā)展，綠地世紀(jì)城猶如這個區(qū)域 “中央引擎”，全面集中，均衡發(fā)展。 品質(zhì)引擎：國際團隊國際品質(zhì)，提升城市生活品質(zhì)； 經(jīng)濟引擎：助推高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速區(qū)域經(jīng)濟升級； 教育引擎：聯(lián)盟名牌教育機構(gòu) ，奠定城市未來基石。 功能定位 建立綠地品牌在蚌埠的市場地位，為世紀(jì)城的推廣提供形象價值支持及溢價能力的提升。 蚌埠綠地世紀(jì)城的出現(xiàn)和登場勢必引起整個市場的轟動！同時，以綠地世紀(jì)城產(chǎn)品系的標(biāo)準(zhǔn)和高度打造的城池，勢必吸引無限的關(guān)注和目光！ 綠地集團將以領(lǐng)跑者的身份，憑借綠地世紀(jì)城開創(chuàng)蚌埠城市生活新版圖 . 功能定位 客群定位 二 多元化產(chǎn)品＼復(fù)合型社區(qū) \百萬㎡絕對大盤 注定我們的客層是層次豐富而難以單一純粹去定義 . 項目核心價值：性價比優(yōu)勢 性價比 引爆 /拉闊市場 客群定位依據(jù) —— 初次臵業(yè)，實現(xiàn)新生活與家庭理想 —— 對生活擁有更高追求的中等收入家庭與個體 —— 主力購買人群年齡在 2045歲 /5060歲 —— 對居住與生活便利成本認同并滿意 —— 對項目國際宜居品質(zhì) /居住價值認同 —— 具備二次投資能力并看好增值潛力 目標(biāo)客群的概念描述 關(guān)鍵詞：追求更高與城市生活憧憬與投資增值 客群概念描述 作為一個百萬絕對大盤，客群范疇拉闊至整個蚌埠城區(qū)、下轄三縣 產(chǎn)品及功能定位 三 中檔價格 、 中檔客群是項目的市場競爭區(qū)隔。 先天資源與濱湖區(qū)、新城區(qū)不同，與其費盡力氣打造“生態(tài)”、走“城市方向”等概念，不如堅持“國際”路線： 本項目的核心競爭力就是由國際化品牌開發(fā)商打造的百萬平米的國際化新城。 產(chǎn)品功能定位思考 一方面，本項目所有產(chǎn)品類型，將在數(shù)年漸次展開，其一直是條暗線延續(xù)在整個推廣過程中；但是，它還無力承載項目的價值精髓， 大量的附加值來自于對項目國際化的傳播和解讀 ； 另方面，脫離社區(qū)基礎(chǔ)的國際化是無本之木，難以讓人信服；本項目不僅要建立 國際化的價值系統(tǒng) ，而且要給人以判斷國際化成果的標(biāo)準(zhǔn)，可以檢驗的成果。 產(chǎn)品功能定位思考 對國際化的演繹 國際視野：放眼全球的眼光 蚌埠的國際化視野，高起點規(guī)劃高新區(qū)，打造成城市名片 。 綠地的國際化視野，全國 30個新城建設(shè)的經(jīng)驗，馳騁四方，建筑里程碑 。 國際社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、園林設(shè)計的國際化程度 . 國際場所：多元的、先進的、和諧的場所 100萬方品質(zhì)社區(qū)， 3萬方商業(yè)配套、 110畝教育公建配套、小黃山景觀公園 擁有大量先進而充分的居住、商業(yè)、教育、文化、社交、娛樂、運動、休閑等場所。 國際建筑：多元的，先進的，和諧的規(guī)劃建造 先進的景觀體系 先進的戶型空間 先進的建筑品質(zhì) 先進的空間營造 國際生活 : 智能、健康、品味 健康生活方式 —— 生態(tài)走廊、小黃山公園 品位生活方式 —— 文化會所、社區(qū)內(nèi)部酒吧等配套 智能生活方式 —— 高科技手段在項目上的大量應(yīng)用 對國際化的演繹 對國際社區(qū)的基本認識 [ 國際社區(qū)是什么 ] 國際化社區(qū)是一個城市發(fā)展的結(jié)晶 —— 只有在國際化的城市才有國際化社區(qū)存在的土壤； 國際化社區(qū)是一個人們社會交往的平臺 —— 實現(xiàn)人的更高需要（夢想），滿足對品位、品質(zhì)、尊貴等的需要； 國際化社區(qū)是一種生活模式 —— 生態(tài)的，健康的，都市的，品位的，尊貴的，文化的。 [ 國際社區(qū)的特點 ] 多元社區(qū)：多國人群，多國建筑，多國文化，多國風(fēng)格，豐富多彩的社會活動 先進社區(qū)：代表先進階層，代表先進場所，代表先進建筑，代表先進社會活動 和諧社區(qū)：不同國籍人之間，不同場所之間，不同風(fēng)格建筑之間高度融合，自由共享。 [ 國際社區(qū)的價值構(gòu)成 ] 豐富的資源體系：大量的多元的充分的社會活動場所與公共空間 先進的標(biāo)準(zhǔn)體系：場所與公共空間的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與建造標(biāo)準(zhǔn)，高素質(zhì)的居民。 和諧的存在方式：為相似的先進階層，提供共同渴望的先進的社會活動方式。 對國際社區(qū)的基本認識 對本案國際化的落腳【一】 走在建筑藝術(shù)的時代前沿，采用國際感較強的建筑立面 融合國際文化的園林、景觀、小品 國際建筑 多元化的業(yè)態(tài)組合構(gòu)成。 濃郁的異國情調(diào)包裝風(fēng)格、店面裝飾風(fēng)格，構(gòu)成元素：帆布遮陽傘、格子布小木桌，休閑椅、燈光、 雕塑、噴泉、中英導(dǎo)視。 國際商業(yè)街區(qū) 對本案國際化的落腳【二】 國際教育體系：雙語幼兒園 +知名幼教中心 /知名學(xué)校合作 /外教師資 / 高級設(shè)施，滿足國際社區(qū)建立標(biāo)準(zhǔn)。 國際醫(yī)療體系：當(dāng)?shù)刂t(yī)院落地的社區(qū)醫(yī)療，配臵標(biāo)準(zhǔn)趨于國際化，滿足國際社區(qū)建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)。 國際級會所：售樓部包裝為社區(qū)會所，內(nèi)部裝飾風(fēng)格現(xiàn)代、時尚、國際感強，作為社區(qū)文化交流平臺。 國際配套 對本案國際化的落腳【三】 國際公約：國際社區(qū)和它所倡導(dǎo)的生活主張 國際公民：國際社區(qū)的居民和他們的私人故事 國際社會：國際社區(qū)的社交場：商務(wù)場、娛樂場、文化場、運動場、休閑場 設(shè)臵內(nèi)部刊物，宣揚項目的國際性。這是個必將流傳許久的物料，每一套都將有很高的流動閱讀率，國際概念全面認知。 國際生活平臺 對本案國際化的落腳【四】 與國際級建筑設(shè)計單位合作； 與國際級景觀設(shè)計單位合作； 與國際級物管顧問單位合作； 選用國際級智能化系統(tǒng)； 選用國際級品牌建材。 國際級合作團隊 對本案國際化的落腳【五】 化解一城雙盤帶來的客群分流 本案與綠地國際花都最大的差異在于： 本案不再是一個單純的房地產(chǎn)項目，而是 冠以“締造者”的身份立足于區(qū)域。以區(qū)域締造者的姿態(tài)，從城市運營角度利用項目自身先天資源造城，完善城市功能！ 并起到拉動區(qū)域經(jīng)濟、帶動區(qū)域升級的最終作用。 這是一個時代變化的需要， 我們將迎來“微縮城市”的居住體驗， 將迎來大都市生活方式的典范， 它涵蓋了項目的賣點，并作出總結(jié) —— 微縮城市 —— 城中城 繁華的 核心的 時尚的 便捷的 城市的 生活的 面子的 而這一切都很 城市 成熟的 形象定位 四 百萬級： 100萬方城市疆界，蚌埠