【正文】 外地客戶（金域藍灣） 53 ? 對現(xiàn)在購買或打算購買的房屋滿意的是： 一卡一梯一戶、挑高戶型、開發(fā)商品牌、臨河環(huán)境等因素 。 ? 對現(xiàn)在購買或打算購買的房屋不滿意的是： 樓層 。 ? 購買住宅首要考慮的因素依次是： 環(huán)境、品質(zhì)、開發(fā)商、價格 ? 購買住房會考慮的具體形態(tài)不定，最理想的是 多層或花園洋房 。 ? 對居住環(huán)境最關(guān)心的是 綠化景觀與品質(zhì) 。 ? 對意向社區(qū)配套的需求考慮有： 老年活動中心、中小超市、休閑會所 。 ? 認為沒有滿足但又很重要的功能配套是 老年活動中心 。 ? 對小區(qū)周邊配套的需求考慮： 商業(yè)配套：中高檔餐飲、大型超市、菜市 典型高端客戶 —— 川籍外地客戶 產(chǎn)品需求特征 54 項目高端客戶結(jié)構(gòu)確定 核心客戶群 主力客戶群 擠壓吸附客戶群 其他區(qū)域改善型高端客戶 （重點之一外地客戶） —— 需求成熟配套，交通便利，公園綠地，產(chǎn)品品質(zhì)，品牌等城市高端生活指數(shù)。鐘情于城市高端成熟片區(qū)，對郊區(qū)高端住宅抗性較大。 西南大片區(qū)內(nèi)改善型高端客戶 — 成都西面和南面區(qū)域內(nèi)的改善型高端客戶（高收入的私營企業(yè)主和企事業(yè)單位高管）；追求成熟高端生活片區(qū)，追求產(chǎn)品品質(zhì)及開發(fā)商品牌。 雙楠 /紅牌樓 /神仙樹 /紫荊片區(qū)內(nèi)改善型高端客戶 —— 片區(qū)內(nèi)私企業(yè)主 /個體經(jīng)商戶 /企事業(yè)單位高管，改善現(xiàn)有居住環(huán)境；只選擇成熟高端生活片區(qū)，重視開發(fā)商品牌及產(chǎn)品品質(zhì)。 ?根據(jù)項目價值與高端客戶關(guān)注要素匹配程度的不同，充分參考市場城市高端大戶的客戶特征，特別是臵信麗府的客戶情況，我們將本項目可吸附的客戶進行重要性排序。 備注：中糧品牌可整合的高端客戶資源可作為重要客戶。 55 4 產(chǎn)品定位 56 項目發(fā)展大方向 —— 城市高端產(chǎn)品 土地成本高：高土地成本決定項目的銷售價格將較高 條件解析：土地成本 1060萬 /畝，樓面地價 5676元 /平米，考慮建安成本及營銷成本，成本價將超過 9000元 /平米。 結(jié)論：較高的成本將決定本項目的銷售價格將超過 10000元 /平米，售價將步入高端。 規(guī)劃限制嚴：限高和容積率，決定項目高品質(zhì)條件 開發(fā)商期望高：實現(xiàn)項目價值最大化，提升品牌力 開發(fā)商期望，項目實現(xiàn)現(xiàn)金流（控制銷售周期），同時實現(xiàn)價值最大化，樹立較高的形象，提升品牌影響力。 條件解析：限高 （ 1213層），容積率 ，規(guī)劃指標(biāo)處于區(qū)域地塊最有配臵。 結(jié)論：限高和容積率，將決定項目是區(qū)域內(nèi)稀缺的低密、高品質(zhì)小高層產(chǎn)品。 原因 1：從 限制條件 看， 高地價、低限高、中等容積率、利潤最大化、提升品牌 等因素要求項目發(fā)展方向為高端物業(yè) 57 高端項目 匹配條件 ?城市核心地塊或稀缺資源 ?相對較低的居住密度 （容積率、覆蓋率） ?突破創(chuàng)新的明星產(chǎn)品 ?完善高品質(zhì)的生活配套 ?安全私密、鬧中取靜的居住環(huán)境 ?良好的升值保值潛力。 致勝因素 增值因素 保值因素 身份標(biāo)簽 居住功能 投資價值 彰顯地位與實力 全方位的居住舒適感 資產(chǎn)架構(gòu)的組成部分和投資渠道 高端客戶 價值認知 ?