【正文】 定位回顧市場分析及前期定位回顧C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧? 中心區(qū)寫字樓是深圳寫字樓最高檔次的代表，寫字樓配置越來越高， 超甲級寫字樓成為未來發(fā)展趨勢 ；? 中心區(qū)寫字樓一般為大面積供應， 以半層、一層銷售為主；? 中心區(qū) 未來供應量依然巨大，競爭激烈，但只租不售的物業(yè)逐漸增多；本項目推出時中心區(qū)寫字樓以大面積寫字樓為主中心區(qū)寫字樓缺乏小面積單位物業(yè)供應物業(yè)定位 CBD07年全年的成交價格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；216。挑戰(zhàn) “住宅禁商 ”，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓 B 寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧216。支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免B 寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧2023供應特點分析 :供應格局被打破、出現(xiàn)供應新形式 供應格局被打破：216。年度第六次加息明顯反映政府對房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定216。政策法規(guī)對市場的影響時效性是長短之分，時效較短的政策會在一段時間后被市場規(guī)避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時間顯現(xiàn)出影響?！盒轮薜貕K』設計方案建議書『新洲地塊』設計方案建議書設計方案建議書的價值何在？設計方案建議書的價值何在？了解客戶真實、變化的產(chǎn)品需求了解客戶真實、變化的產(chǎn)品需求用市場和客戶的角度談設計的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點物業(yè)物業(yè)發(fā)展發(fā)展建議建議整體整體框架框架第一卷：市場分析及前期回顧2023新政分析新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項目形象提升建議項目形象提升建議項目硬件配套建議項目硬件配套建議定位寫字樓市場分析寫字樓市場分析項目前期定位回顧項目前期定位回顧產(chǎn)品　 2023年宏觀政策法規(guī)政策方向 法律政策名稱 目的 影響時效性 影響時效說明貨幣政策 六次加息 吸納存款，控制資金流向資本投資市場； 短期 加息并未有影響五次提高準備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例 商品房中建設經(jīng)濟適用房，解決中低收入者居住問題 長期政策性調(diào)控每個項目中經(jīng)濟適用房比例，在未來兩年對市場的影響才會顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價格哄抬上漲限外令 限制規(guī)范外商直接投資 長期 產(chǎn)業(yè)投資指導目錄，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展起指導作用 ，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響 深圳市閑置土地處置工作方案 加快已批用地盡早開發(fā) 長期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時間，開發(fā)商集中在未來某個時間集中放量提高第二套住房貸款首付 針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投 機行為 長期 對于市場上的以投資客為主的小戶型項目極為不利，對于一 人購買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅 個人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房 必須交納土地使用稅 短期 收費標準雖然較之前的土地使用費有較大的增加，但納稅人 實際承擔的費用仍較少 A 2023新政一覽第一卷：市場分析及前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧A 2023新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧216。* 房地產(chǎn)新政分析 *A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧國土局規(guī)范外資購房政策釋疑 境外個人想要購買商業(yè)或辦公或者境外機構(gòu)想要購買住宅，應該符合的條件： 　　 境外機構(gòu)和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業(yè)批準證書》，一個是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。2023年貸款增量與 07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定216。福田區(qū)供應絕對霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因為供應不足而使得成交下滑 ；216。價格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進入了 “ 有價無市 ” 的時代 ；2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強廣場， 80000中航苑改造項目， 230000明年廣場， 80000天利中央廣場 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會地塊， 80000嘉里寫字樓地塊， 100000卓越世紀中心地塊， 120230中洲地產(chǎn)項目， 68000榮超紅荔路地塊， 84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈， 30000金地崗廈西綜合體， 100000地業(yè)后海項目， 80000綠景大廈， 95481蒙蒂大廈， 30000金運大廈 金谷３號中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū) 海岸城西座，７０ 000其他2023年將是繼 05年后的又一次供應高峰期，競爭將主要集中于福田中心區(qū)* 寫字樓未來供應格局 *B寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧區(qū)域 競爭項目 總建面 規(guī)劃信息 入市時間 租售方式福田 中心區(qū) 星河發(fā)展中心 100000麗姿卡爾頓酒店約 3萬平米，甲級寫字樓約 6萬平米，商業(yè)裙樓約 2萬平米，只租不賣 2023年底 只租不售江勝大廈 143329 計容積率面積 100207平米，辦公面積 55207平米，酒店面積 39823平米 ,A棟 39層， B棟 30層 2023年 銷售大中華新天地 148000 四棟建筑呈 L形排布，辦公 ，公寓 ，商業(yè) 3萬平米， 2023年 銷售嘉里發(fā)展大廈 － － 2023年 只租不售港中旅地塊 － － 2023年 只租不售華強北 中航廣場 180000總高 280米， 58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。 陽光生態(tài)型 企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感 。*目標客戶置業(yè)特征分析 *C 項目前期定位回顧第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧 * 項目檔次、定位建議 *【產(chǎn)品品質(zhì)】 項目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎在泛 A 區(qū)造純 A樓（即在泛 CBD區(qū)域以甲級的標準造樓）【配置設施】 處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等【附加值】 引進先進的設備 /超常服務（會所、物管） /環(huán)保健康【市場效果】 吸引 中心區(qū)中低檔 的客戶群體，使客戶以較低的價格水平享受中心 區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。資金快速回籠實操考慮：216。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向2. 標準層高度建議? 地理位置：福田深南大道與香蜜湖路交匯；? 項目規(guī)模：辦公建筑面積 2699912層為商務配套:咖啡吧 \中西餐廳 \美容美發(fā)廳；? 戶型設計：銀座國際的扁梁無柱設計，為客戶提供了面積從681134? 錯落有次，總體形象清新挺拔。 ?由兩座建筑實體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑 “肺 ”空間。引領寫字樓市場非熱點片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新 ,引領市場新豪方大廈 西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園 采取雙 L合抱型格局設計 回廊設計、空中花園安聯(lián)大廈 建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設計了 28個空中花園和 1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應回歸自然的