【正文】 著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場(chǎng)的兩股重要力量。價(jià)格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問(wèn)題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入了 “ 有價(jià)無(wú)市 ” 的時(shí)代 ；2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財(cái)富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強(qiáng)廣場(chǎng)， 80000中航苑改造項(xiàng)目， 230000明年廣場(chǎng)， 80000天利中央廣場(chǎng) 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會(huì)地塊， 80000嘉里寫字樓地塊， 100000卓越世紀(jì)中心地塊， 120230中洲地產(chǎn)項(xiàng)目， 68000榮超紅荔路地塊， 84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈， 30000金地崗廈西綜合體， 100000地業(yè)后海項(xiàng)目， 80000綠景大廈， 95481蒙蒂大廈， 30000金運(yùn)大廈 金谷３號(hào)中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū) 海岸城西座，７０ 000其他2023年將是繼 05年后的又一次供應(yīng)高峰期，競(jìng)爭(zhēng)將主要集中于福田中心區(qū)* 寫字樓未來(lái)供應(yīng)格局 *B寫字樓市場(chǎng)分析第一卷：第一卷： 市場(chǎng)分析及前期定位回顧市場(chǎng)分析及前期定位回顧區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 總建面 規(guī)劃信息 入市時(shí)間 租售方式福田 中心區(qū) 星河發(fā)展中心 100000麗姿卡爾頓酒店約 3萬(wàn)平米，甲級(jí)寫字樓約 6萬(wàn)平米，商業(yè)裙樓約 2萬(wàn)平米，只租不賣 2023年底 只租不售江勝大廈 143329 計(jì)容積率面積 100207平米，辦公面積 55207平米，酒店面積 39823平米 ,A棟 39層， B棟 30層 2023年 銷售大中華新天地 148000 四棟建筑呈 L形排布，辦公 ，公寓 ，商業(yè) 3萬(wàn)平米， 2023年 銷售嘉里發(fā)展大廈 － － 2023年 只租不售港中旅地塊 － － 2023年 只租不售華強(qiáng)北 中航廣場(chǎng) 180000總高 280米， 58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場(chǎng)等。企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善 —— 企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營(yíng)造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的歸屬感 。資金快速回籠實(shí)操考慮：216。12層為商務(wù)配套:咖啡吧 \中西餐廳 \美容美發(fā)廳；? 戶型設(shè)計(jì)：銀座國(guó)際的扁梁無(wú)柱設(shè)計(jì)，為客戶提供了面積從681134 ?由兩座建筑實(shí)體和中庭構(gòu)成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產(chǎn)生豎向氣流帶動(dòng)空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨(dú)特的建筑 “肺 ”空間。 錯(cuò)層送露臺(tái)花園 (要求每層都贈(zèng)送一個(gè)以上不計(jì)容積率的花園要求每層都贈(zèng)送一個(gè)以上不計(jì)容積率的花園 ) ；216。p需要與周邊的環(huán)境相融合，新洲路沿線建筑的協(xié)調(diào)感。關(guān)鍵詞：美觀、節(jié)能、綠色、環(huán)保關(guān)鍵詞：美觀、節(jié)能、綠色、環(huán)保公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 p 寫字樓的第二門面 。公共空間公共空間 大堂建議大堂建議 大堂面積大堂面積樓盤名稱 大堂面積（平米）華潤(rùn)大廈 800鳳凰大廈 500嘉里中心 300新世界中心 1200世界金融中心 400羅湖商務(wù)中心 700 喜年中心 700本項(xiàng)目大堂面積建議本項(xiàng)目大堂面積建議目前深圳甲級(jí)寫字樓的大堂面積最少在300平米以上 ,主要面積段在 5001000平米。? 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。———— 容易忽略的甲級(jí)寫字樓細(xì)節(jié)容易忽略的甲級(jí)寫字樓細(xì)節(jié)衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低公共空間公共空間 公共衛(wèi)生間建議公共衛(wèi)生間建議 細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象———— 國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視系統(tǒng)考慮因素：體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感建議要點(diǎn)：? 指位明確；? 