【正文】 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 桂林市九里香堤項目（原水榭華庭） 市場定位分析報告 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 倍訊易 深圳市新基地物業(yè)顧問有限公司 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 前 言 受桂林市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，新基地在前期市場調(diào)研及調(diào)研報告的基礎上，用 8 個工作日（ 2021 年 6 月 7 日 —— 2021 年 6 月14 日）進行了項目前期策劃工作的第二階段 —— 項目定位階段，在此過程中，新基地組織了包括策劃小組、銷售精英和市場調(diào)研部多位同事在內(nèi)的專案小組，對項目進行了全方面的論證和分析，最終整理撰寫成本文。 在整個報告的三個階段 —— 市場調(diào)研報告、項目定位報告以及營銷推廣報告中，項目定位報告是整個策劃階段的核心部分，他繼承和發(fā)揚了調(diào)研報告的精華， 通過一系列科學嚴謹?shù)姆治觯瑢㈨椖康姆椒矫婷孢M行了深入的理解和研究，最終指導具體的推廣工作事宜。 新基地一直認為，房地產(chǎn)的項目定位并不是發(fā)展商或者策劃師天馬行空拍拍腦袋就可以得來的，而是要經(jīng)過嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查分析，通過對自己項目、周邊樓盤、競爭對手、目標客戶的充分了解，經(jīng)過周密的分析后，才能找到一個準確的定位。在房地產(chǎn)市場上，相似地段的樓盤，地價、建筑成本、位置等往往都是接近的，有些樓盤甚至目標市場也相似，這就更要求項目在定位時找準定位。 新基地認為在項目的定位過程中，必須充分考慮以下幾個準則： 1． 創(chuàng)新性： 推陳出 新，而不是簡單的模仿、抄襲； 2． 適易性： 定位是否符合項目本身的特征； 3． 可行性： 定位能否很快被市場接受、是否能為發(fā)展商創(chuàng)造利潤。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 4． 排他性： 定位是否具備持續(xù)生命力，是否會被對手在銷售周期內(nèi)迅速模仿和超越； 5． 延展性 ：定位是否易于貫徹到項目開發(fā)設計和推廣中去。 如果項目的定位過程中能充分認識項目的優(yōu)劣式，發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢，回避劣勢或想辦法把劣勢為優(yōu)勢， 而且可以防止其他樓盤的模仿，并能為日后的物業(yè)包裝提供廣闊的空間， 引起目標客戶的共鳴，則不僅能為項目日后的規(guī)劃設計、物業(yè)包裝、營銷推廣提供廣闊的空間，也能很快的贏得廣泛的市場 ，為發(fā)展商贏得最大的利潤。 在報告主體的第一部分，將主要對項目進行相關分析，分析的內(nèi)容包括項目概況、地盤分析以及房地產(chǎn)項目 ，項目概況主要是對項目開發(fā)的規(guī)劃條件以及項目開發(fā)的背景進行闡述，為項目的定位分析提供提綱性的依據(jù)，而地盤分析和項目 對項目的具體情況，從市場的角度去分析項目的特征，為項目的定位分析提供事實性的參考依據(jù)。 本篇報告的主要部分出現(xiàn)在第二部分，本部分主要是針對項目的產(chǎn)品進行了細致的定位，其范圍包括市場定位、客戶群定位、項目整體定位、項目功能定位 、項目形象定位以及項目價格定位等各個有關項目定位方面的內(nèi)容，希望能通過對這些方面的詳細分析及定位，為發(fā)展商下一階段的項目方案設計提供具體的指導性意見。 報告的第三部分是項目的物業(yè)建筑及園林設計建議，本部分主要是在項目第二部分關于定位的論述基礎上，對項目的產(chǎn)品這一塊進行符合產(chǎn)品定位的詳細闡述，希望可以在項目產(chǎn)品最終確認之前，對產(chǎn)品設計提供指導性意見。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 報告的最后一部分是項目投資效用及風險分析，此部分主要是針對項目不同的定位方案，通過財務分析來為發(fā)展商提供決策上的依據(jù)。 毫無疑問，本份報告是整個項目策劃階段的核 心，是項目進入具體實施階段的必要參考，因此在本份報告中，將改變項目市場調(diào)查階段的報告撰寫方式，主要是在通過對項目本身及市場情況進行分析的基礎上，加強結(jié)論性的判斷和推理，使之真正成為項目規(guī)劃和以后銷售策劃的依據(jù)。 在本份報告完成通過后，新基地將進一步對項目銷售工作進行分析討論，并進一步提供《桂林九里香堤項目市場營銷推廣報告》作為項目宣傳推廣的建議。 在本份報告的分析過程中，得到了發(fā)展商提供的財務數(shù)據(jù)，也得到了項目運營管理商在相關方面的支持，在此對發(fā)展商和運營管理商的信任表示感謝，同時對策劃中心其他同事在報告的 撰寫過程中提供的幫助致以謝意！ 