【正文】 定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧C(jī) 項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧? 中心區(qū)寫字樓是深圳寫字樓最高檔次的代表，寫字樓配置越來越高， 超甲級(jí)寫字樓成為未來發(fā)展趨勢(shì) ；? 中心區(qū)寫字樓一般為大面積供應(yīng)， 以半層、一層銷售為主；? 中心區(qū) 未來供應(yīng)量依然巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但只租不售的物業(yè)逐漸增多；本項(xiàng)目推出時(shí)中心區(qū)寫字樓以大面積寫字樓為主中心區(qū)寫字樓缺乏小面積單位物業(yè)供應(yīng)物業(yè)定位 CBD07年全年的成交價(jià)格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；216。挑戰(zhàn) “住宅禁商 ”，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓 B 寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧216。支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的因素將長(zhǎng)期存在，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不可避免B 寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧2023供應(yīng)特點(diǎn)分析 :供應(yīng)格局被打破、出現(xiàn)供應(yīng)新形式 供應(yīng)格局被打破：216。年度第六次加息明顯反映政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定216。政策法規(guī)對(duì)市場(chǎng)的影響時(shí)效性是長(zhǎng)短之分，時(shí)效較短的政策會(huì)在一段時(shí)間后被市場(chǎng)規(guī)避，而長(zhǎng)期政策則會(huì)在未來一兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間顯現(xiàn)出影響?！盒轮薜貕K』設(shè)計(jì)方案建議書『新洲地塊』設(shè)計(jì)方案建議書設(shè)計(jì)方案建議書的價(jià)值何在？設(shè)計(jì)方案建議書的價(jià)值何在？了解客戶真實(shí)、變化的產(chǎn)品需求了解客戶真實(shí)、變化的產(chǎn)品需求用市場(chǎng)和客戶的角度談設(shè)計(jì)的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點(diǎn)熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點(diǎn)物業(yè)物業(yè)發(fā)展發(fā)展建議建議整體整體框架框架第一卷：市場(chǎng)分析及前期回顧2023新政分析新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目硬件配套建議項(xiàng)目硬件配套建議定位寫字樓市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析項(xiàng)目前期定位回顧項(xiàng)目前期定位回顧產(chǎn)品　 2023年宏觀政策法規(guī)政策方向 法律政策名稱 目的 影響時(shí)效性 影響時(shí)效說明貨幣政策 六次加息 吸納存款，控制資金流向資本投資市場(chǎng)； 短期 加息并未有影響五次提高準(zhǔn)備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例 商品房中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入者居住問題 長(zhǎng)期政策性調(diào)控每個(gè)項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)適用房比例，在未來兩年對(duì)市場(chǎng)的影響才會(huì)顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟(jì)房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價(jià)格哄抬上漲限外令 限制規(guī)范外商直接投資 長(zhǎng)期 產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄，對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起指導(dǎo)作用 ，短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響 深圳市閑置土地處置工作方案 加快已批用地盡早開發(fā) 長(zhǎng)期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時(shí)間，開發(fā)商集中在未來某個(gè)時(shí)間集中放量提高第二套住房貸款首付 針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投 機(jī)行為 長(zhǎng)期 對(duì)于市場(chǎng)上的以投資客為主的小戶型項(xiàng)目極為不利，對(duì)于一 人購(gòu)買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅 個(gè)人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房 必須交納土地使用稅 短期 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然較之前的土地使用費(fèi)有較大的增加，但納稅人 實(shí)際承擔(dān)的費(fèi)用仍較少 A 2023新政一覽第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧A 2023新政分析第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧第一卷：市場(chǎng)分析及前期定位回顧216。