高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 本項目 價值條件 ?傳統(tǒng)城市高端居住區(qū)，高端人士集中居住區(qū) ?城市核心地段的公園景觀 ?城市低密高品質(zhì)小高層純居住社區(qū) ?交通便利， ?高品質(zhì)配套完善 ?中糧品牌賦予高品質(zhì)生活保證 ?城市高端居住區(qū)稀缺項目具有較強的保值增值特性 產(chǎn)品定位方向 物業(yè)發(fā)展建議之一 項目發(fā)展大方向 —— 城市高端產(chǎn)品 原因 2： 項目價值條件和高端客戶價值需求的匹配，提供了項目發(fā)展高端物業(yè)的條件 58 豪宅區(qū)域集中 高層豪宅興于城南及高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊。 09年成都市場高層豪宅新增供應(yīng)同比上升 % 。銷售大幅增長近 12倍，銷售均價 上漲接近 400元 /平米達到 11133元 /平米 。 高層豪宅供銷 兩旺，市場空 間大，價格穩(wěn) 步提高，成長 性大。 09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢， 12月月度成交量達到 598套峰值； 新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動性較大，成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 12月受譽峰集中備案影響整體均價被拉升至 13125元 /平米。 高層豪宅供銷兩 旺產(chǎn)品 140180 平米， 200平米 以上產(chǎn)品銷售速 度較慢。 成都高層豪宅， 170200平米是供銷的主力面積段，其次為 150170平米產(chǎn)品。 成都高層豪宅市場中 140180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在 50%以上； 市場存量以 180㎡ 以上面積段為主 。 140180平米面積段存銷比相對較低，保持較為 健康的銷售速度； 160平米以上面積段總價上升空間較大。 項目發(fā)展大方向 —— 城市高端產(chǎn)品 原因 3： 成都城市高層豪宅市場量價走勢、市場空間及成長性，支撐項目的高端方向 59 項目名稱 地段 品牌 資源 主力面積 成交均價 銷售狀態(tài) 譽峰 天府新城 合景泰富 / 180240㎡ 1900029000元 /㎡ （ 6000元 /㎡ 精裝修） 去化率約 70% 麗府 麗都片區(qū) 臵信 麗都公園 120180㎡ 約 12500元 /㎡ 較好 半島城邦 天府新城 深長城 錦江、臨河公園 125200㎡ 約 11000元 /㎡ 較好 紫檀 桐梓林 千和物業(yè) / 280440㎡ 約 15000元 /㎡ 較差 城南 1號 天府新城 中海 天府城市公園 150250㎡ 約 17000元 /㎡ 較好 華敏世家 天府新城 成都華敏 / 289346㎡ 約 15000元 /㎡ 一般 世紀(jì)峰景 天府新城 龍湖地產(chǎn) 錦江、城市公園 90200㎡ / / 時代豪庭 市中心 九龍倉 / 150200㎡ 約 17000元 /㎡ 較好 項目名稱 地段 品牌 資源 主力面積 成交均價 銷售狀態(tài) 鷺島國際 外雙楠 滕王閣 / 5090㎡ 約 11000元 /㎡ 較好 海珀香庭 雙楠 綠地 / 7090㎡ 約 9000元 /㎡ 一般 神仙樹大院 神仙樹 怡和 神仙樹公園 5090㎡ 約 10500元 /㎡ （ 1500元 /㎡ 裝修） 一般 疊翠峰 桐梓林 合景泰富 南站公園 4590㎡ 約 12022元 /㎡ （ 2500元 /㎡ 裝修） 一般 時代豪庭 市中心 九龍倉 / 90130 約 13000元 /㎡ 較好 西府少城 市中心 同心臵業(yè) 人民公園 90130㎡ 約 12500元 /㎡ 較好 城市高端豪宅，實現(xiàn)價值高，銷售情況較好，市場影響力較大。 成都市場基本沒有高端中小戶，部分高價中小戶型（除市中心項目），實現(xiàn)價值有限，無法突破普通住宅價值體系，無法形成市場影響力。 項目發(fā)展方向深入 —— 城市高端大戶豪宅 原因 1：高端中小戶市場容量和價格均不理想，高端大戶豪宅是較好的發(fā)展方向 60 深圳 北京 上海北京、上海、深圳等城市由于國際化、現(xiàn)代化程度高，高端商務(wù)人士較多，高端城市小戶客戶基礎(chǔ)龐大，存在市場基礎(chǔ)， 目前成都高端商務(wù)群體有限， 且主力發(fā)展方向?qū)⑹侨四下芳疤旄鲁恰? 61 高升橋 中高端居住區(qū) 本案 區(qū)域高端豪宅集中，中高端人士居住氛圍濃厚 土地成本 1060萬 /畝，樓面地價 5676元 /平米，考慮建安成本及營銷成本，成本價將超過 9千元 /平米。而目前區(qū)域小戶產(chǎn)品價格在 8千 9千左右。 置信麗府提升片區(qū)形象，片區(qū)城市高端豪宅，市場關(guān)注度高 土地屬性，為城市次豪宅區(qū)， 適合城市高端豪宅 面積區(qū)間（㎡） 7090 90110 110130 130150 150200 200240 300360 供應(yīng)套數(shù) 5 3 66 74 87 188 17 總價區(qū)間（萬） 6368 7177 95115 115140 130160 180210 400600 備注：麗都花園二手房供應(yīng)及價格 項目發(fā)展方向深入 —— 城市高端大戶豪宅 原因 2：區(qū)域?qū)傩宰阋灾雾椖块_發(fā)高端小戶及大戶產(chǎn)品，但從項目成本角度考慮高端大戶豪宅更為經(jīng)濟 62 限高 ：樓層控制在 1213層，城市高端項目 “ 最親地洋房 ” 麗府： 1518層，城南一號 /譽峰 /半島城邦 /紫檀等等均為 2033層的中高層住宅 容積率 ：城市低容積率項目，為城市高端項目最低密項目 麗府： ，城南一號 /譽峰 /半島城邦 /紫檀等等均為 ，主要為 45. 若建筑做中小戶型，戶數(shù)較多，間距小難以規(guī)避；梯戶比較大；小 區(qū)人口多，居住舒適度不高。 梯戶比：麗府 1梯 2戶和 2梯 3戶，城南一號 /譽峰 /半島城邦 /紫檀等等均為 3梯 2戶和 3梯 4戶。 項目發(fā)展方向深入 —— 城市高端大戶豪宅 原因 3：若多做小戶產(chǎn)品，容積率及限高決定項目品質(zhì)下降，即將面對梯戶比大、人口密度高等問題 63 根據(jù)項目限制條件和價值屬性，確定項目發(fā)展方向： 城市核心低迷高端豪宅 PS：城市高端大戶豪宅 64 高端改善，超越標(biāo)桿 項目市場站位 規(guī)避高風(fēng)險產(chǎn)品 說明：標(biāo)桿項目是指麗府、半島城邦、城南一號，所謂的超越是指競爭力上的超越。 說明：紫檀和譽峰，產(chǎn)品高風(fēng)險，正常市場條件下，難以實現(xiàn)。 65 項目產(chǎn)品配比確定 根據(jù)市場各線產(chǎn)品量價走勢，及項目本身規(guī)劃指標(biāo)測算，最終確定項目產(chǎn)品配比為： 關(guān)于贈送面積的新規(guī) 由于贈送面積限制更加嚴格，確保在符合規(guī)范的情況下盡量多的贈送面積，以提升項目的附加值。 產(chǎn)品 建筑面積 實得面積 戶型 套數(shù) 套數(shù)配比 面積配比 大戶型 190 220 五居 84 % % 中戶型下躍 170 送下沉花園 四居 12 % % 中戶型 160 175 四居 168 % % 經(jīng)濟型 135 142 三居 96 % % 合計 360 100% 66 ?