采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；? 造型精雅；? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)公共空間公共空間 公共導(dǎo)示建議公共導(dǎo)示建議 闊綽生態(tài)花園，盡顯項(xiàng)目品質(zhì)，闊綽生態(tài)花園，盡顯項(xiàng)目品質(zhì)，營(yíng)造生態(tài)環(huán)保健康辦公空間。電梯 :品牌、轎廂尺寸、候梯時(shí)間216。時(shí)間計(jì)量法 ：該種方式是通過(guò)計(jì)量風(fēng)機(jī)盤管的電動(dòng)二通閥的開啟時(shí)間，加上測(cè)量風(fēng)量的檔次，最后換算成負(fù)荷的使用量。 19:09:2419:09:2419:091/25/2023 7:09:24 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 7:09:24 下午 7:09 下午 19:09:24一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 217:09 下午 一月 2119:09January 25, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 一月 21一月 2119:09:2419:09:24January 25, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 217:09 下午 一月 2119:09January 25, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 7:09:24 下午 7:09 下午 19:09:24一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 19:09:2419:09:2419:091/25/2023 7:09:24 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 19:09:2419:09:2419:09Monday, January 25, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 優(yōu)點(diǎn)：結(jié)果直觀，易于理解，減少糾紛缺點(diǎn)：能量表成本較高，對(duì)于空調(diào)系統(tǒng)和水質(zhì)有要求按電表計(jì)量通過(guò)電表計(jì)量用戶的空調(diào)末端的用電量作為用戶的空調(diào)用量依據(jù)來(lái)進(jìn)行收費(fèi)的 優(yōu)點(diǎn)：原理直觀，易于接受缺點(diǎn)：空調(diào)末端開啟就計(jì)費(fèi)。智能化設(shè)施 :5A智能216。公共空間公共空間 休閑建議休閑建議 聘請(qǐng)名家塑造公共展示空間? 寫字樓的大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項(xiàng)目形象得要展示的重要部分；? 建議聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司（如諾德中心聘請(qǐng)香港梁志天）進(jìn)行塑造，可保證項(xiàng)目的檔次、品味在細(xì)微之處也得到體現(xiàn)。為突出本項(xiàng)目在層高上的優(yōu)勢(shì)，以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，建議：走道凈寬：走道凈寬： 走道凈高：走道凈高： 中央空調(diào)：如能做到陽(yáng)光電梯廳，則建議不采用公共空間公共空間 公共走道建議公共走道建議 考慮因素： 與大堂、電梯間統(tǒng)一風(fēng)格。大堂功能配套大堂功能配套 本項(xiàng)目大堂功能配套建議本項(xiàng)目大堂功能配套建議樓盤名稱 大堂功能配套 大堂面積華潤(rùn)大廈 純商務(wù)大堂 800鳳凰大廈 會(huì)客廳 ,洽談室 500嘉里中心 面包屋 300喜年中心 票務(wù) ,休憩座 700新世界中心 純商務(wù)大堂 1200諾德中心 純商務(wù)大堂 800近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配近年深圳的高檔寫字樓大堂功能配套傾向于純商務(wù)大堂。p一般大面積采用玻璃幕墻來(lái)營(yíng)造舒適感 。 外立面建議外立面建議 外立面建議外立面建議 圖片是悉尼的一些建筑，由建筑大師 Harry Seidler（已故）設(shè)計(jì)，是典型的澳大利亞風(fēng)格。 自由分割與組合；216。 案例借鑒：安聯(lián)大廈?項(xiàng)目位置：福田區(qū) 車公廟深南大道南側(cè)?占地面積： ?建筑面積： ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 :1044平米?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 28層 ?總 戶 數(shù)： 48戶?形象定位 :別墅感商務(wù)空間案例借鑒：本元大廈?中庭是四至二十七層的超高中庭，?每三層一個(gè) 200平米空中花園，設(shè)計(jì)理念采用大開間的辦公空間 ?每層兩戶 ?超寬柱距最長(zhǎng)達(dá) ，既保證了空中花園及中庭的闊綽公共空間，又使大廈達(dá)到 72%的高實(shí)用。在全新區(qū)域取得市場(chǎng)關(guān)注空中花園設(shè)計(jì)生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)空中花園成功原因分析? 首推 “生態(tài)健康辦公 ”概念? 項(xiàng)目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)