信陽琵琶山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告(完整版)
【正文】 整體成本收益估算 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 多層 高層 (18) 獨(dú)立商業(yè) 底層商業(yè) 車庫 合計(jì) 總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率 所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率 溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率 IRR 產(chǎn)品預(yù)案一項(xiàng)目一期成本收益估算 銷售收入 開發(fā)類型 可售面積（平米） 均價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬元） 多層 合計(jì) 總投資（萬元） 利潤(rùn)（萬元） 稅前銷售利潤(rùn)率 所得稅（萬元） 稅后利潤(rùn)（萬元） 利潤(rùn)率 溢價(jià)款（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)（萬元） 扣除溢價(jià)款后利潤(rùn)率 IRR 項(xiàng)目總占地面積： 總建筑面積： 463836㎡ 地上建筑面積： 368189㎡ 容積率： 其中 住宅總建筑面積： 338020㎡ 臨街商業(yè)建筑面積： 23967㎡ 幼兒園建筑面積： 2208㎡ 社區(qū)、公益： 1500㎡ 物業(yè)用房： 1500㎡ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）： 產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品類型 總面積（㎡） 面積比例 小高層 105172 % 高 層 232848 % 商 業(yè) 23967 % 合 計(jì) 361987 100% 產(chǎn)品預(yù)案二產(chǎn)品戶型配比建議 戶型配比建議（項(xiàng)目整體）： 以市場(chǎng)主流需求的三房產(chǎn)品為主，重點(diǎn)滿足首改和改善型客戶需求。 班額： 9個(gè)班。 項(xiàng)目產(chǎn)品序列定位建議 住宅產(chǎn)品定位 （方案三） 容積率做到 ， 以高層為主，以疊加、多層為輔的舒適人居社區(qū)，采用森林半島系列產(chǎn)品，重點(diǎn)打造資源優(yōu)勢(shì)，完善社區(qū)配套，進(jìn)而提升項(xiàng)目品質(zhì)。 項(xiàng)目宗地所處的琵琶山區(qū)定位為濱水休閑生活區(qū) 城市發(fā)展規(guī)劃 信陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為羊山新區(qū)、浉河區(qū)、南灣區(qū)、平橋區(qū)四大板塊 信陽主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布 代表樓盤： 恒大名都，東方今典 代表樓盤： 歐洲敀事，萬象城 代表樓盤： 中鐵 ? 置業(yè)目的 ：市場(chǎng)剛性改善客戶占據(jù)市場(chǎng)主力，占市場(chǎng)成交客戶總體的 55%，其次為改善型客戶，占比 40%； 市場(chǎng)周邊縣區(qū)客戶逐漸成為市場(chǎng)主流，剛需及剛性改善客戶仍是市場(chǎng)主力 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 40% 55% 5% 客戶來源 市區(qū) 周邊縣區(qū) 外地 縣域 /55% 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ?信陽市整體房地產(chǎn)投資、施工及竣工面積均保持良好增速， 市場(chǎng)環(huán)境向好 。 ? 位于信陽的西南部，原信陽中心城區(qū)，現(xiàn)政治中心轉(zhuǎn)移到羊山新區(qū)。 第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 信陽市經(jīng)濟(jì)狀況 信陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年 GDP（億元） 929 信陽市常駐人口（萬人） 城鎮(zhèn)化率（ %） % % % % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收（元） 12047 13348 15271 17256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率（ %） % % % % 人均消費(fèi)支出 (元 ) 8497 9307 10452 11661 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 2023年信陽市 GDP總值約 1277億元，常住人口約 640萬人，城鎮(zhèn)化率為 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17256元。 城市發(fā)展規(guī)劃 羊山新區(qū)：未來的行政中心、集居住、商業(yè)金融、文化娛樂等功能 平橋區(qū)：規(guī)劃居住和工業(yè)功能為主，未來城市區(qū)域副中心 工業(yè)城：以工業(yè)和物流為主 ?向東：平橋區(qū)及工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃以居住和工業(yè)功能為主； ?向北：主要布置城市行政中心、文化以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設(shè)的居住區(qū) ?向西：南灣風(fēng)景區(qū)，發(fā)展成為旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務(wù)基地。在建業(yè)集團(tuán)品牌和森林半島產(chǎn)品的雙重號(hào)召下，結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn)，做到“占據(jù)稀缺資源，運(yùn)勱健康一生”，達(dá)到快速銷售目的。 ■ 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，單鋪進(jìn)深 1215米，面寬 810米，首層凈層高 ，二層可適當(dāng)降低。 第四部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)預(yù)案及收益估算 項(xiàng)目總占地面積： 總建筑面積： 453250㎡ 地上建筑面積： 367785㎡ 容積率： 其中 住宅總建筑面積： 338020㎡ 臨街商業(yè)建筑面積： 24557㎡ 幼兒園建筑面積： 2208㎡ 社區(qū)、公益： 1500㎡ 物業(yè)用房： 1500㎡ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 產(chǎn)品預(yù)案一產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品類型配比建議（項(xiàng)目整體）： 以高層和多層產(chǎn)品為主，前期通過多層產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象。 需領(lǐng)導(dǎo)決策內(nèi)容 需領(lǐng)導(dǎo)決策事項(xiàng)： 產(chǎn)品系列是否可定位為森林半島系列？ 打造“健康概念”山地主題社區(qū)的方向是否可行？ 是否可選擇方案一作為產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向？ 謝 謝！ 請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)提
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