【正文】 『新洲地塊』設(shè)計方案建議書『新洲地塊』設(shè)計方案建議書設(shè)計方案建議書的價值何在？設(shè)計方案建議書的價值何在？了解客戶真實、變化的產(chǎn)品需求了解客戶真實、變化的產(chǎn)品需求用市場和客戶的角度談設(shè)計的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點物業(yè)物業(yè)發(fā)展發(fā)展建議建議整體整體框架框架第一卷：市場分析及前期回顧2023新政分析新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項目形象提升建議項目形象提升建議項目硬件配套建議項目硬件配套建議定位寫字樓市場分析寫字樓市場分析項目前期定位回顧項目前期定位回顧產(chǎn)品　 2023年宏觀政策法規(guī)政策方向 法律政策名稱 目的 影響時效性 影響時效說明貨幣政策 六次加息 吸納存款，控制資金流向資本投資市場； 短期 加息并未有影響五次提高準備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例 商品房中建設(shè)經(jīng)濟適用房，解決中低收入者居住問題 長期政策性調(diào)控每個項目中經(jīng)濟適用房比例，在未來兩年對市場的影響才會顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價格哄抬上漲限外令 限制規(guī)范外商直接投資 長期 產(chǎn)業(yè)投資指導目錄，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展起指導作用 ，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響 深圳市閑置土地處置工作方案 加快已批用地盡早開發(fā) 長期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時間，開發(fā)商集中在未來某個時間集中放量提高第二套住房貸款首付 針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投 機行為 長期 對于市場上的以投資客為主的小戶型項目極為不利，對于一 人購買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅 個人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房 必須交納土地使用稅 短期 收費標準雖然較之前的土地使用費有較大的增加，但納稅人 實際承擔的費用仍較少 A 2023新政一覽第一卷：市場分析及前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧A 2023新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧216。房地產(chǎn)新政策主要加強對房地產(chǎn)市場的打擊力度，特別是規(guī)范住宅市場，限制住宅市場開發(fā)，增加投資住宅市場的困難，從而避免價格上漲。216。政策法規(guī)對市場的影響時效性是長短之分，時效較短的政策會在一段時間后被市場規(guī)避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時間顯現(xiàn)出影響。* 房地產(chǎn)新政分析 *A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧國土局規(guī)范外資購房政策釋疑 境外個人想要購買商業(yè)或辦公或者境外機構(gòu)想要購買住宅，應該符合的條件： 　　 境外機構(gòu)和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業(yè)批準證書》，一個是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。　限制境外個人購買商業(yè)用房 由于成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)流程復雜，并且受到的限制頗多，故境外個人包括港澳臺、華僑購買商業(yè)用房壁壘很高，因而這條政策對境外人士購買商業(yè)用房起到了極大的限制作用。A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧新政前 新政后首付比例借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，首付不得低于 40% 商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于 50%貸款期限貸款期限最長不得超過１０年 貸款期限最長不得超過１０年 貸款利率 基準利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的 ，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關(guān)原則自主確定商住房 實際操作中按照住宅的標準執(zhí)行對以 “ 商住兩用房 ” 名義申請貸款的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行對商業(yè)用房貸款的規(guī)定A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧* 2023年年底出臺的政策奠定了 08年政策的基調(diào) *216。年度第六次加息明顯反映政府對房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定216。2023年貸款增量與 07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定216。對深圳普通商品住宅目前的價格水平 （福田 18000、南山和羅湖 17000、寶安1202龍崗 11000）， 政府是認同的 ，它與深圳的經(jīng)濟發(fā)展水平和土地供應狀況是相適應的， 不希望它漲，也不要奢望下跌 。216。支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免B 寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧2023供應特點分析 :供應格局被打破、出現(xiàn)供應新形式 供應格局被打破：216。福田區(qū)供應絕對霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。供應出現(xiàn)新形式探索 ：216。已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營項目锘鉑廣場和眾鑫科技大廈通過重新進行裝修，轉(zhuǎn)而對外出售 ；216。挑戰(zhàn) “住宅禁商 ”，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓 B 寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧216。07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因為供應不足而使得成交下滑 ；216。進入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑 ；216。年底在新量刺激下成交有所回升 ；B 寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧216。07年全年的成交價格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；216。價格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進入了 “ 有價無市 ” 的時代 ；2023年年 2023年年 2023年及以后年及以后財富大廈， 43578江勝大廈， 35000蔡屋圍北商圈， 205000華強廣場， 80000中航苑改造項目， 230000明年廣場， 80000天利中央廣場 2期， 61800港中旅地塊， 54000星河發(fā)展中心， 38000天虹中心地塊， 100000和記黃埔高交會地塊， 80000嘉里寫字樓地塊， 100000卓越世紀中心地塊， 120230中洲地產(chǎn)項目， 68000榮超紅荔路地塊， 84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈， 30000金地崗廈西綜合體， 100000地業(yè)后海項目， 80000綠景大廈， 95481蒙蒂大廈， 30000金運大廈 金谷３號中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū) 海岸城西座，７０ 000其他2023年將是繼 05年后的又一次供應高峰期，競爭將主要集中于福田中心區(qū)* 寫字樓未來供應格局 *B寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧區(qū)域 競爭項目 總建面 規(guī)劃信息 入市時間 租售方式福田 中心區(qū) 星河發(fā)展中心 100000麗姿卡爾頓酒店約 3萬平米，甲級寫字樓約 6萬平米，商業(yè)裙樓約 2萬平米，只租不賣 2023年底 只租不售江勝大廈 143329 計容積率面積 100207平米，辦公面積 55207平米，酒店面積 39823平米 ,A棟 39層， B棟 30層 2023年 銷售大中華新天地 148000 四棟建筑呈 L形排布，辦公 ，公寓 ，商業(yè) 3萬平米， 2023年 銷售嘉里發(fā)展大廈 － － 2023年 只租不售港中旅地塊 － － 2023年 只租不售華強北 中航廣場 180000總高 280米， 58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。其中，寫字樓 45層，精品豪華住宅 39層，大型主題商場 7層。 2023年底 銷售羅湖 京基金融中心 380000 共 88層，辦公及商務(wù)公寓 ，商業(yè) ，住宅及住宅配套設(shè)施 11萬平米 2023年 銷售南山 海岸大廈西座 85000 寫字樓面積約 5萬平方米 ,總高度 155米 2023年 銷售寶安 濱海國際 榮超地產(chǎn)寶