【正文】 海南興隆項目產(chǎn)品定位報告報告思路認(rèn)知市場分析客群發(fā)現(xiàn)自身價值確定定位及突破方向提出產(chǎn)品發(fā)展建議第一部分 市場研究與分析市場研究與分析市場研究與分析宏觀層面 —— 房地產(chǎn)行業(yè)總體形勢向好，短期內(nèi)受政策調(diào)控影響將呈現(xiàn)高位震蕩格局， 2023年投資型需求將受到抑制。中觀層面 —— 海南房地產(chǎn)市場總體向好，短期內(nèi)呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)，預(yù)計 2023年將高位震蕩，部分區(qū)域有價格下調(diào)的可能。微觀層面 —— 興隆區(qū)尚屬價值洼地，隨石梅灣旅游及開發(fā)價值的顯現(xiàn)，未來潛力較大。研究結(jié)論一、宏觀背景分析一、宏觀背景分析在、在 ““ 保增長、防通脹保增長、防通脹 ”” 的大基調(diào)背景下，的大基調(diào)背景下， 2023年必定是個政策頻出、政策頻變年必定是個政策頻出、政策頻變年，政策面存在較大的不確定性，對行業(yè)將帶來不同層面的調(diào)整；年，政策面存在較大的不確定性，對行業(yè)將帶來不同層面的調(diào)整； 2023年市場的持續(xù)繁榮一定程度上透支了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)上漲的動能，政策頻年市場的持續(xù)繁榮一定程度上透支了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)上漲的動能，政策頻出、價格高位運行的現(xiàn)狀，將引發(fā)一段時期內(nèi)的客戶觀望，銷售速度趨緩；出、價格高位運行的現(xiàn)狀，將引發(fā)一段時期內(nèi)的客戶觀望，銷售速度趨緩；基于、基于 ““ 保增長保增長 ”” 的主基調(diào)，房地產(chǎn)做為保障經(jīng)濟企穩(wěn)的重要貢獻行業(yè)，不會受的主基調(diào)，房地產(chǎn)做為保障經(jīng)濟企穩(wěn)的重要貢獻行業(yè)，不會受到過度打壓；加之開發(fā)商資金鏈相對充裕、市場到過度打壓；加之開發(fā)商資金鏈相對充裕、市場 ““ 防通脹防通脹 ”” 預(yù)期依然存在，因預(yù)期依然存在，因此預(yù)計此預(yù)計 2023 年房地產(chǎn)市場的銷售價格不會出現(xiàn)大的波動，將維持一定幅度內(nèi)年房地產(chǎn)市場的銷售價格不會出現(xiàn)大的波動，將維持一定幅度內(nèi)的穩(wěn)定；的穩(wěn)定；基于民生愿望，政府出拳穩(wěn)定房價，投機型需求將受到打壓，投資型需求將受、基于民生愿望，政府出拳穩(wěn)定房價，投機型需求將受到打壓，投資型需求將受到抑制；到抑制；中長期看，房地產(chǎn)市場持續(xù)向好。、中長期看，房地產(chǎn)市場持續(xù)向好。二、海南房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— —— 經(jīng)濟背景經(jīng)濟背景 海南是一個缺乏實體經(jīng)濟支撐的海島省份，旅游＋地產(chǎn)的發(fā)展模式成為全省經(jīng)濟發(fā)展的唯一趨動力典型以旅游資源帶動城市發(fā)展的模式 除了坐擁山、海、天、樹等自然風(fēng)光及少數(shù)民族的人文風(fēng)情外，依托先天資源開發(fā)的溫泉、高爾夫等特色產(chǎn)品也成為吸引游客的增值砝碼。 2023年底的利好，促使市場出現(xiàn)一輪快速的非理性攀升； 2月份開始，受高企的房價和調(diào)控政策出臺的雙重影響，市場呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)，預(yù)計價格將出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。n 2023年底樓市刺激政策推出的預(yù)期促成市場集中交易n 海南國際旅游島規(guī)劃成為熱炒的題材n 2023年煤碳資源重組之后，大量游資重回?zé)狳c樓市尋找出路n 恰逢 12月份迪拜債務(wù)危機，大規(guī)模浙商資本回流，注入海南樓市n 1月份地方政府 “ 兩個暫停 ” 以及開發(fā)商惜售、客觀上加劇了供不應(yīng)求的恐慌二、海南房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— —— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀目前價格現(xiàn)狀，形成三個明顯的價格梯度n 以三亞自南向北依次遞減n 由海岸線向內(nèi)陸區(qū)域遞減n 別墅價格是酒店式公寓的 12倍二、海南房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— —— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀從開發(fā)進度看，三亞的亞龍灣、三亞灣等一線海景區(qū)域和?？