信陽琵琶山項目產(chǎn)品定位報告(已修改)
2025-03-17 09:52 本頁面
【正文】 信陽琵琶山項目 宗地 產(chǎn)品定位報告 產(chǎn)品定位小組 2023年 11月 第一部分：項目概況 第二部分：房地產(chǎn)市場分析 第三部分：項目產(chǎn)品定位 第四部分：產(chǎn)品設(shè)計預(yù)案及收益估算 第一部分：項目概況 集團(tuán)未來在信陽市場項目位置分布圖 (三盤聯(lián)勱 )： 信陽城區(qū)邊緣，浉河南岸，傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域 羊山新區(qū) 市政府 火車站 高鐵站 信陽工業(yè)城 南灣管理區(qū) 浉河區(qū) 平橋區(qū) 9公里 傳統(tǒng)市區(qū) 本案 城市邊緣，浉河南岸 傳統(tǒng)認(rèn)知偏遠(yuǎn)區(qū)域 ? 項目位于信陽市浉河南岸琵琶山附近，緊鄰平橋區(qū)，地處發(fā)展中的浉河區(qū)邊緣。 ? 位于信陽的西南部，原信陽中心城區(qū)，現(xiàn)政治中心轉(zhuǎn)移到羊山新區(qū)。 地理位置 直線距離信陽市中心僅 3公里，約 10分鐘車程，未來通達(dá)性較好 距離市區(qū) 10分鐘車程 ? 浉河南路道路東至 民權(quán)橋 ，西至 琵琶橋 ，與老城區(qū)有良好的通達(dá)性，驅(qū)車10分鐘 能夠到達(dá)。 ? 直線距離信陽市中心僅 3公里， 10分鐘車程，未來南環(huán)路將 平橋大道、申城大道、雞公山大道 連接到一起。 平橋區(qū) 政府 本案 市中心 交通條件 浉河 琵琶山 占有生態(tài)景觀資源，具有可塑性，但無絕對優(yōu)勢，龜山上的陵園產(chǎn)生丌利因素 ? 項目位于浉河下游，占據(jù)景觀資源，但屬于共享資源，丌是獨享資源； ? 琵琶山兼有生態(tài)與景觀雙重資源，植被茂密，可塑性較強(qiáng) ； ? 晴雪陵園集中在龜山山體東南面，對客戶有心理干擾。 晴雪陵園 琵琶山 龜山 5 6 琵琶山 農(nóng)田 4 資源環(huán)境 5 6 琵琶山 農(nóng)田 4 浉河 浉河南路 琵琶山 5號宗地田間道路 宗地內(nèi)住戶 南側(cè)農(nóng)田 宗地周邊駕校 周邊現(xiàn)狀 宗地規(guī)劃設(shè)計條件及獲取成本 序號 項目 指標(biāo)值 1 地塊編號 4 5 6A 6B 2 土地規(guī)劃用途 二類居住用地 二類居住用地 二類居住用地 二類居住用地 3 土地面積（畝） 4 規(guī)劃容積率 5 建筑限高（ m） 6 建筑密度（ %） 7 綠地率（ %） 8 出讓年限（年） 70 70 70 70 9 土地獲取成本 地塊總價 、單價 /畝、建筑樓面地價 600元 /㎡ 10 宗地配建：待定 項目概述： ★該宗地位于浉河南岸，地處琵琶山區(qū)域中心位置； ★該宗地牢踞浉河、琵琶山兩大生態(tài)資源； ★浉河區(qū)政府已啟勱琵琶山區(qū)域十三宗地整體規(guī)劃建設(shè)，宗地周邊配套將隨開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)丌斷完善，將吸引大批客群關(guān)注。 第二部分：房地產(chǎn)市場分析 信陽市經(jīng)濟(jì)狀況 信陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 GDP（億元） 929 信陽市常駐人口（萬人） 城鎮(zhèn)化率（ %） % % % % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收（元） 12047 13348 15271 17256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率（ %） % % % % 人均消費支出 (元 ) 8497 9307 10452 11661 全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 2023年信陽市 GDP總值約 1277億元，常住人口約 640萬人，城鎮(zhèn)化率為 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17256元。 房地產(chǎn)市場情況 信陽市 2023年商品房（含經(jīng)適房及定向開發(fā)房源）銷售總面積 423萬平米，商品房銷售均價為 3168元 /平米 信陽市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計信息 房地產(chǎn)投資總額 （億元） 商品房銷售總額 （億元） 商品房銷售總面積 （萬㎡） 商品房銷售均價 （元 /㎡ ） 2023 1893 2023 2049 2023 2703 2023 3168 %%%%%%%0100200300400500600商品房銷售面積（萬平方米） 同比增長率 0500100015002023250030003500銷售價格（元 /㎡ ） 信陽市 2023年至今三年年均銷售量均在 400萬平方米之上，雖然 2023年銷售量有下降，但價栺方面依然保持高漲，全年平均銷售價栺達(dá) 3168元 /㎡。 房地產(chǎn)市場情況 ? 客戶來源 ：市區(qū)客戶占比 40%，周邊縣區(qū)占比 55%，市場客戶逐漸向周邊縣區(qū)蔓延。 ? 置業(yè)目的 ：市場剛性改善客戶占據(jù)市場主力，占市場成交客戶總體的 55%，其次為改善型客戶，占比 40%； 市場周邊縣區(qū)客戶逐漸成為市場主流，剛需及剛性改善客戶仍是市場主力 房地產(chǎn)市場情況 40% 55% 5% 客戶來源 市區(qū) 周邊縣區(qū) 外地 縣域 /55% 房地產(chǎn)市場綜述 ?信陽市整體房地產(chǎn)投資、施工及竣工面積均保持良好增速， 市場環(huán)境向好 。土地供應(yīng)及成交 熱點集中于羊山新區(qū)，未來仍是房產(chǎn)市場熱點區(qū)域 。 ?全市商品房銷售量在 400萬㎡以上， 2023年商品住宅價格達(dá)到 3168元 /㎡，13年商品房月均去化 ㎡，價格穩(wěn)步上漲，羊山新區(qū)目前是市場主力。 ?2023年 9月 26日羊山規(guī)委會上
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