【正文】 著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。價格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進入了 “ 有價無市 ” 的時代 ；2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強廣場， 80000中航苑改造項目， 230000明年廣場， 80000天利中央廣場 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會地塊， 80000嘉里寫字樓地塊， 100000卓越世紀中心地塊， 120230中洲地產(chǎn)項目， 68000榮超紅荔路地塊， 84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈， 30000金地崗廈西綜合體， 100000地業(yè)后海項目， 80000綠景大廈， 95481蒙蒂大廈， 30000金運大廈 金谷３號中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū) 海岸城西座，７０ 000其他2023年將是繼 05年后的又一次供應(yīng)高峰期，競爭將主要集中于福田中心區(qū)* 寫字樓未來供應(yīng)格局 *B寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧區(qū)域 競爭項目 總建面 規(guī)劃信息 入市時間 租售方式福田 中心區(qū) 星河發(fā)展中心 100000麗姿卡爾頓酒店約 3萬平米，甲級寫字樓約 6萬平米，商業(yè)裙樓約 2萬平米，只租不賣 2023年底 只租不售江勝大廈 143329 計容積率面積 100207平米，辦公面積 55207平米，酒店面積 39823平米 ,A棟 39層， B棟 30層 2023年 銷售大中華新天地 148000 四棟建筑呈 L形排布，辦公 ，公寓 ，商業(yè) 3萬平米， 2023年 銷售嘉里發(fā)展大廈 － － 2023年 只租不售港中旅地塊 － － 2023年 只租不售華強北 中航廣場 180000總高 280米， 58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強員工對企業(yè)的歸屬感 。資金快速回籠實操考慮：216。12層為商務(wù)配套:咖啡吧 \中西餐廳 \美容美發(fā)廳；? 戶型設(shè)計：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計，為客戶提供了面積從681134 ?由兩座建筑實體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑 “肺 ”空間。 錯層送露臺花園 (要求每層都贈送一個以上不計容積率的花園要求每層都贈送一個以上不計容積率的花園 ) ；216。p需要與周邊的環(huán)境相融合，新洲路沿線建筑的協(xié)調(diào)感。關(guān)鍵詞：美觀、節(jié)能、綠色、環(huán)保關(guān)鍵詞：美觀、節(jié)能、綠色、環(huán)保公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 p 寫字樓的第二門面 。公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 大堂面積大堂面積樓盤名稱 大堂面積（平米）華潤大廈 800鳳凰大廈 500嘉里中心 300新世界中心 1200世界金融中心 400羅湖商務(wù)中心 700 喜年中心 700本項目大堂面積建議本項目大堂面積建議目前深圳甲級寫字樓的大堂面積最少在300平米以上 ,主要面積段在 5001000平米。? 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)?！?容易忽略的甲級寫字樓細節(jié)容易忽略的甲級寫字樓細節(jié)衛(wèi)生間細節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低衛(wèi)生間細節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低公共空間公共空間 公共衛(wèi)生間建議公共衛(wèi)生間建議 細節(jié)決定甲級形象細節(jié)決定甲級形象———— 國際化的公共導視系統(tǒng)國際化的公共導視系統(tǒng)公共導視系統(tǒng)考慮因素：體現(xiàn)一個項目在細節(jié)上的體貼入微，展示項目的品質(zhì)感和國際商務(wù)感建議要點：? 指位明確；? 采用國際統(tǒng)一圖標；? 造型精雅；? 材質(zhì)商務(wù)感強公共空間公共空間 公共導示建議公共導示建議 闊綽生態(tài)花園，盡顯項目品質(zhì)，闊綽生態(tài)花園，盡顯項目品質(zhì)，營造生態(tài)環(huán)保健康辦公空間。電梯 :品牌、轎廂尺寸、候梯時間216。時間計量法 ：該種方式是通過計量風機盤管的電動二通閥的開啟時間，加上測量風量的檔次，最后換算成負荷的使用量。 19:09:2419:09:2419:091/25/2023 7:09:24 PM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 7:09:24 下午 7:09 下午 19:09:24一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 217:09 下午 一月 2119:09January 25, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 一月 21一月 2119:09:2419:09:24January 25, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 217:09 下午 一月 2119:09January 25, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 7:09:24 下午 7:09 下午 19:09:24一月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 19:09:2419:09:2419:091/25/2023 7:09:24 PM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 19:09:2419:09:2419:09Monday, January 25, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 優(yōu)點：結(jié)果直觀，易于理解，減少糾紛缺點：能量表成本較高，對于空調(diào)系統(tǒng)和水質(zhì)有要求按電表計量通過電表計量用戶的空調(diào)末端的用電量作為用戶的空調(diào)用量依據(jù)來進行收費的 優(yōu)點：原理直觀，易于接受缺點：空調(diào)末端開啟就計費。智能化設(shè)施 :5A智能216。公共空間公共空間 休閑建議休閑建議 聘請名家塑造公共展示空間? 寫字樓的大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項目形象得要展示的重要部分；? 建議聘請專業(yè)設(shè)計公司（如諾德中心聘請香港梁志天）進行塑造，可保證項目的檔次、品味在細微之處也得到體現(xiàn)。為突出本項目在層高上的優(yōu)勢，以及未來的發(fā)展趨勢，建議：走道凈寬：走道凈寬： 走道凈高：走道凈高： 中央空調(diào)：如能做到陽光電梯廳，則建議不采用公共空間公共空間 公共走道建議公共走道建議 考慮因素： 與大堂、電梯間統(tǒng)一風格。大堂功能配套大堂功能配套 本項目大堂功能配套建議本項目大堂功能配套建議樓盤名稱 大堂功能配套 大堂面積華潤大廈 純商務(wù)大堂 800鳳凰大廈 會客廳 ,洽談室 500嘉里中心 面包屋 300喜年中心 票務(wù) ,休憩座 700新世界中心 純商務(wù)大堂 1200諾德中心 純商務(wù)大堂 800近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配套傾向于純商務(wù)大堂。p一般大面積采用玻璃幕墻來營造舒適感 。 外立面建議外立面建議 外立面建議外立面建議 圖片是悉尼的一些建筑，由建筑大師 Harry Seidler（已故）設(shè)計，是典型的澳大利亞風格。 自由分割與組合；216。 案例借鑒：安聯(lián)大廈?項目位置：福田區(qū) 車公廟深南大道南側(cè)?占地面積： ?建筑面積： ?標準層面積 :1044平米?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 28層 ?總 戶 數(shù)： 48戶?形象定位 :別墅感商務(wù)空間案例借鑒：本元大廈?中庭是四至二十七層的超高中庭，?每三層一個 200平米空中花園，設(shè)計理念采用大開間的辦公空間 ?每層兩戶 ?超寬柱距最長達 ，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，又使大廈達到 72%的高實用。在全新區(qū)域取得市場關(guān)注空中花園設(shè)計生態(tài)通風系統(tǒng)高爾夫球推桿練習場空中花園成功原因分析? 首推 “生態(tài)健康辦公 ”概念? 項目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)