【正文】 項目概念規(guī)劃 94 觀景效果較佳的規(guī)劃考慮 95 早期概念規(guī)劃 方案構想之二 96 概念構想規(guī)劃方案二 97 概念構想規(guī)劃方案之二 98 概念構想規(guī)劃方案二 99 早期概念規(guī)劃 方案構想之一 100 最終構想 —— 景觀價值最大化 101 主推方案 景觀面分析 主推原因： 四塊地景觀關系結合更好 ，整體景觀價值最大化 。 102 TOWNHOUSE 花園洋房 SKY HOUSE 濱江公寓 功能布局分析 103 一層商業(yè)風情街 二層商業(yè) 商業(yè)分布分析 104 入口及交通流線 A2和 B2地塊主入口盡可能向東拉升主要考慮帶動商業(yè)人流向東延伸 ，同時 A2地塊入口正對組團園林 ， 形象好 。 車行次入口位置主要考慮建筑密度而設置 。 設立項目形象主入口 ，展示項目形象 。 A1地塊主入口正對中心園林 ， 形象好； A1與 A2主入口相呼應 。 105 主推方案 106 主推方案 107 主推方案 108 主推方案 109 主推方案 110 主推方案 111 充分利用景觀價值的戶型設計 —— 單面景觀較佳的戶型建議 112 兩梯四戶觀景效果較佳的戶型 113 兩梯四戶觀景較好的戶型設計 戶型設計借鑒意義： 單體可以開間很大 ， 兩梯四戶 ，270度景觀面 ， 外形類似板樓； 單體也可以開間很小 ， 一梯兩戶 ，同樣 270度景觀面； 114 一體兩戶的樓王戶型建議 —— 多個朝向的觀景效果 115 多個朝向都能觀景之字型戶型設計 戶型設計借鑒意義： 所有戶型南北通透 。 一梯兩戶和兩梯三戶相搭配 ， 保證通風采光 。 116 戶型設計借鑒意義： 在 “ 之 ” 字型結構下 ， 更多的戶型南北通透 ， 并享受江景和中心園林內(nèi)外雙重景觀資源 ， 產(chǎn)品價值實現(xiàn)最大化 。 多個朝向都能觀景 之字型戶型設計 117 端頭觀景較好的戶型設計 戶型設計借鑒意義： 端頭戶型處理上 ， 所有的臥室和客廳朝向景觀面 。 118 戶型創(chuàng)新方向 —— 花池變房間 119 建筑風格意見 —— 簡約的新古典主義 120 項目建筑風格建議 簡約新古典主義 西化 現(xiàn)代化 西化與現(xiàn)代化的建筑發(fā)展之路存在某種必然性的辨證關系， 在西化與現(xiàn)代化的取舍之間，本土建筑文化形態(tài)必然要經(jīng)歷絕對西化向本土現(xiàn)代化的理性回歸。 本項目 121 項目建筑風格概念提示 122 項目建筑風格概念提示 123 簡約新古典的立面表現(xiàn) 124 江景資源利用 —— 如何最大化挖掘江景價值 125 景觀價值增值點 —— 空中花園泳池 在空中花園設臵空中泳池，制造獨特賣點； 空中花園將景觀資源共享發(fā)揮到極致，提升項目整體價值； 利用空中花園將江景樓王進行連接； 126 無邊際泳池 127 景觀價值增值點 —— 親水棧道 128 景觀價值增值點 —— 親水碼頭 129 景觀價值增值點 —— 玻璃欄板陽臺和落地窗 130 景觀價值增值點－挑空觀景臺 131 景觀價值增值點 —— 觀光電梯 132 景觀價值增值點 —— 觀景瞭望臺 133 景觀價值增值點 —— 能觀景的衛(wèi)浴間 134 東方神秘主題園林 —— 融合東西方造園特色的水主題規(guī)劃 135 常見的三種園林模式 隨著生活節(jié)奏的快捷和工業(yè)化帶來的環(huán)境惡化，人們對趨向人工化的環(huán)境開始反思，這種寄情山水回歸自然的理想成為都市人向往的生活方式。 自然觀園林 生態(tài)觀園林 “ 生態(tài)觀 ” 園林體現(xiàn)了一種順應自然環(huán)境，倡導資源保護以及最大限度的延續(xù)原有自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的更高層次 的追求，有關部門提出了 “ 生態(tài)住宅 ” 的建設目標。 文化觀園林 人類在滿足了各種物質化的需求之后，文化開始成為社會的主導因素，文化品味的營造是人們高層次住區(qū)生活環(huán)境的必然追求，環(huán)境景觀體現(xiàn)文化的突出表現(xiàn)就是 “ 拿來主義 ”如，地中海風情、笆堤亞風情等 136 適合東莞人的園林模式 東莞人對 “ 俗文化 ” 的追求 受香港文化的影響，喜歡 翡翠、本港臺節(jié)目 傳統(tǒng)的嶺南文化的影響 東莞可園為廣東四大名園之一， 熱帶風情適宜廣東人的生活 對異國情調的獵奇 東南亞文化與嶺南文化有 血脈關系。廣東人有馬來血統(tǒng)。 具有東方神秘文化色彩的泰式園林適合東莞 137 純粹的東方神秘文化源自泰國 ?泰國是亞洲唯一沒有受到過殖民統(tǒng)治的國家。數(shù)千年的的傳承，已經(jīng)形成了自己獨特的、純粹的建筑風格，通過一個屋頂?shù)脑煨湍憔涂梢灾朗裁词翘﹪摹? ?泰國的園林帶有濃厚的熱帶雨林特色并融合了許多中式的造園特征。 ?