【正文】 親水建筑。整體來看下沙區(qū)域房產(chǎn)市場在未來競爭態(tài)勢嚴(yán)峻的情況下，很可能即將 步入“產(chǎn)品時(shí)代”，差異化、個(gè)性化 產(chǎn)品將成為市場競爭要素。 ? 06年 2月，由于天元 202佛雷德廣場、華元夢琴灣等幾個(gè)區(qū)域中高價(jià)位樓盤的集中成交，使得該月均價(jià)達(dá)到區(qū)域至今的成交價(jià)最高點(diǎn)，達(dá) 5930元 / ㎡ 。 ? 醫(yī)院是僅次于超市、學(xué)校被提及最多的配套，目前區(qū)域內(nèi)質(zhì)量較高的醫(yī)院尚嫌欠缺。該兩類家庭表現(xiàn)的對(duì)本區(qū)域購買意向相對(duì)強(qiáng)烈。 2 0 0 4 至2 0 0 7 年規(guī)劃建筑面積（萬平米）2 8 . 6 33 3 . 9 63 1 . 3 11 0 . 5 705101520253035402023年 2023年 2023年 2023年九堡區(qū)域供應(yīng)分析 2 0 0 7 2 0 0 9 年供應(yīng)體量預(yù)判（萬平米）4236150510152025303540452023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年住宅規(guī)劃建筑面積 ㎡ ， 04年僅有美達(dá)及旅游取地， 05— 06年綠城、萬科等實(shí)力發(fā)展商紛紛挺進(jìn)九堡，在某種程度上對(duì)九堡的開發(fā)起到一定促進(jìn)作用。 外市客戶 區(qū)域高速路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，增強(qiáng)外 地人口遷入可能。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高教園區(qū) 目前主要產(chǎn)業(yè)： 電子信息、機(jī)械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號(hào)路“ L” 型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 ? 公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進(jìn)行空間布局。 項(xiàng)目地塊位臵 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 ..... . 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號(hào)大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動(dòng)拆遷任務(wù) ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號(hào)地塊 地塊四至情況 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號(hào)碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標(biāo) 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價(jià)： 3326元 /㎡ ..... . ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。 ? 規(guī)劃到 2023年，下沙新城的人口規(guī)模達(dá)到60萬 70萬，建成區(qū)面積 60平方公里 。 ? “一心”是啟動(dòng)區(qū)塊公共服務(wù)中心 ， 通過實(shí)施“退二進(jìn)三”，逐步推進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出 400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸 4號(hào)路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)。 ? 目前已經(jīng)修筑的 15橫15縱寬闊馬路貫通開發(fā)區(qū)的東西南北 ,在繞城高速以南形成流暢的路網(wǎng)覆蓋。到 2023年，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值要達(dá)到 420億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破 2023億元，其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重提高到75%； 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持全國同類開發(fā)區(qū)前 10位 ，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持全市前 3位。 ? 現(xiàn)狀：居住功能正在完善，區(qū)域價(jià)值升級(jí)明顯。倘若集中在 07年至 08年供應(yīng)，預(yù)測 近兩年為片區(qū)供應(yīng)熱潮 ，在目前可見基礎(chǔ)上分析，片區(qū)客源爭奪主要集中在 07至 08年之間。分析得出，吸引客戶到該片區(qū)的主要因素是價(jià)格與預(yù)期。 