【正文】 皇庭港灣 171平米 客戶(hù)認(rèn)同： 客廳、主仆分區(qū)清晰 客戶(hù)不認(rèn)同： 圓形陽(yáng)臺(tái)實(shí)用性差 客戶(hù)認(rèn)同： 雙廚設(shè)計(jì)、大面寬客廳和觀景陽(yáng)臺(tái) 客戶(hù)不認(rèn)同： 主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 四季山水 151平米 圣莫麗斯 166平米 客戶(hù)認(rèn)同： 大面寬客廳和觀景陽(yáng)臺(tái)、套房式主臥。 客戶(hù)不認(rèn)同： 分區(qū)混亂 三湘海尚 170平米 客戶(hù)認(rèn)同： ?套房式主臥，自帶書(shū)房。 客戶(hù)不認(rèn)同： ?動(dòng)區(qū)空間面積浪費(fèi)多。 首地容御 142平米 客戶(hù)不認(rèn)同： ?動(dòng)線(xiàn)交叉，布局混亂進(jìn)門(mén)見(jiàn)廳，與廳對(duì)視。主臥陽(yáng)臺(tái)使用率低，存在死角。 海怡灣 143平米 客戶(hù)認(rèn)同： ?大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)、大面寬客廳 +餐廳、戶(hù)內(nèi)花園 浪琴半島 170平米 客戶(hù)認(rèn)同： ?主臥與書(shū)房套房設(shè)計(jì)、 雙主臥設(shè)計(jì) 客戶(hù)不認(rèn)同： ?主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái) ?超豪華主臥空間，配置多功能弧形景觀大露臺(tái) ?電梯直接入戶(hù)花園 ?多功能弧形景觀大露臺(tái)：可打造天際泳池 、 露天 SPA、 空中花園 ?內(nèi)凹式戶(hù)內(nèi)花園可打造陽(yáng)光書(shū)房 ?挑高客廳，盡顯雍容空間 ?中空部分可搭板，為自由改造空間 蝴蝶谷 240平米復(fù)式 ?復(fù)式下層 ?復(fù)式上層 ?缺少傭人區(qū) 三湘海尚 280平米頂復(fù) ?復(fù)式下層 ?復(fù)式上層 ?二層主人私屬空間 ?多功能景觀大露臺(tái) ?客廳挑空 6米 ?五大景觀大陽(yáng)臺(tái)環(huán)繞 ?入戶(hù)花園 ?私家會(huì)客室 ?全明書(shū)房 基于客戶(hù)問(wèn)卷和市場(chǎng)調(diào)查戶(hù)型設(shè)計(jì)基本動(dòng)作 戶(hù)型優(yōu)化 必備動(dòng)作 1：適用性強(qiáng)的入戶(hù)花園 必備動(dòng)作 2：大面寬客廳（至少 以上） 必備動(dòng)作 3： L型或 U型大廚房（至少 1個(gè)中式廚房） 必備動(dòng)作 4：套房式主臥 必備動(dòng)作 5：大尺度陽(yáng)臺(tái) 基本 動(dòng)作 ?適用性強(qiáng)的入戶(hù)花園； ?大面寬客廳； ?套房式主臥（至少帶主衛(wèi)和步入式衣帽間）； ?大尺度陽(yáng)臺(tái)（至少客廳一面）； ?至少 1個(gè)中式廚房設(shè)計(jì)（至少設(shè)計(jì)為 L型） 基于客戶(hù)問(wèn)卷和市場(chǎng)調(diào)查戶(hù)型設(shè)計(jì)規(guī)避動(dòng)作 戶(hù)型優(yōu)化 規(guī)避動(dòng)作 1：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)空間 規(guī)避動(dòng)作 2：交通區(qū)浪費(fèi)過(guò)多 規(guī)避動(dòng)作 4：主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái) 規(guī)避動(dòng)作 3：動(dòng)靜不分區(qū)，動(dòng)線(xiàn)交叉 規(guī)避動(dòng)作 4：小面寬房間，使用極其尷尬 規(guī)避 動(dòng)作 ?入口無(wú)玄關(guān)空間； ?交通區(qū)面積過(guò)大； ?臥室和客廳交叉分區(qū)； ?