【正文】 7米，預(yù)留空地面積 =268*7=1876㎡ ，該區(qū)域占地 6700平方米）根據(jù)剩余占地面積及聯(lián)排產(chǎn)品容積率 、疊加產(chǎn)品容積率 東北向疊加部分：總占地 24483 ㎡ ；總建面 31828 ㎡聯(lián)排部分：總占地 68817 ㎡ ；總建面 48172 ㎡產(chǎn)品線(xiàn) 位 置 容積率 總建面 /㎡ 備 注疊加 北面 20230 6700（占地） *3（容積率）（最后一排間距可以相對(duì)減?。〇|北面 31828 24483（占地） *（容積率）聯(lián)排 / 48172 68817（占地） *（容積率）　合計(jì) 1 100000排布方案細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)表52疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 1） —— 北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 20230 3772023 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 20230 48000000 2400 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 20230 1440000 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 20230 31780000 1589 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 20230 2023000 100 　六、其他費(fèi)用 20230 35412023 1670 　小計(jì) 20230 122404000 6020 　總成本（土地成本） 20230 8040000 402 　合計(jì) 20230 128431000 6422地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (億 ) 毛利潤(rùn)（億） 毛利率疊加 20230 11000 %53疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 1） —— 東北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 31828 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 31828 76387200 2400 　洋房別墅 31828 76387200 2400 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 31828 2291616 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 31828 50574692 1589 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 31828 3182800 100 　六、其他費(fèi)用 31828 59558145 　小計(jì) 31828 　總成本（土地成本） 31828 29379600 923 　合計(jì) 31828 227376813 7144地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (億 ) 毛利潤(rùn)（億） 毛利率疊加 31828 12023 %54疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 1） —— 聯(lián)排部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 48172 8911820 185 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 48172 134881600 2800 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 48172 3468384 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 48172 95814108 1989 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 48172 4817200 100 　六、其他費(fèi)用 48172 81699712 1696 　小計(jì)（含銷(xiāo)售費(fèi)用及稅費(fèi)） 48172 329592824 6842 　土地成本 48172 82580400 1714 　總成本（含土地成本） 48172 412173224 8556 　地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (億 ) 毛利潤(rùn) (億 ) 利潤(rùn)率聯(lián)排 48172 16000 87%55聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn) = ++=純聯(lián)排產(chǎn)品：總利潤(rùn) 聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品：總利潤(rùn) 選擇 【 聯(lián)排 +疊加 】 產(chǎn)品更優(yōu)于純聯(lián)排產(chǎn)品可為項(xiàng)目產(chǎn)生更高的利潤(rùn)56在選擇 【 聯(lián)排 +疊加 】 產(chǎn)品線(xiàn)前提下，提升綜合容積率，可否產(chǎn)生更高利潤(rùn)？疑問(wèn)57北面疊加產(chǎn)品：建面 =268（總長(zhǎng)度） *（約使用 70%長(zhǎng)度） *18（進(jìn)深） *6=20230㎡ 占地 =268*18=4824㎡（疊加與南邊聯(lián)排產(chǎn)品保持間距 7米，預(yù)留空地面積 =268*7=1876㎡ ，該區(qū)域占地 6700平方米）提高東北面疊加產(chǎn)品的總建面，減少相應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品面積東北面疊加部分：占地 41150 ㎡ ；建面 53495 ㎡聯(lián)排部分：占地 52150 ㎡ ；建面 36505 ㎡產(chǎn)品線(xiàn) 位 置 容積率 總建面 /㎡（ R=1） 總建面 /㎡（ R=） 備 注疊加 北面 20230 20230 6700（占地） *3（容積率）（最后一排間距可以相對(duì)減小）東北面 31828 53495 41150（占地） *（容積率）聯(lián)排 / 48172 36505 52150（占地） *（容積率）　合計(jì) 100000 110000聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則（地塊綜合容積率 ）排布方案細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)表58疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 ） —— 北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 20230 3772023 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 20230 48000000 2400 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 20230 1440000 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 20230 31780000 1589 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 20230 2023000 100 　六、其他費(fèi)用 20230 35412023 1670 　小計(jì) 20230 122404000 6020 　總成本（土地成本） 20230 8040000 402 　合計(jì) 20230 128431000 6422地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (億 ) 毛利潤(rùn)（億） 毛利率疊加 20230 11000 %59疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 ） —— 東北邊疊加部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 53495 10089157 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 53495 128388000 2400 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 53495 3851640 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 53495 85003555 1589 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 53495 5349500 100 　六、其他費(fèi)用 53495 　小計(jì) 53495 6070 　總成本（土地成本） 53495 49380000 　合計(jì) 53495 374087963 6992地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (億 ) 毛利潤(rùn)（億） 毛利率疊加 53495 11500 %60疊加 +聯(lián)排方案測(cè)算（容積率 ） —— 聯(lián)排部分測(cè)算成本項(xiàng)目 工程量（㎡） 總費(fèi)用（元） 單價(jià)（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費(fèi) 36505 6753425 185 (前期費(fèi)用已包含在地價(jià) )二、建安工程費(fèi) 36505 102214000 2800 　三、系統(tǒng)工程費(fèi) 36505 2628360 72 　四、配套設(shè)施費(fèi) 36505 72608445 1989 　五、公共設(shè)施配套費(fèi) 36505 3650500 100 　六、其他費(fèi)用 36505 61912480 1696 　小計(jì)（含銷(xiāo)售費(fèi)用及稅費(fèi)） 36505 249767210 6842 　土地成本 36505 62580000 　總成本（含土地成本） 36505 312347210 　地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售收入 (億 ) 毛利潤(rùn) (億 ) 利潤(rùn)率連排別墅 36505 16000 87%61聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線(xiàn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn) = ++=毛利率 = （ ++） = 74%R=，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品總利潤(rùn) 毛利率 74% R=1，聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品總利潤(rùn) 毛利率 %VS在綜合容積率為 1的前提下提升容積率，利潤(rùn)反而降低62在容積率為 1時(shí)，疊加 +聯(lián)排的產(chǎn)品組合可產(chǎn)生最高利潤(rùn)，增加地塊綜合容積率將降低相應(yīng)總利潤(rùn)。答疑63結(jié)束語(yǔ) 本案位于昆山淀山湖鎮(zhèn)，臨近昆山知名自然資源淀山湖，是整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)旅游名城中心位置，擁有良好的地理位置。區(qū)位本身靠近上海，且具備便捷的海、陸、空交通條件；未來(lái)虹橋交通樞紐的建成，更是很大程度上提升了淀山湖鎮(zhèn)板塊的整體價(jià)值。區(qū)域當(dāng)前已形成多項(xiàng)國(guó)際化的高檔配套設(shè)施，使鎮(zhèn)內(nèi)項(xiàng)目得到很好的服務(wù)保證。根據(jù)區(qū)域當(dāng)前屬性特征及周邊項(xiàng)目研究，區(qū)內(nèi)相當(dāng)數(shù)量客源由上海市導(dǎo)入；目前整個(gè)上海市中產(chǎn)階級(jí)的市場(chǎng)需求度旺盛，且該類(lèi)人群具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)，崇尚 “ 5+2” 生活方式，向往工作之余另一番休閑自由輕松的居住氛圍。通過(guò)比較上海市內(nèi)當(dāng)前仍保持高位的房?jī)r(jià)，以及地塊本身的基礎(chǔ)條件，將本項(xiàng)目打造 大面積段別墅類(lèi)產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足此類(lèi)客戶(hù)的休閑 “ 5+2” 需求 是發(fā)揮其內(nèi)外部條件優(yōu)勢(shì)和把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的最佳策略。在產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)上，通過(guò)比較洋房、疊加、聯(lián)排、雙拼多類(lèi)產(chǎn)品線(xiàn)所產(chǎn)生的相關(guān)項(xiàng)目利潤(rùn)，考慮到為開(kāi)發(fā)商的盈利達(dá)到最大化，最終將本案定位為 容積率為 1的 【 疊加 +聯(lián)排 】 組合式產(chǎn)品， 其中北面疊加總建面 20230㎡ ，初步定價(jià)： 11000元 /㎡ ；東北向疊加 31828㎡ ，定價(jià) 12023元 /㎡ ；其余具有景觀(guān)及位置優(yōu)勢(shì)部分設(shè)置聯(lián)排，總量 48172㎡ ，初步價(jià)格定位 16000元 /㎡ 。64THE END65演講完畢，謝謝觀(guān)看！