深圳市新基地物業(yè)顧問有限公司策劃部 九里香堤項目策劃小組 2021 年 6 月 6 日 目 錄 第一部分 項目基本情況分析 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一、項目概況 二、項目地盤分析 項目地塊形狀分析 項目地塊景觀分析 項目地塊區(qū)位分析 項目周邊配套分析 三、項目 項目優(yōu)勢（ strength）分析 項目劣勢（ weakness）分析 項目機會點（ opportunity）分析 項目潛在威脅（ threat）分析 第二部分 項目定位 一、項目市場定位 定位原因 定位內(nèi)容 定位詮釋 二、客戶群定位 1 、定位原因 定位內(nèi)容 3 、定位詮釋 三、項目物業(yè)定位 定位原因 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 定位內(nèi)容 定位詮釋 四、項目功能定位 定位原因 定位內(nèi)容 定位詮釋 五、項目形象定位 定位原因 定位內(nèi)容 定位詮釋 第三部分 物業(yè)建筑及園林設計建議 一、項目開發(fā)時機分析 二、主力戶型選擇及組合建議 戶型設計類型 戶型結(jié)構(gòu)面積 戶型組合比例 戶型功能搭配 戶型設計要點建議 三、環(huán)境景觀設計要點 園林設計主導思想 園林面積建議 園林設計類型 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 四、配套設施規(guī)劃建議 五、會所配套設施建議 會所位置建議 會所面積建議 會所設施功能建議 六、社區(qū)服務及物業(yè)管理要點 社區(qū)服務內(nèi)容建議 物業(yè)管理費用 相關公司簡介及推薦 七、裝修套餐建議 八、項目智能化建議 第四部分 項目投資效益及風險分析 一、項目總投資估算 基本數(shù)據(jù) 投資成本 二、銷售收入及回報率 三、項目財務分析 項目開發(fā)周期方案設計 項目開發(fā)周期間的現(xiàn)金流量 項目財務分析 （ 1）凈現(xiàn)值 (NPV) （ 2）凈現(xiàn)值率 (NPVR) 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （ 3）內(nèi)部收益率 四、項目風險分析 項目敏感性分析 保本點分析 概率分析 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第一部分 項目基本情況分析 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一、項目概況 項目名稱 “九里香堤”（暫定名） 項目位置 臨桂縣境內(nèi)，兩江國際機場高速公路入口處 開發(fā)商 桂林市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目管理 深圳愛地時代 建筑規(guī)劃 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司 園林設計 深圳歐博景觀園林設計公司 營銷策劃 深圳市新基地物業(yè)顧問有限公司 規(guī)劃 總用地 274, ㎡ 規(guī)劃建筑面積 122,560 ㎡ 其 中 公建面積 16,000 ㎡ 住宅面積 106,560 ㎡ 總套數(shù) 434 套 容積率 綠化率 類型 獨立式別墅 雙連別墅 TOWNHOUSE 別墅面積（㎡） 58， 860 22， 500 25， 200 面積比例 % % % 注：以上數(shù)據(jù)主要參考了柏濤第一稿設計方案及第二稿設計建議，在柏濤第二稿設計方案出來之后，數(shù)據(jù)將會做相應調(diào)整。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 二、項目地塊分析 項目地塊形狀分 析 a、項目地塊形狀較不規(guī)則，總面積 243,697 ㎡ 中有 16, ㎡為長近600 米、寬約 30 米的不規(guī)則狹長地塊，另有幾千平米位于兩山谷之間，其他部分基本是一完整整體； b、地塊東北角一小塊近 1000 平米面積屬“桂林米粉大王”，但不影響項目地塊的完整性； c、地塊現(xiàn)狀基本平整，大部分面積處于同一高程； d、地表北面總體比南面高約 1 米。 圖一 地塊內(nèi)農(nóng)田 圖二 地塊東南角一處果林 圖三 地塊內(nèi)有多個這樣的小魚塘 圖四 202 倉庫 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目地塊景觀 分析 a、項目周邊自然景觀豐富，南面為有一定景觀價值的石山，相對高度約為 100 米，但山腳有多處墳地，須進行遷移及整改； 圖五 南面山體遠景 圖六 石山墳墓群 b、項目東北面是機場路，青獅潭西干渠沿機場路向東南流出，西干渠水質(zhì)較清，有較好的利用價值；機場路另外一面是舊的廠房，短時間內(nèi)難以拆遷，對景觀和環(huán)境有一定影響；東北面遠處連綿的青山，宜于觀賞； 圖七 西干渠 圖八 北面廠房和遠山 c、項目東面為在建別墅項目“麒麟灣”，擋住東面 一些舊的農(nóng)民房，增加了東面的景觀； d、項目西面是占地 50 萬平方米的“熊虎山莊”，現(xiàn)有一面近兩米高破舊的圍墻與地塊隔開，沒有太大的觀賞價值，其中動物氣味和嗥叫聲對 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目有較大影響，須造景來彌補。 圖九 熊虎山莊平面圖 圖十 熊虎山莊圍墻外觀 圖十一 緊靠地塊的老虎籠 圖十二 緊靠地塊的鱷魚潭 e、臨桂縣旅游資源、人文景觀較為豐富，地塊西面的“熊虎山莊”就較有景觀價值，另外臨桂縣內(nèi)還有 古桂柳運河、李宗仁故居、陳宏謀宗祠、飛虎隊遺址、 兩江民 國影視城、 宛田“小龍脊”瑤寨景區(qū)等人文景觀。 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項目地塊區(qū)位分析 圖十二 項目地塊區(qū)位圖 a、項目地塊位于西城開發(fā)區(qū)，兩江國際機場高速公路入口處，距“香江飯店”約 8 公里，緊靠機場路公路交通便利，但現(xiàn)在沒有通往市區(qū)的公交車； 資料均來源于網(wǎng)上，只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ b、地塊距桂柳高速公路入口僅約 2 公里，距兩江國際機場約 20 公里左右。 圖十三 兩江機場收費站