美國 BDS曾成功在廣州棕櫚泉項目、深圳依山花園和萬科金域藍灣演繹了這種具有東西方文化交融的園林景觀，領消費者耳目一新。 138 充滿泰國風情的園林藝術 139 泰式園林給人更多的神秘意境 140 具有神秘意境的小品和雕塑 141 屋頂造型帶有東方意境 142 泰文化對“水”的崇拜 143 高層住宅入口處的水景更能體現(xiàn)樓盤的檔次 144 停車庫處理 —— 半地下的景觀車庫 145 場地現(xiàn)狀 —— 有一定的高差，局部地勢較低 146 利用高差設計半地下車庫 147 停車場通往地面的通道的景觀處理 148 高品質的配套服務 —— 私享奢適會所 149 高品味的會所（私享奢適會館） 150 私藏酒窖 151 室內(nèi)溫室泳池 152 高品味的餐飲店 —— 丹桂軒 153 戶外燒烤場 154 臨水酒吧 155 形象增值點設計 —— 體現(xiàn)高品質門面形象 156 形象價值增值點－入口體現(xiàn)身份的扶梯 157 形象價值增值點－入口水景墻 158 形象價值增值點－豪華大堂 159 形象價值增值點－室內(nèi)公共空間的高檔裝修 160 商業(yè)價值增值點設計 —— 打造具有東南亞風情的商業(yè)街 161 具有東南亞特色的風情街 162 東南亞特色風情街 163 臨江設計江景酒吧 164 一二樓之間的銜接 165 弱化區(qū)間道路－類似步行街區(qū) 166 產(chǎn)品細節(jié)增值點設計 —— 內(nèi)部潛質的挖掘 167 裙樓頂上隔音墻的設計 168 新風換氣系統(tǒng) 169 LowE玻璃的使用 170 空調室外機和局部西向窗戶的百葉處理 171 公寓具有熱帶風情的立面表現(xiàn) 172 項目開發(fā)策略 173 項目開發(fā)策略 由北至南 先住后商 開發(fā)原則： 首先開發(fā)地塊條件相對優(yōu)越、產(chǎn)品形象比較高端的地方，樹立項目高檔形象； 各功能之間開發(fā)次序遵循成熟度由高到低原則：以住宅為先導，商業(yè)公寓齊發(fā) 土地價值挖掘遵循不斷增值原則，前期為后期鋪墊，價值遞增最終實現(xiàn)最大化 174 二期順延一期形象，同時共享一期中心園林，提升二期價值，借勢實現(xiàn)銷售。 一期含小區(qū)會所和主入口，形象展示好，同時以高景大戶高端產(chǎn)品翹動市場，從一開始樹立項目高端形象。 一期 三期 三期開發(fā)時，集中商業(yè)招商已完成，公寓借商業(yè)提升價值，商業(yè)借整個社區(qū)提升人氣，項目整體價值得到提升，實現(xiàn)完美收官。 二期 項目開發(fā)策略 175 項目開發(fā)周期預算 項目分期 開發(fā)規(guī)模 開發(fā)時間 一期 （其中商業(yè) ） — 二期 （其中商業(yè) ） — 三期 （其中商業(yè) ） — 合計 約 20萬平米（其中商業(yè) 4萬平米） — 預計項目將分三期開發(fā)，開發(fā)周期為 20222022年共兩年完成 物業(yè)開發(fā)表 高層住宅 酒店公寓 街鋪 集中商業(yè) 產(chǎn)品特征 主流產(chǎn)品 補缺型產(chǎn)品 投資型產(chǎn)品 引爆價值 建筑面積 12萬 4萬 2萬 2萬 開發(fā)策略 追求速度和現(xiàn)金流，為全面實現(xiàn)完全銷售打基礎 項目開發(fā)策略 176 一期的開發(fā)策略 速度第一，價格第二 主流第一，實驗第二 開發(fā)策略要點 主流年（ 0809年） 一期 三期 二期 項目開發(fā)策略 177 二期的開發(fā)策略 一期 三期 二期 開發(fā)策略要點 跟進年（ 09年） 收益第一，創(chuàng)新第二 品牌出擊，拉升價值 項目開發(fā)策略 178 三期的開發(fā)策略 主流之外，創(chuàng)造明星 收官之作，價值回歸 一期 二期 開發(fā)策略要點 價值年（ 2022年） 項目開發(fā)策略 三期 179 13期分期銷售軌跡 08年 09年 10年 11年 10月 8月 12月 ① ② ③ 一期 打造主流產(chǎn)品，采用高端產(chǎn)品以點帶面的啟動策略，追求速度和資金回籠 [主流年 ] 13期分期開發(fā)實施的策略分解 二期 利用商業(yè)和園林等核心體驗點的營造，全面提升項目知名度 [跟進年 ] 主銷期： 1年 10月 項目開發(fā)策略 三期 商業(yè)和公寓高調亮相，完成價值完美回歸 [價值年 ] 180 項目整體銷售順序 三種產(chǎn)品開發(fā)次序：住宅 — 公寓 — 商業(yè) 住宅 銷售 公寓 銷售 商業(yè) 銷售 123 ，在市場首先建立鮮明形象（住宅社區(qū)）； ，主題明確，有利于將效果發(fā)揮到最佳； ； ； ，為公寓增加了附加值 ，承上啟下； /公寓客戶為商業(yè)提供了優(yōu)質的資源； /公寓業(yè)主為商家 /買家提供了信心； ，主題商業(yè)已經(jīng)完全呈現(xiàn)，提供了展示支持。 項目開發(fā)策略 181