小面寬房間設(shè)計(jì)； ?主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)； 房型 主力面積 功能配臵 三房 130155 三房 +兩廳 +兩衛(wèi) 四房 170 四房 +兩廳 +兩衛(wèi) +工人房 復(fù)式 戶(hù)均 475 六房 +家庭廳 +兩廳 +三衛(wèi) +工人房 3房尺度建議 基本建議 建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 130150 45 1622 次臥面積 陽(yáng)臺(tái)面積 廚房面積 主臥衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間 廚房 912 67 811 建筑面積 廳開(kāi)間 廳進(jìn)深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 150170 610 2448 1538 次臥面積 客廳陽(yáng)臺(tái) 主臥陽(yáng)臺(tái) 入戶(hù)花園 主臥衣帽間 主臥衛(wèi)生間 618 518 10左右 35 58 公共衛(wèi)生間 廚房面積 工人房是否帶衛(wèi)生間 26 是 4房尺度建議 其它動(dòng)作 其它豪宅發(fā)展建議 入口建議以與路面高度齊平的直接進(jìn)入形式 主入口形式： ?選擇在車(chē)流、人流較少的南光路。 ?設(shè)計(jì)形式以直接進(jìn)入的入口為宜。 其他動(dòng)作 入口處精致景觀設(shè)計(jì) 其他動(dòng)作 參考三湘海尚，建議智能化按照中高端標(biāo)準(zhǔn) 住宅類(lèi)別 常用系統(tǒng) 備選系統(tǒng) 完整度 客戶(hù)類(lèi)型 豪華住宅 中央控制系統(tǒng)、智能開(kāi)關(guān)（智能窗簾 /智能照明 /智能家電）、背景音樂(lè)、安防、門(mén)禁、遠(yuǎn)程控制 家庭 AV、家用中央吸塵及新風(fēng)系統(tǒng)、寵物設(shè)備、智能衛(wèi)浴、車(chē)庫(kù)智能換氣、自動(dòng)澆花、自動(dòng)給排水 7090% 奢享型需求 中高檔住宅 中央控制系統(tǒng)、智能開(kāi)關(guān)（智能窗簾 /智能照明 /智能家電）、安防 高效能門(mén)窗、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻保溫 4060% 舒適型 普通住宅 安防 無(wú) /或者少數(shù) 1030% 經(jīng)濟(jì)型 /便利型 ?在完成基本的安防措施基礎(chǔ)上，能為項(xiàng)目?jī)r(jià)值加分的智能化主要集中在客戶(hù)能夠 直接感知、直接體驗(yàn) 的設(shè)備上，因此建議在門(mén)窗、新風(fēng)系統(tǒng)、家居控制方面和外墻保溫增加配臵，同時(shí)建議 控制成本，不采用昂貴的設(shè)備 。 其他動(dòng)作 智能化基本層次需滿(mǎn)足安防要求 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 吸頂探測(cè)器 閉路電視監(jiān)控 有線(xiàn)電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng) 車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng) 智能門(mén)鎖 其他動(dòng)作 引入成本合理的家居智能系統(tǒng)，增加舒適度。 電梯刷卡系統(tǒng) 電梯智能卡 智能控制弱電箱 中央控制器 智能溫控 智能窗簾 其他動(dòng)作 新風(fēng)系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)是客戶(hù)比較敏感的配臵 ?干掛幕墻起到“遮陽(yáng)傘”的功能，保護(hù)外保溫板不受雨雪侵蝕，可以抵擋輻射。 ?外保溫方式防止冷 /熱橋產(chǎn)生，優(yōu)于內(nèi)保溫 ?