本案 供求對(duì)比圖表020040060080010000 6 0 1 0 6 0 2 0 6 0 3 0 6 0 4 0 6 0 5 0 6 0 6 0 6 0 7 0 6 0 8 0 6 0 9 0 6 1 0 0 6 1 1 0 6 1 2 0 7 0 1 0 7 0 2 0 7 0 3 0 7 0 4 0 7 0 5 0 7 0 6 0 7 0 7套0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0供應(yīng) 成交 供求比 累計(jì)供求比? 06年 1月至 07年 7月以來，下沙區(qū)域市場累計(jì)供應(yīng) 3747套 ，去化 4331套 。 房型 去化率 一房 100% 二房 100% 三房 92% 四房及以上 42% 復(fù)式 49% 下沙市場在售樓盤未來 1年存量 截至 2023年 7月 31日登記可售數(shù)量 主力在售樓盤未來一年內(nèi)預(yù)計(jì)推案量 1296套 案名 預(yù)計(jì)推案 海天城 907 伊薩卡 1578 多藍(lán)水岸 1244 陽光華城 1000 中慶第六大道 550 福雷德 600 約 5879套 約 7175套 以 2023年度前 7個(gè)月銷售期去化 2450套 的銷售速度估算，加上區(qū)域市場內(nèi)客戶住房需求基本得到滿足，未來 1年內(nèi)市場供應(yīng)可謂充足、甚至過剩。 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 商業(yè)配套建議 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場 全新的購物體驗(yàn)吸引顧客的再次光臨。 一線江景、二線江景、三線江景的方案排布 退臺(tái)布局 親水建筑 中央組團(tuán) 街區(qū)商業(yè) 產(chǎn)品組合：花園洋房 +18F高層 +33F高層和圍合型內(nèi)街式商業(yè) 方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 289666㎡ 總建筑面積 498360 ㎡ 其中建筑面積 住宅 33F高層 308880 ㎡ 18F高層 103680 ㎡ 多層 65800 ㎡ 商業(yè) 202300 ㎡ 容積率 G地塊 H地塊 方案解析 方案解析 A區(qū)： 47棟 5層多層花園洋房 B區(qū)： 16棟 18層高層 C區(qū)： 26棟 33層高層 D區(qū)：圍合型內(nèi)街式商業(yè) E區(qū)： 圍合型內(nèi)街式商業(yè) 酒店式公寓 設(shè)計(jì)規(guī)劃理念 ?住宅共分為 3個(gè)街區(qū)，沿江街區(qū)兩種產(chǎn)品自由組合，錯(cuò)落有致； ?臨江 C區(qū)享有一線江景，西側(cè) C區(qū)營造大面積的中央景觀，營造內(nèi)外水景； ?D區(qū)內(nèi)街式商業(yè)滿足自身社區(qū)配套要求； ?E區(qū)內(nèi)街式商業(yè)和酒店式公寓結(jié)合，滿足區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的要求，通過 22號(hào)和 24號(hào)街可以方便進(jìn)入。 市場火爆，前景看好 杭州2 0 0 7 年1 6 月成交價(jià)量表186596719002940479053259900 1000695139399917797450202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月成交量 成交均價(jià)2023年上半年杭州各區(qū)成交情況 杭州2 0 0 7 年1 6 月各區(qū)成交面積與套數(shù)20261357274643982339501416680100000202300300000400000500000600000700000800000上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 拱墅區(qū) 西湖區(qū) 濱江區(qū) 下沙區(qū)0100020233000400050006000銷售面積( ㎡) 銷售套數(shù)( 套)經(jīng)過 2023年房產(chǎn)市場回暖期，各區(qū) 2023年成交逐步增加，在中心城區(qū)供給有限，價(jià)位陡升的情況下，新的市郊住宅供給區(qū)片憑借完善的規(guī)劃與價(jià)格優(yōu)勢，成為成交主力，成交量攀升，濱江、下沙、江干、拱墅成交數(shù)量占總量愈 70%。 規(guī)劃中 以下沙濱江公園 與湘湖休閑公園、之江國家旅游度假區(qū)沿江綠地公園等形成風(fēng)景空間。 :15:5514:15:55March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :15:5514:15Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 15分 55秒 14:15:5517 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 15分 55秒 14:15:5517 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 17, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 《 杭州市錢塘江兩岸景觀規(guī)劃 》 建立錢塘江城市生態(tài)景觀體系，構(gòu)成“一軸、三片、多通道”的生態(tài)結(jié)構(gòu)體系 。 方案解析 H地塊中央景觀效果 中央景觀構(gòu)成了小高層與高層之間完美過渡， 18F高層、 33F高層在坐享江景的同時(shí)，可以感受小區(qū)的內(nèi)部圍合景觀及棟距的視覺寬裕。 圍合型內(nèi)街式商業(yè)模式打造，全新商業(yè)理念改變周邊配套不足的現(xiàn)狀，形 成下沙的另外一