【正文】 使用率達 70%以上 …A 優(yōu)化產品結構第二卷：產品打造建議第二卷：產品打造建議A 優(yōu)化產品結構第二卷：產品打造建議第二卷：產品打造建議回廊設計，人行通道更便捷錯層露臺花園，陽光走廊進深 建議將現(xiàn)有空間進行劃分，適應目標客戶需求劃分后單位面積區(qū)間在 95195㎡136㎡189㎡95㎡195㎡ 140㎡146㎡95㎡195㎡140㎡項目名稱 標準層面積 走廊寬度層高 凈高江蘇大廈 1700 航天大廈 1482 安聯(lián)大廈 2023 新華保險大廈 1800 興業(yè)銀行大廈 1200 新世界中心 1710 萬軒國際 1720 天利中央廣場 海岸城 2023 現(xiàn)代國際 江勝大廈 港中旅 ?目前高端寫字樓層高基本為 ?保證辦公空間凈高 2. 標準層高度建議：A 優(yōu)化產品結構第二卷：產品打造建議第二卷：產品打造建議?本項目標準層高建議： ?保證辦公空間凈高為： B 形象提高建議第二卷：產品打造建議第二卷：產品打造建議1. 外立面： 建筑形象 、立面色彩、材料選擇2. 公共空間：大堂、電梯間、公共走道、衛(wèi)生間、架空層等3. 車位建議4. 物業(yè)服務關鍵詞：簡潔、氣派、純粹商務關鍵詞：簡潔、氣派、純粹商務外立面在寫字樓中的作用外立面在寫字樓中的作用 。深圳的氣候與之相近，日照光線也比較強，更能反映白色建筑在光線下明暗面所產生的對比。p地面、墻面鋪設高級花崗石或大理石體現(xiàn)檔次 。套傾向于純商務大堂。建議要點：設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。公共空間公共空間 名家設計建議名家設計建議 幾大寫字樓物業(yè)管理公司比較幾大寫字樓物業(yè)管理公司比較仲量聯(lián)行全球寫字樓一線 物業(yè)品牌全球寫字樓二線 物業(yè)品牌諾德中心諾德中心卓越時代廣場卓越時代廣場深圳國際商會中心深圳國際商會中心新世界中心新世界中心深圳寫字樓顧問項目深圳寫字樓顧問項目國內寫字樓一線 物業(yè)品牌羅湖商務中心羅湖商務中心說明說明專業(yè)寫字樓物管公司，費用高，品牌影響力大中檔物業(yè)管理公司，費用較低，物管品牌影響力較小國內最早涉及頂級寫字樓物管，費用較低，國內影響力較大物業(yè)服務建議物業(yè)服務建議 本項目建議：選擇一線著名物管顧問樹立整體形象本項目建議：選擇一線著名物管顧問樹立整體形象考慮因素： ：? 良好的物管形象有利于項目的保值及項目的銷售： 建議前期聘請仲量聯(lián)行或世邦魏理建議前期聘請仲量聯(lián)行或世邦魏理仕作為物管顧問。配套設施 :會議室、商務中心、餐飲、必要辦公生活配套商店關鍵字關鍵字 :國際品質、中端產品（高性價比）國際品質、中端產品（高性價比）電梯建議電梯建議樓盤名稱 數(shù)量 品牌 容量 內飾華潤大廈 9+2 迅達 1350KG 22人 地面：大理石天花：玻璃、不銹鋼墻面：不銹鋼卓越時代廣場 16 進口三菱 1350KG18人 地面：高檔石材 天花：不銹鋼墻面：石材和不銹鋼鳳凰大廈 10+2 通力 1350KG18人地面：微晶磚天花：不銹鋼墻面：不銹鋼 +玻璃新世界中心 21 迅達 1350KG18人 地面：大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：發(fā)紋不銹鋼安聯(lián)大廈 12+2 進口三菱 1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：不銹鋼諾德中心 13+2 Fujitec 1350KG18人地面：大理石天花；不銹鋼墻面：鏡面不銹鋼市場參考市場參考國際品牌標志、國內品牌價格國際品牌標志、國內品牌價格———— 選擇高性價比的選擇高性價比的 KONE等品牌電梯等品牌電梯考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質的關鍵，原裝電梯更受客戶信賴。按水表計量通過熱水表計量用戶的空調末端用水量作為用戶的空調用量依據(jù)來進行收費的 優(yōu)點：原理直觀，易于理解缺點：啟動水泵水表就有計量收費 幾種空調計量方式介紹幾種空調計量方式介紹√ 建議寫字樓與商業(yè)均按電費計量空調建議空調建議空調選擇 ：考慮因素： 空調空調 的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營成本，其設置往往是客戶進入購買決定階段最為關注的問題之一， 2023年最新空調技術 —— 變頻 VRV空調以其合理的計費和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場青睞建議要點： ? 公共空間均安設新風系統(tǒng)和中央空調? 寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產權單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收??；? 提供 24小時全天候服務，無時差辦公，滿足不同類型公司需求；? 在條件允許的情況下盡量選用進口設備。 一月 21一月 2119:09:2419:09:24January 25, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2119:09:2419:09Jan2125Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/25 19:09:2419:09:2425 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/1/25 19:09:2419:09:2425 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。缺點：容易發(fā)生矛盾。 高質素的人員組成和嚴密的管理架構，確保突發(fā)事件第一時間得到有效解決； 對業(yè)主使用的實際性服務和物業(yè)保值乃至升值的保障仲量聯(lián)行C 硬件配置設施第二卷：產品打造建議第二卷：產品打造建議216。衛(wèi)生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協(xié)調統(tǒng)一。關鍵詞：商務性 休閑性 引導效果公共空間公共空間 前廣場建議前廣場建議 電梯間考慮因素： 電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點：? 設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。建議將 2層上下打通，增加大堂高度。建議要點：? 不可以影響建筑的白天景觀? 物業(yè)維修方便；? 不可采用彩色及大量的動態(tài)變化光色；? 光色方面建議采用：黃、白兩種光色? 選擇燈具的原則是必須符合設計的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質及造型協(xié)調匹配、品牌及質量安全 ? 選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在 20~50%以上。p它是寫字樓的 “臉面 ”。 陽光電梯廳；216。在建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設計了 28個空中花園和 1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應回歸自然的潮流。28層為健康會所 。成本有效控制216。216。07年全年的成交價格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；216。支撐房地產市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免B 寫字樓市場分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧2023供應特點分析 :供應格局被打破、出現(xiàn)供應新形式 供應格局被打破：216。政策法規(guī)對市場的影響時效性是長短之分，時效較短的政策會在一段時間后被市場規(guī)避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時間顯現(xiàn)出影響。* 房地產新政分析 *A 2023新政分析第一卷：第一卷： 市場分析及前期定位回顧市場分析及前期定位回顧國土局規(guī)范外資購房政策釋疑 境外個人想要購買商業(yè)或辦公或者境外機構想要購買住宅，應該符合的條件： 　　 境外機構和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業(yè)批準證書》，一個是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產投資的營業(yè)范圍。福田區(qū)供應絕對霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持