流動(dòng)空氣層揮發(fā)保溫板水汽，永久保持保溫板的干燥及保溫效果。 ?將傳熱系數(shù)降至很低的數(shù)值。 室內(nèi) 室外 斷橋 加厚混凝土外墻 加厚保溫層 流動(dòng)空氣層 干掛磚幕墻 干掛幕墻 進(jìn)氣散熱伸縮縫 空氣層 外保溫 混凝土層 干掛彩釉玻璃 斷橋干掛龍骨架 其他動(dòng)作 事項(xiàng) 說(shuō)明 客戶(hù)認(rèn)可度 ★★★☆☆ 成本控制度 ★★★★★ 成本范圍 250元 /平米以?xún)?nèi) （德國(guó)旭格在 15002023元 /平） 事項(xiàng) 說(shuō)明 客戶(hù)認(rèn)可度 ★★★☆☆ 成本控制度 ★★★★★ 成本范圍（樓面） 100元 /平米（含鍍膜 160左右） 斷熱鋁材 LOWE玻璃 高效窗戶(hù)保溫系統(tǒng)，減少室外熱對(duì)流 其他動(dòng)作 臵換式新風(fēng)換氣系統(tǒng)主要是針對(duì) ： ?室內(nèi)的空氣污染較室外更嚴(yán)重 ?低能耗建筑必須考慮有組織的通風(fēng)換氣 ?通風(fēng)的耗能與節(jié)能 ?臵換式通風(fēng)的概念 ?熱濕分離的空氣處理概念 保證室內(nèi)外空氣的流通，改善通風(fēng)耗能 其他動(dòng)作 事項(xiàng) 說(shuō)明 優(yōu)點(diǎn) ?新風(fēng)在冬夏均以比室溫低的溫度送入室內(nèi)，使人體始終吸入的是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣流帶走，讓人始終處在健康的新風(fēng)環(huán)境中。 使用案例 當(dāng)代 MOMA、上海中鷹黑森林、南京朗詩(shī)國(guó)際 客戶(hù)認(rèn)可度 ★★★★☆ 成本控制度 ★★★★★ 成本范圍（樓面） 5060元 /平米 一年四季處于健康的新風(fēng)環(huán)境中 其他動(dòng)作 設(shè)計(jì)陽(yáng)光車(chē)庫(kù) ? 設(shè)臵地下室陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，配以部分綠化景觀，通過(guò)側(cè)面或天井采光，形成人性化的陽(yáng)光車(chē)庫(kù) 其他動(dòng)作 車(chē)位比建議做到 2： 1 項(xiàng)目 車(chē)位比 紅樹(shù)西岸 ： 1 三湘海尚 ： 1 香密湖一號(hào) 2： 1 皇庭港灣 2： 1 卓越維港 ： 1 幸福里 2： 1 鴻威海怡灣 ： 1 君匯新天 ： 1 客戶(hù)調(diào)研結(jié)論 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 ?訪(fǎng)談客戶(hù)中，半數(shù)以上的客戶(hù)擁有 2臺(tái)車(chē)。近 4成客戶(hù)家中有 1部車(chē)。少數(shù)客戶(hù)家庭中有 3輛車(chē)以上。 ?建議在車(chē)位比例分配時(shí)至少做到 1： 2，即 1戶(hù) 2個(gè)車(chē)位 。 ?按照市場(chǎng)調(diào)研情況，深圳主要高端物業(yè)項(xiàng)目的車(chē)位比基本在 2： 1的平均水平。 其他動(dòng)作 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 溢價(jià)動(dòng)作 戶(hù)型定位 其它動(dòng)作 價(jià)格預(yù)判 價(jià)格 項(xiàng)目入市價(jià)格預(yù)估 ? 根據(jù)項(xiàng)目定位和物業(yè)價(jià)值的溢出預(yù)估。 ? 根據(jù)項(xiàng)目土地價(jià)值稀缺性預(yù)估。 ? 根據(jù)片區(qū)未來(lái)和共享豪宅片區(qū)未來(lái)規(guī)劃利好預(yù)估。 