【正文】 3%類型 戶型面積 配比 家庭結構69規(guī)劃布局建議70規(guī)劃，組團設計尋求空間的有序發(fā)展大社區(qū)實現 “ 半開發(fā)設計 ” 增加與社會的融入感；內部實行多個 “ 小組團 ” 的設計，便于管理、開發(fā)，也可以形成非常良好的鄰里氛圍；組團規(guī)模以 300－ 400戶為宜；理念釋義例圖71空間設計，建筑視覺的美觀要尋求建筑的錯落、天際線的變化與和諧，體現出項目的整體性。72廣場，居住在郊區(qū)，生活在城市廣場可以硬地為主要材質，形成城市廣場的氛圍，并與商業(yè)、班車?？奎c結合，形成人口最集聚的地方；建議材質為毛石等，以起到畫龍點睛的效應；植物配置以少而精為主，并可設置少量的景觀小品，以體現品質感。73會所，兼銷售中心，與廣場結合，成為樣板區(qū)可以利用未來的會所作為銷售中心，降低重復投資成本，面積可以控制在1000平米左右。74景觀主軸，綠色環(huán)繞社區(qū)以土坡結合價格較低的灌木，并少量種植喬木，形成立體的綠色圍合。75社區(qū)公園，社區(qū)休閑集會場所中央公園可以營造很多有趣而成本較低的空間，而不是單純的綠化堆砌：如做大草坪，結合足球場、草地網球場，成為未來兒童游樂的天堂；做小塊的沙地，吸引兒童嬉戲；營造休閑長廊，成為情侶的交往空間。76大面積的草皮＋種植少量喬木＋硬地，并結合兒童游樂、老年健身設施，形成即具有景觀，有具有使用價值的公共空間。組團綠化，增加社區(qū)親和力77城市小品的配置即能夠體現社區(qū)的品質，又能夠調節(jié)社區(qū)的色彩，成為社區(qū)的一個亮點。成本投資也相對較小，而且又具有功能。城市小品，體現價值、文化78車行與人行分離，營造城市感。大門設計要有領域感，威嚴而便于識別。標志性的大門設計，體現領域感79車行道路以瀝青鋪裝；人行道路以地坪磚作為主要地面材料。道路兩側的綠化以堆坡集合地被、灌木植物為主，少量種植喬木，也能形成不錯的立體綠色效果。道路 ,社區(qū)主干道80組團內道路建議以地坪磚進行鋪裝，選擇材料可以因地制宜。最主要點是在色彩上與景觀核心，建議以暖色系為主。道路 ,組團內道路81為了能夠減少停車庫建設的投資，建議多設置道路停車，在無法滿足要求的情況下，在考慮在集中綠化的地下設置集中綠地；地面停車位可以設置綠化地坪磚，即可以形成蔥綠的效果，又能夠滿足停車需求；停車，結合道路、綠化布局82商業(yè)不僅能夠體現社區(qū)品質，也能夠在價值方面體現比住在更多的效益，因此建議可以適當增加投資，如立面可以采用仿石材等。商業(yè)層數，建議為 2層，比較容易銷售；沿道路布局，沿入口設置。商業(yè)，滿足社區(qū)功能，并創(chuàng)造附加值83為了保持建筑的整體感覺，建議整體建筑的立面采用統一色彩，但是在門頭等位置采用特殊“ 構件 “ 以增加設計感，并提升品質，也同時是成本最低的處理方式；產品細節(jié) —— 建筑基底84建議以防水涂料為建筑立面材質。產品細節(jié) —— 建筑立面85產品細節(jié) —— 建筑立面 建議社區(qū)內設置 3－ 4個色彩組團，以形成區(qū)別，并增加空間的趣味性。86適當提高品質，并設有物業(yè)接待臺。產品細節(jié) —— 入戶大堂87總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口88小高層區(qū)：占地面積約： 8+8建筑面積約： 12+15=27容積率：西面地塊 。東面地塊 產品特征：西面地塊采用 812層，一梯二戶的小高層產品，東面地塊采用 1215層，一梯兩戶小高層產品。小高層采用點式布局、天際線從外向內跌落，同時避免主干道對小區(qū)的噪聲和灰塵的干擾主要房型以三房和四房為主，面積為 125130平方米和 135140平方米左右底層可以附加花園，頂層可以附加躍層小高層區(qū)采用低密度建筑布局，增加園林綠化設置彌補地塊自然景觀缺失的天然不足。總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口89總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)高層區(qū)：占地面積約： 8建筑面積約： 22容積率： 產品特征：采用 22層，一梯四戶的高層產品，所有樓棟朝向建議偏東或偏西 20度左右，避免當地比較厲害的西曬的氣候底層可以全部架空，透綠，同時設立大堂，并適當挑空，增加產品的高檔感。