【正文】 ? 個案具備國際化資源屬性； ? 通過打造高端國際公寓、 5A級辦公、高端酒店公寓、一線品牌購物中心、芳草地國際學(xué)校、雙語幼兒園等高端綜合生活配套，塑造項目自身的國際高端價值體系。 結(jié)論 如何塑造本項目的國際價值體系 ？ 回 歸項 目本身 我們需要： 項目自身認知 1. 綜合容積率 2. 建筑限高 60米 3. 公建配套約占 1/3用地體量要求 4. 緊鄰秦淮新河自然景觀資源 “秦淮藍調(diào)”這一極具歷史人文底蘊的自然資源 泰 山 北 路 地塊 3 地塊 2 地塊 1 結(jié)論 ? 項目綜合容積率 ，但由于項目 1/3地塊用來建幼兒園和小學(xué)等公建配套，對容積率有一定損失； ? 導(dǎo)致住宅部分的容積率較高，且有 60米限高要求。綜合考慮建議做全小高層產(chǎn)品，打造大圍合的高端住宅形象； ? 利用秦淮新河的自然文化景觀資源，塑造高端國際配套體系，打造本案特色國際濱水住區(qū)。 產(chǎn)品定位 一座濱水人文 國際 住區(qū) —— 秦淮新河的景觀文化 —— 國際化教育、生活、娛樂配套 —— 國際高端公寓 產(chǎn)品定位 一座濱水人文 國際 住區(qū) 我 們 的疑 問 ： 定位的 支撐點 在 哪 里？ 產(chǎn)品支撐 1. 規(guī)劃：濱水國際住區(qū)規(guī)劃 2. 國際配套：涵蓋一站式國際教育、國際生活運動泛會所、國際濱水休閑俱樂部。 3. 國際公寓：倡導(dǎo)全新國際品質(zhì)生活理念。 一、規(guī)劃 經(jīng)濟指標： 占地面積： 方 建筑面積： 方 容積率： 建筑密度： ≤ 25% 建筑高度： ≤ 60米 綠化率： ≥ 35% 小 學(xué) 幼 兒園 社 區(qū) 配套 公寓 公寓 二、國際化配套 1. 國際一站式教育體系 2. 國際生活泛會所 3. 國際濱水新天地 打造一站式 國際 生活配套 享受步行的便捷 …… 教育 引入國際頂尖教育模式，倡導(dǎo)一站式教育體系 ? 聯(lián)手常春藤教育機構(gòu)， ? 打造國際一體化頂尖教育模式。 36班小 學(xué) 12班幼 兒園 常春藤教育機構(gòu) 華爾街怎么養(yǎng)孩子 ？ 第一，讓孩子花自己的錢 第二，教理財，更要培養(yǎng)領(lǐng)袖的素質(zhì) 第三， “ 憶苦思甜 ” 第四，談貧說富 第五，孩子是否想要什么就能得到什么 第六，讓孩子在感激而不是怨恨中長大 第七，讓孩子早早打工 第八，培養(yǎng)一個負責(zé)的孩子 第九，教孩子發(fā)展穩(wěn)定的人際關(guān)系 第十， “ 少兒總裁班 ” ：企業(yè)家的才能、慈善家的品性 第十一，品德與經(jīng)營能力 第十二，娃娃大亨 第十三，怎樣培養(yǎng)金融家 ? 聯(lián)手美國東北部最著名的 8所大學(xué)：哈佛、耶魯、普林斯頓、哥倫比亞、康奈爾、布朗、達特茅斯和賓夕法尼亞大學(xué) ? 全美式國際教育體系 ? 開通直升美國前 8大名校的快捷通道 ? 可面向全市招生，擴大建發(fā)知名度 國際雙語幼兒園 ? 建議引進專業(yè)的師資團隊，如：伊頓慧智雙語幼兒園 ? 校園占地面積為 5000平米 ， 綠化覆蓋面積為 75%， 十二個班級的規(guī)模 ， 另有生態(tài)式廊景 、 親子圖書室 、 及美術(shù) 、 音樂專用活動室等； ? 權(quán)威的師資力量； ? 經(jīng)典的蒙臺梭利課程 國際化教育機制，“不教的教育” 國際雙語小學(xué) ? 建議引進專業(yè)的師資團隊，如：耀中國際學(xué)校、金蘋果雙語學(xué)校等 ? 校園占地面積為 3萬方 ， 建筑面積約 2萬方 ， 綠化覆蓋面積為 75%， 36班規(guī)模 ， 標準 250米塑膠跑道操場 、 校舍配備多媒體互動白板 ， 設(shè)有計算機室 、 圖書館 、 音樂室 、 飯?zhí)?、 體育館 、 劇場及戶外體育及游樂設(shè)施 。 雙語雙文化課程，國際教育體系聯(lián)動 延續(xù)早教體制、掛鉤知名國際學(xué)府，創(chuàng)造頂尖的一站式教育體系 生活娛樂 國際化生活配套，引領(lǐng)豐富多元的休閑娛樂享受 ? 國際濱水新天地 ? 國際生活泛會所 生活泛 會 所 國際濱水新天地 秦淮新河為秦淮河一支流，而秦淮河素來既得文人才子的青睞 十里秦淮千年流淌，六朝勝地今更輝煌 延續(xù)秦淮河淵源流淌的小資生活色彩， 打造本案特色的“ 國際濱水新天地 ” 匯聚古樸浪漫情懷與國際時尚格調(diào)，打造國際圈層生活 …… 濱水景觀塑造 利用秦淮新河資源與市政景觀帶，打造特色國際濱水休閑走廊。 將景觀與文化、休閑與自然完美聯(lián)系。 ? 引入國際知名品牌，如星巴克、人間系列酒吧、俏江南等高端休閑餐飲，塑造濃郁小資情調(diào)。 風(fēng)情酒吧街 文化 vip俱樂部 ? 南京特色民國建筑，搭配華麗復(fù)古的裝修格調(diào)，凸顯歷史文化與國際融合的奢華，營造極致尊貴私密的 vip享受。 會所配置： ? 古典文化書廊； ? 鋼琴紅酒雪茄館 國際生活泛會所 配套內(nèi)容： ? 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心 ? 文化活動中心 ? 體育中心 ? 街政管理中心 ? 郵電設(shè)施 ? 養(yǎng)老院 ? 農(nóng)貿(mào)市場 …… 約 ， 全方位滿足國際社區(qū)的 一站式便捷生活需求 。 【 體育中心 】 1500平米多功能體育中心，打造獨樹一幟的運動新空間。 配套內(nèi)容： ? 籃球 ? 羽毛球 ? 室內(nèi)攀巖 【 文化活動中心 】 4000平米文化活動中心，打造公共交流活動的國際共享平臺。 活動配置： ? 迷你保齡球館 ? 桌球館 ? 迷你影院 ? 兒童活動中心 三、國際公寓 倡導(dǎo)全新 國際 品質(zhì)生活新境界 —— 國際大氣的標志性建筑 —— 國際高端的舒適居住空間 —— 國際藝術(shù)品質(zhì)的園林體系 濱水大圍合 立面 打造 國際 品質(zhì)標志性建筑形象 立面風(fēng)格： ? 新古典 ? 現(xiàn)代 風(fēng)格一：新古典 ? 古典藝術(shù)與現(xiàn)代美學(xué)的結(jié)合，沉穩(wěn)內(nèi)斂，大氣國際。 風(fēng)格二：現(xiàn)代 ? 玻璃與石材相結(jié)合，線條挺拔硬朗，彰顯國際大氣簡約之 氣度。 奢華酒店式大堂精裝 ?首層局部架空設(shè)計 ?奢華精裝大堂、梯廳、走廊 ?高科技智能化 深度塑造 國際 高端產(chǎn)品形象 ? 結(jié)合建筑古典風(fēng)情，打造豪華皇室大堂； ? 大理石鋪設(shè)，奢華水晶吊燈，挑高處理，彰顯豪宅品質(zhì)。 [首層精裝大堂設(shè)計 ] [首層局部架空設(shè)計 ] ? 延續(xù)大堂奢華歐式精裝設(shè)計，與戶外景觀自然過度融合。 ? 電梯廳運用大氣穩(wěn)重的大理石貼面，配合溫馨裝飾、燈飾，體現(xiàn)高檔酒店氣質(zhì) ? 公共走道統(tǒng)一于整個內(nèi)裝的國際高端品質(zhì)，通過石材的大大面積運用凸顯尊貴品質(zhì) [梯廳、公共走廊精裝建議 ] 內(nèi)容： ? 智能化電梯刷卡 ? 可視對講 ? 指紋入戶 [高科技智能化 ] ? 高端科技智能化配套服務(wù)與項目，提升整體社區(qū)品質(zhì)，引領(lǐng)南京豪宅住宅新概念。 地下層價值塑造 ? 地下停車方式、車行動線； ? 地下豪華精裝大堂； ? 片區(qū)地下層整體大開挖； ? 社區(qū)入口進行人車分流，私家車直接進地下車庫； ? 通過地下大堂直接入戶。 地下停車方式、車行動線 車庫 出入口 車庫 出入口 覆土 區(qū) 域 平面 圖 示意 地下 車庫 入大堂 剖面 圖 示意 地下豪華精裝大堂 ? 延續(xù)整體風(fēng)格，打造純正歐式風(fēng)情，大理石鋪設(shè)，通過玫瑰金等奢華色彩結(jié)合燈光的營造，打造富麗堂皇的地下車庫大堂，尊貴入戶。 戶型 倡導(dǎo) 國際 的高品質(zhì)宜居空間 戶型類型： ? 一房： 5560 ㎡ ? 二房： 7585 ㎡ ? 小三房： 90110 ㎡ ? 三房： 110120 ㎡ ? 復(fù)式： 200 ㎡ 入 戶 花 園 封 閉 后的 書 房 戶內(nèi) 花 園 1房： 5560平米 1室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積： 58㎡ 附加值贈送： 陽臺： 16㎡ （半送） 凸窗： ㎡ （全送） 總附贈面積： ㎡ 附贈比率： 15% ? 東側(cè)近 9平米陽臺，方正實用，可改造成臥室房間使用； ? 西側(cè)陽臺也作為陽光書房使用，不影響客廳采光。 參考個案：世紀新南門 2房： 7585平米 附加值贈送： 南北陽臺： 22㎡ （半送） 工作陽臺： ㎡ （全送） 南北凸窗： ㎡ （全送） 設(shè)備平臺： ㎡ （全送） 總附贈面積： ㎡ 附贈比率： 23% 2房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積： 85㎡ ? 北向入戶花園＋設(shè)備平臺，附加值高，實用性強； ? 南向超大面寬陽臺＋工作陽臺，連通臥室與陽臺，觀景性強，舒適實用。 參考個案：長江國際花園 小 3房： 90110平米 附加值贈送： 南北陽臺： 23㎡ （半送） 工作陽臺： ㎡ （全送） 南北凸窗： ㎡ （全送） 設(shè)備平臺： ㎡ （全送） 總附贈面積： ㎡ 附贈比率： 20% 3房 2廳 2衛(wèi) 建筑面積： 106㎡ ? 北向入戶花園＋設(shè)備平臺，附加值高，實用性強； ? 南向超大面寬陽臺＋工作陽臺，連通臥室與陽臺，觀景性強，舒適實用。 參考個案：長江國際花園 3房： 110120平米 ? 戶型布局方正 ,采光通風(fēng)好 . ? 超大空中庭院可封閉做房間使用 ,靈活空間 . ? 飄窗設(shè)計增加產(chǎn)品附加值 . 附加值的體現(xiàn) : 陽臺 (南 )約 ㎡ （半送） 空中庭院約 ㎡ （半送） 飄窗約 ㎡ （全送） 總計 : （ +） 247。 2+= 計入面積： 118平米 實得面積： 3室 2廳 2衛(wèi) 建筑面積： 118㎡ 參考個案：綠庭尚城 復(fù)式： 200平米 ? 雙主臥套房設(shè)計； ? 頂層獨立主臥區(qū)帶奢華大露臺； ? 客廳雙層挑高，奢華大氣。 3室 2廳 3衛(wèi) 建筑面積： 202㎡ 參考個案：長江國際花園 附加值贈送： 南北陽臺： 26㎡ （半送） 工作陽臺： ㎡ （全送） 南北凸窗： ㎡ （全送） 設(shè)備平臺： ㎡ （全送） 頂層露臺： 48㎡ （全送） 總附贈面積： ㎡ 附贈比率： 35% 園林 塑造 國際 藝術(shù)品質(zhì)的園林體系 核心景觀 —— 國際裝飾主義園林 ? 硬質(zhì)鋪裝結(jié)合精心修剪的灌木，營造極具儀式感和裝飾性的園林效果。 景觀小品 ? 景墻、噴泉、花缽、藝術(shù)花壇等，豐富景觀裝飾性，增添精致趣味與儀式感。