* 房地產(chǎn)新政分析 *A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧國(guó)土局規(guī)范外資購(gòu)房政策釋疑 境外個(gè)人想要購(gòu)買商業(yè)或辦公或者境外機(jī)構(gòu)想要購(gòu)買住宅，應(yīng)該符合的條件： 　　 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買非自用商品房，必須要取得兩證，一個(gè)是《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，一個(gè)是《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，營(yíng)業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)范圍。2023年貸款增量與 07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定216。福田區(qū)供應(yīng)絕對(duì)霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場(chǎng)的兩股重要力量。07年初深圳寫字樓市場(chǎng)高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因?yàn)楣?yīng)不足而使得成交下滑 ；216。價(jià)格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了 “ 有價(jià)無(wú)市 ” 的時(shí)代 ；2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財(cái)富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強(qiáng)廣場(chǎng)， 80000中航苑改造項(xiàng)目， 230000明年廣場(chǎng)， 80000天利中央廣場(chǎng) 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會(huì)地塊， 80000嘉里寫字樓地塊， 100000卓越世紀(jì)中心地塊， 120230中洲地產(chǎn)項(xiàng)目， 68000榮超紅荔路地塊， 84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈， 30000金地崗廈西綜合體， 100000地業(yè)后海項(xiàng)目， 80000綠景大廈， 95481蒙蒂大廈， 30000金運(yùn)大廈 金谷３號(hào)中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū) 海岸城西座，７０ 000其他2023年將是繼 05年后的又一次供應(yīng)高峰期，競(jìng)爭(zhēng)將主要集中于福田中心區(qū)* 寫字樓未來供應(yīng)格局 *B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 總建面 規(guī)劃信息 入市時(shí)間 租售方式福田 中心區(qū) 星河發(fā)展中心 100000麗姿卡爾頓酒店約 3萬(wàn)平米，甲級(jí)寫字樓約 6萬(wàn)平米，商業(yè)裙樓約 2萬(wàn)平米，只租不賣 2023年底 只租不售江勝大廈 143329 計(jì)容積率面積 100207平米，辦公面積 55207平米，酒店面積 39823平米 ,A棟 39層， B棟 30層 2023年 銷售大中華新天地 148000 四棟建筑呈 L形排布，辦公 ，公寓 ，商業(yè) 3萬(wàn)平米， 2023年 銷售嘉里發(fā)展大廈 － － 2023年 只租不售港中旅地塊 － － 2023年 只租不售華強(qiáng)北 中航廣場(chǎng) 180000總高 280米， 58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場(chǎng)等。 陽(yáng)光生態(tài)型 企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營(yíng)造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感 。*目標(biāo)客戶置業(yè)特征分析 *C 項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧 * 項(xiàng)目檔次、定位建議 *【產(chǎn)品品質(zhì)】 項(xiàng)目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)在泛 A 區(qū)造純 A樓（即在泛 CBD區(qū)域以甲級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)造樓）【配置設(shè)施】 處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等【附加值】 引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備 /超常服務(wù)（會(huì)所、物管） /環(huán)保健康【市場(chǎng)效果】 吸引 中心區(qū)中低檔 的客戶群體，使客戶以較低的價(jià)格水平享受中心 區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。資金快速回籠實(shí)操考慮：216。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向2. 標(biāo)準(zhǔn)層高度建議? 地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；? 項(xiàng)目規(guī)模：辦公建筑面積 2699912層為商務(wù)配套:咖啡吧 \中西餐廳 \美容美發(fā)廳；? 戶型設(shè)計(jì)：銀座國(guó)際的扁梁無(wú)柱設(shè)計(jì)，為客戶提供了面積從681134? 錯(cuò)落有次，總體形象清新挺拔。 ?由兩座建筑實(shí)體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動(dòng)空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨(dú)特的建筑 “肺 ”空間。引領(lǐng)寫字樓市場(chǎng)非熱點(diǎn)片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新 ,引領(lǐng)市場(chǎng)新豪方大廈 西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園 采取雙 L合抱型格局設(shè)計(jì) 回廊設(shè)計(jì)、空中花園安聯(lián)大廈 建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計(jì)了 28個(gè)空中花園和 1個(gè)屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的