通過雙面大露臺的產品設置，營造空中別墅的產品印象。高層區(qū)可以根據前期的銷售情況，可以進行具體的產品細節(jié)調整整個地塊平均容積率為 高層區(qū)1822層高層1215小高層812小高層國際級幼兒園社區(qū)會所入口商業(yè)入口入口90總布置圖小高層區(qū)高層區(qū)商業(yè)區(qū)會所區(qū)商業(yè)區(qū)：產品特征：充分利用南臨主干道的優(yōu)勢，設置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內商業(yè)則應呈多點分散布局，以任一點為原點，步行半徑 3分鐘內可以到達。商業(yè)部分在開盤前招商未完成時則應由發(fā)展商代理經營，制造繁榮假象，在人氣上升后則采用以租代售、租售并舉之策略使商業(yè)得以去化。會所以多功能中央會所的角色出現會所功能應包括餐飲、健身、休閑娛樂、小區(qū)歷史博物館（收集業(yè)主諸多生活中值得紀念的細節(jié)）等，一方面對提升居住品質、營造項目賣點具有相當的作用，另一方面對社區(qū)人文精神內核的提煉大有裨益。 91關于商業(yè)銷售策略的進一步闡述關于商業(yè)銷售策略的進一步闡述租售并舉，以租帶售92置業(yè)投資計劃（假設）：置業(yè)投資計劃（假設）：底價： 6500元 /平方米（內部均價）面積：以 60平方米為例總價： 390000元對外宣傳是：投資客包租 2年， 2年的租金直接抵沖首付自營客不包租，但一次性付款的八五折優(yōu)惠，按揭付款的九折優(yōu)惠9360平方米商鋪單價： 9000元 /平方米總價： 540000元租金（ 10%）： 5400元 /月投資客包租 2年： 5400122=129600 元（先返）投資客實際支出：一次性付款： 540000－ 129600=410400元5成 10年按揭：首付 270000－ 129600=140400元 貸款 270000元自營客：一次性付款 ，實際支出： 540000=459000 元5成 10年按揭 9折優(yōu)惠，實際支出： 450000=486000 元 首付 246000元 貸款 240000元置業(yè)投資計劃（假設）：置業(yè)投資計劃（假設）：94購買目的投資方式 總價 首付月供貸款（ 10年）年收益 年投資回報率 備注投資一次性付款 540000 410400 無 64800 16%前兩年只有產權，沒有經營權貸款 540000 140400 3014 28632 20%自營一次性付款 540000 459000 無 / /既有產權又有經營權貸款 9折 540000 246000 2679 / /95■ 商業(yè)作為投資類的產品，投資客的比例肯定遠遠大于自營客■ 招商與銷售并舉，有利于統一營造商業(yè)氛圍和租賃行情，增加投資客的信心■ 前二年的產權和經營權有機分離，有如下優(yōu)點： （ 1）二年經營回報沖抵首付款，降低了投資門檻 （ 2）小區(qū)及周邊環(huán)境需要二年的成熟期，我們以假設成熟初期的租賃價格進行經 營回報，降低了投資的風險總結分析：總結分析：96關于總體布局的進一步闡述說明可以看到的是，在我們的產品規(guī)劃建議中， 112層的小高層組團容積率只有 ， 1215層的小高層組團容積率只有 ，高層組團的容積率則是 。整個社區(qū)容積率為 。雖然達到了發(fā)展商的心理預期，但很難說是一個追求地塊經濟效益最大化的構想。我們之所以提出這樣的產品布局建議，主要有以下兩個原因：建立屬于本案的優(yōu)勢核心競爭力與區(qū)域市場競爭項目相比，本案在規(guī)模和地塊天然屬性上的競爭力不強。因此本案的突圍之路只可能是回歸產品主義。高層、小高層項目在長沙鮮有低密度布置，而這恰恰是追求舒適安逸的長沙置業(yè)者所希望得到的。前期高層低密度組團的面試在很大程度上填補了長沙樓市這方面的產品空白，有助于本案營造 USP。為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間由于本案總體量超過 800畝，而我們首期項目的規(guī)劃面積還不到這個數字的一半，因此我們必須為后續(xù)項目留有足夠的產品想象空間。小高層低密度的產品布局將為這樣的構思留下充裕的空間。97謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI