【正文】 核心配套物業(yè)，以提升本項(xiàng)目的地段價值，尤其是改變市場對本項(xiàng)目地處偏僻的觀念。u 市場定位準(zhǔn)確，結(jié)合針對性的產(chǎn)品設(shè)計，充分迎合客戶需求。u 尊重市場大勢，并給客戶留出升值空間，方能快速去化和回款。u 盡量配套先行，凝聚人氣，增強(qiáng)市場信心，以獲取更高溢價。u 依靠規(guī)模大、配套全、性價比高，可獲得快速去化，從而提升資本利用效率，獲取高收益。“ 天來泉 ” 對本項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目借鑒9開發(fā)商 海南香水灣海濱假日酒店有限公司 綠化率 60%項(xiàng)目位置 海南陵水香水灣旅游度假區(qū) 總套數(shù) 138棟別墅占地面積 600畝 物業(yè)功能 別墅、會所、婚禮教堂總建筑面積 92046平方米 銷售價格 預(yù)計 3000050000元 /平方米容積率 別墅戶型 一居 —四居： 173670總統(tǒng)別墅： 1000平方米項(xiàng)目基本情況典型案例研究 /香水灣 1號10 香水灣具備一流的天然度假環(huán)境。整個項(xiàng)目總占地 600畝，規(guī)劃為三個開發(fā)區(qū)域，均為超低密度別墅度假區(qū)。一期規(guī)劃為 39座私人酒店度假別墅，二期規(guī)劃為 93棟高端度假別墅。別墅戶型有一居、二居、三居、四居，面積從 173670平米不等，并規(guī)劃有兩棟會所，一棟婚禮教堂和一棟 SPA。容積率 ，建筑密度 %，綠化率達(dá)到 60%。以融入環(huán)境為指導(dǎo)思想，低密度建筑，高綠化植栽，使用本土天然材料海南火山巖，展現(xiàn)回歸自然的氣度。戶型設(shè)計充分考量看海的通透性與戶外活動的私密性，獨(dú)院高墻，院門，水池庭院、游廊、客廳、臥室等漸次鋪排。規(guī)劃分析11典型案例研究 /香水灣 1號典型案例研究 /香水灣 1號建筑風(fēng)格：別墅融入商周時期建筑元素，對稱布局，具有中國原古建筑風(fēng)格。園林風(fēng)格：原生態(tài)熱帶園林與中式園林曲徑通幽結(jié)合。圍合院落：別墅院落由廂房和圍墻圍合，具有中式四合院風(fēng)格，保障居住私密性。休閑特色：建筑材料除玻璃外，全部采用天然材料，建筑與環(huán)境充分融合。產(chǎn)品細(xì)節(jié)12具有濃郁的中國文化以及流行的海濱度假風(fēng)格的高端別墅區(qū)總體定位13l區(qū)位： 項(xiàng)目位于海南陵水香水灣開發(fā)區(qū)，是海南重點(diǎn)開發(fā)海岸，屬于高品質(zhì)度假產(chǎn)品集中區(qū)，整體形象較高；其次，項(xiàng)目處在海南東線高速 182公里香水灣出口處附近，對外交通便利。l環(huán)境資源： 滿覆植被的 976米牛嶺山 ,前擁一公里海岸線 ,背山面水 , 原生態(tài)海灣景觀，成為本項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。l建筑風(fēng)格： 融入中國商周文化元素，引入最具中國特色的大屋頂，質(zhì)樸穩(wěn)重，演繹商周殿式建筑。定位支持典型案例研究 /香水灣 1號典型案例研究 /香水灣 1號香水灣的海景質(zhì)量較高，是本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，包括富力灣和紅勘香水灣的重要賣點(diǎn)。一公里海景14先做景觀及配套；準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售一期；整體規(guī)劃以具有商周建筑元素的中式濱海別墅為引擎，打造海南最高端住宅產(chǎn)品。開發(fā)模式集中在海南三亞地區(qū)面向外來游客宣傳，另進(jìn)行異地推廣（重點(diǎn)區(qū)域?yàn)樯轿?、陜西、北京等北方地區(qū)）為補(bǔ)充推廣方式08年 9月項(xiàng)目參加山西太原煤博會進(jìn)行重點(diǎn)推介。中式圍合院落建筑，主要面向北方客群。因此，客戶以北京、山西、陜西等華北區(qū)域?yàn)橹?，其次為具有中國傳統(tǒng)情節(jié)的江浙、上海等長三角區(qū)域。客戶描述一期預(yù)計 08年 12月正式開盤。銷售分析15典型案例研究 /香水灣 1號開發(fā)商 海南永泰金締房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率 75％項(xiàng)目位置 海南陵水香水灣 旅游度假區(qū) 總套數(shù) 一期公寓約 2400套，別墅 100套規(guī)模 總規(guī) 3500畝，一期 320畝；總規(guī)劃 31萬平方米；容積率 產(chǎn)品類型 公寓、別墅、高爾夫球場、五星酒店、商業(yè)主力戶型 公寓 3686平方米，聯(lián)排 130150平方米，獨(dú)棟 300多平方米 銷售價格 公寓 10000元 /平米，別墅 20230元 /平米項(xiàng)目基本情況成功案例研究 /紅勘香水灣16 香水灣具備一流的天然度假環(huán)境。位于海南陵水香水灣度假區(qū) B區(qū)，臨海長約 3公里，距三亞 66公里，距離海口 182公里，距離三亞鳳凰機(jī)場 85公里。整個項(xiàng)目規(guī)劃由 “ 金締花園度假村、國際標(biāo)準(zhǔn) 18洞山地海景高爾夫、酒店區(qū)、規(guī)劃商業(yè)街 ” 四大塊組成。建筑風(fēng)格為熱帶濱海建筑風(fēng)格，戶戶觀海。園林借鑒五星級酒店園林做法：小品景觀、園林游泳池、沙灘游泳池、波浪池、涼亭、郊游小椰林、特色湖及水景。精裝小戶型：公寓戶型設(shè)計為 3686㎡ ，簡約中性精裝，270度觀景。地塊與規(guī)劃成功案例研究 /紅勘香水灣17成功案例研究 /紅勘香水灣以精裝小戶型海景公寓為引擎，逐步推出海景別墅、高爾夫別墅、酒店公寓等物業(yè)，再以高爾夫球場的建設(shè)，提升整個項(xiàng)目品質(zhì)和人氣，實(shí)時開發(fā)商業(yè)配套。度假公寓 +度假別墅 +高爾夫球場 +商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式全國化戰(zhàn)略，海南（三亞 +項(xiàng)目現(xiàn)場）推廣為中心，異地推廣（重點(diǎn)長三角區(qū)域、北京、上海、東北）為輔助 +開發(fā)商自身客戶資源。推廣方式開發(fā)商在京津項(xiàng)目較多，因此，客戶區(qū)域以北京、天津、東北幾個區(qū)域?yàn)橹?，其次為江浙、上海等長三角區(qū)域。據(jù)了解本項(xiàng)目一棟小高層公寓整體被浙江一老板買下，用于經(jīng)營酒店。客戶描述一期 07年底首先推出 880套公寓，至今已銷售 600多套， 200多套仍在售。07年底至 08年上半年在一線城市房地產(chǎn)市場開始調(diào)整時，海南房地產(chǎn)市場則開始逆勢上揚(yáng)，項(xiàng)目銷售時機(jī)較好；其次，開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，在京津開發(fā)項(xiàng)目較多，擁有優(yōu)質(zhì)和大量的客戶資源；再次，與三亞一線海景公寓相比具有價格優(yōu)勢；第四，小戶型、低總價，客源較廣。銷售分析18開發(fā)商 海南陵水富力灣開發(fā)有限公司 綠化率 ％ 項(xiàng)目位置 陵水縣香水灣旅游度假區(qū) 總套數(shù) 別墅為主，總量大于 2023套，現(xiàn)推一期約 400套占地面積 2500畝（其中 800畝為租用） 物業(yè)功能 別墅為主、少量公寓；配套為游艇俱樂部、五星級度假酒店 、運(yùn)動會所等。 總建筑面積 40萬平方米 銷售價格 7000－ 13000元 /平方米容積率建筑密度 ％ 公寓主力戶型公寓 60－ 180平方米聯(lián)排別墅 230250平方米獨(dú)棟別墅約 350平方米項(xiàng)目基本情況成功案例研究 /富力灣19 香水灣具備一流的天然度假環(huán)境。項(xiàng)目環(huán)境成功案例研究 /富力灣20富力灣聯(lián)合多家品牌設(shè)計公司對小區(qū)進(jìn)行了綜合規(guī)劃：新加坡 ECOID建筑設(shè)計有限公司、廣州市住宅建筑設(shè)計有限公司、香港鄭成標(biāo)建筑設(shè)計事務(wù)所、陳建中設(shè)計有限公司、大連雅筑游艇設(shè)計、新加坡柏景園林、CLINT酒店設(shè)計等。