诘拈_發(fā)空間有限，開發(fā)熱點正逐步向內(nèi)陸和沿東海岸向北轉(zhuǎn)移；海堂灣、陵水灣、石梅灣、神州半島等區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)進入集中開發(fā)狀態(tài)。供應(yīng)主要集中在東線臨海城市二、海南房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— —— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 基于旅游資源基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)業(yè)是海南經(jīng)濟增長的主要動力，因此政府不會出重拳打壓，整體市場表現(xiàn)將是高位維穩(wěn)2023年海南省商品房銷售面積 ，同比增長 %。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入 ，占地稅總額的 %。 過高過快的漲幅，市場需要一段時間來消化，在全國控制房價的主基調(diào)影響下，海南樓市將出現(xiàn)階段性觀望和調(diào)整。基于資源的唯一性和長期利好的支持，價格不會大幅回落，相反國際旅游島規(guī)劃細則出臺之后，局部熱點區(qū)域還有繼續(xù)追高的可能。二、海南房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析 —— —— 未來走勢預(yù)測未來走勢預(yù)測 價格杠桿發(fā)揮作用，客戶結(jié)構(gòu)將重新調(diào)整，短期投機者和中低端客戶必然出局。 旅游島規(guī)劃刺激下，大量項目啟動入市，并一改南（三亞）北 (?？?)兩端獨大的局面，而是沿東線全面開花。n 政策面：政策面：n 市場面：市場面：n 需求面：需求面：n 供應(yīng)面：供應(yīng)面：n對政策調(diào)控力度的期待n對價格承受力的質(zhì)疑n對海南曾經(jīng)泡沫的惶恐n國際旅游島規(guī)劃的利好n資源的稀缺性和唯一性n大量民間游資的注入客戶端客戶端觀望觀望開發(fā)商開發(fā)商信心等待行情信心等待行情政府政府偏中性的態(tài)度偏中性的態(tài)度二、海南房地產(chǎn)市場分析二、海南房地產(chǎn)市場分析預(yù)期市場態(tài)勢將高位維穩(wěn)，隨著國際旅游島規(guī)劃的細則逐步出臺，將夯實價格基礎(chǔ)，且?guī)硬糠譂摿^(qū)域的上漲。興隆是一個資源豐富卻未經(jīng)過系統(tǒng)開發(fā)的潛力資源區(qū)、興隆是一個資源豐富卻未經(jīng)過系統(tǒng)開發(fā)的潛力資源區(qū)海南唯一海南唯一 54洞原生高爾夫球場洞原生高爾夫球場興隆熱帶植物園興隆熱帶植物園三、興隆房地產(chǎn)市場分析三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— —— 區(qū)域分析區(qū)域分析稀有的溫泉資源稀有的溫泉資源石梅灣石梅灣?未經(jīng)過度開發(fā)的原生態(tài)海灘未經(jīng)過度開發(fā)的原生態(tài)海灘? ———— 青皮林青皮林?加井島加井島三亞博鰲的盛名之下，興隆沉寂多年，還未形成真正的旅游區(qū)概念、三亞博鰲的盛名之下，興隆沉寂多年，還未形成真正的旅游區(qū)概念由于旅游資源缺乏整體性的開發(fā)，旅游和生活設(shè)施配套的缺失，目前僅有熱帶植物園作為海南游的一個景點，雖然人氣較旺，卻難以留人，對于更多島外客而言，興隆認(rèn)知度較低。多數(shù)產(chǎn)品和營銷服務(wù)簡單粗陋，唯一具備規(guī)模和品質(zhì)的石梅山莊，卻也是默默無聞，待機而動。區(qū)域已有多個項目開發(fā)，在國際旅游島規(guī)劃背景下，市場正在預(yù)熱、區(qū)域已有多個項目開發(fā)，在國際旅游島規(guī)劃背景下，市場正在預(yù)熱開發(fā)規(guī)模水準(zhǔn)參差不齊，且各自為戰(zhàn)，難以形成統(tǒng)一的區(qū)域認(rèn)知形象、開發(fā)規(guī)模水準(zhǔn)參差不齊，且各自為戰(zhàn)，難以形成統(tǒng)一的區(qū)域認(rèn)知形象路網(wǎng)發(fā)達，由于缺乏通行工具支持，可達性差、路網(wǎng)發(fā)達，由于缺乏通行工具支持，可達性差東線高速及正在建設(shè)中的城市高鐵大大提升了該地區(qū)的交通環(huán)境東線高速及正在建設(shè)中的城市高鐵大大提升了該地區(qū)的交通環(huán)境 ，但是主城區(qū)相對主干交通有 15公里的距離，位置較偏，而且城市高鐵在興隆沒有站點，因此交通的便捷度有待提高。三、興隆房地產(chǎn)市場分析三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— —— 區(qū)域分析區(qū)域分析p 海南目前成熟旅游區(qū)的發(fā)展模式都是由海灣的開發(fā)建設(shè)帶動相應(yīng)內(nèi)陸區(qū)域的興起，如亞龍灣之于海南，博熬灣之于瓊海，清水灣、香水灣之于陵水。p 囤地多年的華潤，擁有石梅灣優(yōu)質(zhì)的岸線資源和生態(tài)環(huán)境，目前石梅灣的開發(fā)因艾美酒店的建成使用已經(jīng)在蓄勢知名度。p 在國際旅游島細則落實之后，預(yù)計華潤將會真正進入實質(zhì)性開發(fā)，其高起點的開發(fā)水準(zhǔn)和品牌知名度，會大大提升區(qū)域認(rèn)可度 。興隆的發(fā)展契機在于華潤石梅灣的實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)、興隆的發(fā)展契機在于華潤石梅灣的實質(zhì)性開發(fā)建設(shè)三、興隆房地產(chǎn)市場分析三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— —— 區(qū)域分析區(qū)域分析根據(jù)石梅灣規(guī)劃，未來將是含星級酒根據(jù)石梅灣規(guī)劃，未來將是含星級酒店、度假居住、大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施、店、度假居住、大型商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂、教育科研和公園、游艇碼文化娛樂、教育科研和公園、游艇碼頭等為一體的高端旅游服務(wù)區(qū)。頭等為一體的高端旅游服務(wù)區(qū)。三、興隆房地產(chǎn)市場分析三、興隆房地產(chǎn)市場分析 —— —— 區(qū)域分析區(qū)域分析供應(yīng)潛量巨大，而目前市場還處在預(yù)熱期，未來競爭激烈、供應(yīng)潛量巨大，而目前市場還處在預(yù)熱期，未來競爭激烈? 從開發(fā)儲備來看，綠中海石梅山莊土地總規(guī)模都達到 5000畝，目前的開發(fā)量都不到 20%，而華潤置業(yè)在石梅灣擁有 12平方公里的開發(fā)權(quán)，目前僅進行了少量的酒店開發(fā)，開發(fā)程度遠不到 10%。? 從土地儲備來看，主城鎮(zhèn)和興梅大道兩側(cè)，都有大量的潛在用地。目前已經(jīng)明確的海航置業(yè)在興隆地區(qū)有 10000畝的土地儲備（一級開發(fā)）。經(jīng)過 2023年的一番調(diào)價之后，目前區(qū)域主力在售住宅（精裝公寓）單價在10000－ 12023元之間，別墅 24000區(qū)域現(xiàn)有開發(fā)商缺乏品牌號召力，整體而言，無論是從開發(fā)實力還是開發(fā)、區(qū)域現(xiàn)有開發(fā)商缺乏品牌號召力，整體而言，無論是從開發(fā)實力還是開發(fā)理念都要弱于其他熱點區(qū)域理念都要弱于其他熱點區(qū)域從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀看，價格已經(jīng)透支，后續(xù)上漲依賴于石梅灣開發(fā)進度的支撐、從區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀看，價格已經(jīng)透支，后續(xù)上漲依賴于石梅灣開發(fā)進度的支撐市場消化速度上，兼顧投資和短期度假的精裝小戶型熱銷、市場消化速度上，兼顧投資和短期度假的精裝小戶型熱銷以綠中海為例， 120平米及以上的情景洋房戶型的消化速度要慢于 90平米及以下，目前剩余戶型大多為大面積戶型， 90平方米家居型產(chǎn)品屬慢銷戶型。三、興隆房地產(chǎn)市場分析三、興隆房地產(chǎn)市場分析 ———— 市場特征市場特征? 主要針對投資兼短時度假和養(yǎng)生型需求? 戶型以精裝小戶型公寓為主（主力面積 50－ 90平方米的一居和兩居），少量經(jīng)濟型別墅（主力面積 220－ 250平方米）? 公寓以多層蝶塔為主， 1梯 10－ 17戶不等，舒適度和實現(xiàn)品質(zhì)感極低? 各項目均突出溫泉優(yōu)勢主題：金手指高爾夫溫泉小鎮(zhèn)（溫泉入戶、陽臺溫泉泡池）、康林郡（溫泉會所）、太陽河畔溫泉花園（溫泉會所）? 具規(guī)模的項目如石梅山莊及金手指均通過配建酒店和商業(yè)街來解決生活配套區(qū)域整體仍以最廣泛的主流客群為目標(biāo)市場，強調(diào)產(chǎn)品的經(jīng)濟型、區(qū)域整體仍以最廣泛的主流客群為目