現(xiàn)代風(fēng)格 多數(shù)以建筑線條、材質(zhì)色彩的變化形成強烈的視覺沖擊以凸顯風(fēng)格特質(zhì)，相較而言目前市場主流的歐式風(fēng)格更易凸顯細節(jié)特質(zhì)。 ?在眾多 歐式風(fēng)格 的項目中， 本案小高層的產(chǎn)品形態(tài)更易打磨精致細節(jié) ，那么如何凸顯本案優(yōu)勢，同時不市場形成 差異化 呢？ ?我們?nèi)珖秶鷥?nèi)掃描品質(zhì)多層及小高層案例，最終選擇了歐式風(fēng)格的分支： 優(yōu)雅的法式古典簡約風(fēng)情 本案建筑風(fēng)格選?。? 67 法式古典簡約風(fēng)格住宅： 成功案例：上海鴻豐香緹花園 68 五星級標(biāo)準(zhǔn)大堂： 五星級裝修標(biāo)準(zhǔn)挑高大堂， 搭配五星級物業(yè)服務(wù)。 裝修特色中融入法式元素： 如地磚、拱門，同時大堂挑高以保證品質(zhì)感。 在 功能設(shè)臵 上除了電梯廳、大廳以外，建議設(shè)臵物業(yè)服務(wù)接待臺及洽談區(qū)等，以方便業(yè)主接待親友。 69 建筑材質(zhì)建議： 建筑風(fēng)格：法式 古典建筑的華貴、浪漫 風(fēng)格 及 高雅 氣質(zhì)。 外立面色彩建議： 米黃、淺灰等飽和度較低的顏色，突出優(yōu)雅特質(zhì)。 外立面主材建議： 建議以石材為主，如：天然砂巖板，或相似材質(zhì)。 外立面涂料： 真石漆等仿石材涂料。 外立面細節(jié)：鐵藝 雕花欄桿 70 建筑品質(zhì) —— 科技運用 ?隔音樓板 /阻隔垂直方向噪音 采用美國陶式化學(xué)隔音墊呾擠塑板相結(jié)合的樓板隔音系統(tǒng)使居住的業(yè)主可充分享受前所未有的、完全丌受干擾的寧靜生活空間。 ?食物垃圾處理系統(tǒng) 城市垃圾中占有相當(dāng)大比例的食物垃圾丌僅影響室內(nèi)環(huán)境，也是居室蟲害滋生源呾疾病傳播源。 每天產(chǎn)生的大量食物垃圾通過廚房的洗池排水口下安裝的食物垃圾處理器，直接迚入化糞池。 ?戶式中央冷暖空調(diào) +新風(fēng)系統(tǒng) 新風(fēng)系統(tǒng)：保證業(yè)主在完全封閉窗戶的情冴下可以呼吸到室外空氣； 戶式中央空調(diào)智能化控制：減少室外機數(shù)量，戶內(nèi)入口上方設(shè)有出風(fēng)口，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求在回家之前通過進程控制預(yù)先打開空調(diào)； ?同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音 采用有 100多年歷史的瑞士上市公司 GEBERIT公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管不主排水支管均丌穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。 ?進水銅管 /直飲水系統(tǒng) 采用美國 NIBICO迚水銅管，保證用戶飲用水的質(zhì)量呾迚水管的使用壽命 。 中央除塵系統(tǒng)的概念就是主機呾吸塵區(qū)分離，并將過濾后的空氣排到室外。這樣丌僅解決了室內(nèi)衛(wèi)生丌良狀冴，還杜絕了除塵之后的二次污染。 ? 中央除塵系統(tǒng) 戶內(nèi)微小的灰塵通過中央吸塵器直接收集到地下室的垃圾桶內(nèi) 71 園林形式 ——自然生態(tài)式園林景觀 ? 由于本案規(guī)模較小，因此采用人為制造高差的形式，可豐富景觀層次，增加綠化面積，提升綠化品質(zhì)。 ?同時由于本案住宅有下沉式庭院及下躍產(chǎn)品，因