豪宅價(jià)值驅(qū)動(dòng)力 4000050000 55000－ 60000 土地增值，穩(wěn)步上漲 高溢價(jià)空間 22023－ 28000 獨(dú)占城市核心和市政景觀雙重稀缺資源的豪宅項(xiàng)目，價(jià)值無(wú)可復(fù)制和比較 后海片區(qū)典型豪宅毛坯價(jià)格 （鴻威海怡灣、寶能北區(qū) ) 項(xiàng)目區(qū)域二手成交價(jià)格參考 【未來(lái)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)預(yù)期】 觀點(diǎn)一：前海中心規(guī)劃實(shí)施 /地鐵 2號(hào)線(xiàn) /后海世界金融港逐步實(shí)施 /項(xiàng)目周邊市政商業(yè)文體配套開(kāi)始進(jìn)入服務(wù)階段 ?南山規(guī)劃逐步落地，主要豪宅區(qū)規(guī)劃利好逐漸釋放，項(xiàng)目區(qū)域在建配套投入使用，豪宅價(jià)值持續(xù)提升。 5000055000 觀點(diǎn)二：土地的稀缺性?xún)r(jià)值導(dǎo)致項(xiàng)目自身價(jià)值增長(zhǎng)。 ?關(guān)內(nèi)直接開(kāi)發(fā)土地日益稀缺，項(xiàng)目土地價(jià)值自然增長(zhǎng)。 結(jié)論三：項(xiàng)目基本價(jià)值已經(jīng)脫離了簡(jiǎn)單的學(xué)位房和景觀房，而是深圳豪宅板塊的一個(gè)不可復(fù)制、無(wú)比較級(jí)的城市核心區(qū)豪宅。 ?項(xiàng)目占據(jù)城市核心區(qū)和公園景觀的豪宅優(yōu)勢(shì)，自身豪宅物業(yè)產(chǎn)品價(jià)值的打造，完全脫離了現(xiàn)有片區(qū)的價(jià)格約束，與后海片區(qū)現(xiàn)有價(jià)格區(qū)間接近。 靜態(tài)價(jià)格預(yù)估 大都市核心區(qū)土地價(jià)值極度稀缺的溢價(jià)評(píng)估 本次匯報(bào)主要觀點(diǎn) 觀點(diǎn) 1：項(xiàng)目周邊的公園景觀、城市資源、教育配套，屬于項(xiàng)目的基礎(chǔ)性?xún)r(jià)值。 觀點(diǎn) 2：項(xiàng)目擁有的城市資源與公園景觀的雙重稀缺資源的融合價(jià)值，是本項(xiàng)目成為豪宅并具有高溢價(jià)能力的核心價(jià)值。 觀點(diǎn) 3：按照價(jià)值最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化的原則，凸顯項(xiàng)目城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目自身獨(dú)特的豪宅價(jià)值體系，在產(chǎn)品面積段方面與主流豪宅片區(qū)現(xiàn)有尺度保持一致。 觀點(diǎn) 4：根據(jù)項(xiàng)目定位和物業(yè)價(jià)值的溢出預(yù)估、項(xiàng)目土地價(jià)值稀缺性預(yù)估和片區(qū)未來(lái)和共享豪宅片區(qū)未來(lái)規(guī)劃利好 3方面，中原地產(chǎn)認(rèn)為本項(xiàng)目未來(lái) 2年入市之際能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為 5500060000元 /平米。 附件 附件 1：客戶(hù)敏感點(diǎn)問(wèn)卷調(diào)查 附件 2：三湘海尚業(yè)主智能化調(diào)查 附件 3：新規(guī)下拼合戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 附件 4：入戶(hù)泳池和車(chē)位同層問(wèn)題 附件 5：項(xiàng)目規(guī)劃布局 6次修正稿 附件 6：區(qū)域內(nèi)未來(lái)入市項(xiàng)目概覽 附件 1 客戶(hù)敏感點(diǎn)問(wèn)卷調(diào)查 ? 根據(jù)調(diào)研目標(biāo)客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查分析。 ? 全部客戶(hù)數(shù)據(jù)來(lái)自于中原地產(chǎn)二/三級(jí)市場(chǎng)成交客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)。 ?在 131150平米的面積段戶(hù)型結(jié)構(gòu)中，客戶(hù)多傾向于舒適型 3房。 ?可見(jiàn)我們的客戶(hù)群體注重的更多是舒適度。 Q1:131150平米面積段的戶(hù)型選擇 ?在 151170的面積段戶(hù)型結(jié)構(gòu)中， 7成客戶(hù)選擇舒適 4房。 Q2:151170平米面積段的戶(hù)型選擇 ?9成以上的客戶(hù)希望客廳帶大陽(yáng)臺(tái)。 ?首先客廳帶有陽(yáng)臺(tái)是舒適型大宅的必備 ?其次在有荔香公園美景的前提下，客廳的大陽(yáng)臺(tái)更能為業(yè)主帶來(lái)舒適的享受。 Q3：客廳是否帶陽(yáng)臺(tái) 目標(biāo)客戶(hù)物業(yè)敏感點(diǎn)問(wèn)卷調(diào)查分析 客戶(hù)敏感點(diǎn) ?7成的客戶(hù)傾向兩廳相連。 ?連同兩廳可以增加廳堂的開(kāi)間尺度，體現(xiàn)寬敞舒適的大宅風(fēng)范。 Q4：客廳與餐廳是否分開(kāi) ?近 5成客戶(hù)在面積合適的情況下會(huì)考慮入戶(hù)花園；另外近 4成客戶(hù)則不希望有。 ?原因在于花園可以有贈(zèng)送面積并且可以體現(xiàn)大宅的舒適度。但另一方面，入戶(hù)花園會(huì)浪費(fèi)一定的面積，對(duì)于小面積戶(hù)型來(lái)說(shuō)實(shí)用性不高。 Q5：是否希望帶入戶(hù)花園 ?6成的客戶(hù)需要保證孩子臥室能同時(shí)放下床和書(shū)桌。 ?所以在以后設(shè)計(jì)產(chǎn)品的時(shí)候，應(yīng)該注意次臥和兒童房的進(jìn)深以及開(kāi)間。 Q6:您對(duì)于小孩房的要求 目標(biāo)客戶(hù)物業(yè)敏感點(diǎn)問(wèn)卷調(diào)查分析 客戶(hù)敏感點(diǎn) ?超過(guò) 6成的客戶(hù)選擇中式廚房。 ?32%的客戶(hù)選擇中西雙廚設(shè)計(jì)，主要是由于該部分客戶(hù)是選擇了大 4房或者 5房以上的戶(hù)型格局。 Q7：您希望廚房設(shè)計(jì)中式廚房還是中西雙廚 ?62%絕大多數(shù)選擇 3房的客戶(hù)不希望帶傭人房，沒(méi)有必要也不使用。 ?29%選擇選擇 4房以上的客戶(hù)則傾向于帶傭人房，方便照顧家人生活起居。 ?建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候分戶(hù)型來(lái)設(shè)臵傭人房。 Q8：您希望帶傭人房嗎？ ?超過(guò) 6成以上的客戶(hù)僅需要 2個(gè)洗手間。 ?因?yàn)樵谠L(fǎng)問(wèn)客戶(hù)中傾向舒適 3房的客戶(hù)占多數(shù)。 3房?jī)尚l(wèi)是最合理的安排。 ?其余傾向舒適 4房的客戶(hù)則因?yàn)榧抑腥藛T更多，會(huì)選擇 3個(gè)及以上的衛(wèi)生間來(lái)滿(mǎn)足生活需要。 Q9：您對(duì)于衛(wèi)生間的個(gè)數(shù) 目標(biāo)客戶(hù)物業(yè)敏感點(diǎn)問(wèn)卷調(diào)查分析 客戶(hù)敏感點(diǎn) ?近 6成的客戶(hù)不希望主臥帶書(shū)房。 ?選擇 3房的人數(shù)多于 4房。而3房的戶(hù)型中主臥帶書(shū)房的結(jié)構(gòu)并不實(shí)用。 ?建議在戶(hù)型設(shè)計(jì)的時(shí)候注意分房型來(lái)設(shè)計(jì)書(shū)房位臵。 5房等戶(hù)型可以考慮主臥帶書(shū)房。 Q10：您希望的主臥里面帶不帶書(shū)房 ?希望主臥設(shè)計(jì)帶落地窗或者陽(yáng)臺(tái)的客戶(hù)比例接近。 ?希望獲得觀看荔香公園景觀，是被調(diào)查客戶(hù)選擇的重要原因。 Q11：您希望主臥是否帶陽(yáng)臺(tái)？ ?選擇 3房的客戶(hù)傾向一個(gè)主臥的結(jié)構(gòu)，選擇 4房的客戶(hù)傾向 2個(gè)主臥的結(jié)構(gòu)。 ?