【正文】 杭州 下沙 保利地塊市場評估及產品策劃建議 Friday, March 17, 2023 上海 ***房產咨詢有限公司 ..... . “ 涉案 ” 問題 地塊特征 位臵？交通？配套？產業(yè)？ …… 本案地塊有何吸引 客戶 的特質？ 產品打造 概念？實體？住宅？商業(yè)？ …… 本案該用何種策略競爭 客戶 ？ 競爭環(huán)境 區(qū)內？區(qū)外？熱銷？滯銷？ …… 競爭市場正在怎樣分化 客戶 ？ 客戶來源 區(qū)域？年齡？家庭結構？經濟實力？ …… 本案該瞄準哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 第四部分：本案開發(fā)策略導出 第五部分：相關附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 ..... . 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。 項目地塊位臵 項目地塊現(xiàn)狀 ..... . 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動拆遷任務 ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號地塊 地塊四至情況 地塊經濟指標 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價： 3326元 /㎡ ..... . ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。 區(qū)域規(guī)劃方向 本案地塊 外部規(guī)劃解讀 東擴戰(zhàn)略落點 一主三副格局 下沙區(qū) “ 下沙城 ” 城市遠郊 “ 核心都市區(qū) ” 一主三副 大杭州藍圖 區(qū)域規(guī)劃方向 + = 下沙城市角色及形象轉變機遇 ? ? 下沙新城的建設目標： 國際先進制造業(yè)基地、新世紀大學城、花園式生態(tài)型城市副中心 。 ? 下沙新城的品質定位： 國際化、現(xiàn)代化、人文化 。 ? 規(guī)劃到 2023年，下沙新城的人口規(guī)模達到60萬 70萬，建成區(qū)面積 60平方公里 。這是一個中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? 新城中心區(qū)行政辦公、市民活動、會展、商務、金融、文化體育、居住等各種功能交合疊加。 ? 沿江生態(tài)居住區(qū)沿江規(guī)劃了東北、東部和東南三大生態(tài)型居住區(qū)，具有 15萬人左右的居住規(guī)模 。 ? 北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園項目落戶為帶動，“十一五”期間，全面完成基礎設施建設。 ? 公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿集聚區(qū)進行空間布局。 ? 利用沿江、三號大堤、濕地、大量水系等資源，科學規(guī)劃 12公里的沿江大道景觀帶、1200畝生態(tài)濕地公園、高教園區(qū)景觀帶 。 區(qū)域規(guī)劃方向 內部規(guī)劃解讀 ..... . 區(qū)域規(guī)劃方向 “ 一核、一心、一帶”為主體的新城格局 ? “一核”即新城中心區(qū) ， 將重點打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業(yè)型城市軸，做好九沙大道和核心區(qū)域城市設計；調整優(yōu)化中心區(qū)北側元成單元功能定位，按照經營城市理念，調整為以居住用地為主的中心功能拓展區(qū)；調整優(yōu)化中心區(qū)南側七格單元規(guī)劃，使其整體形象與中心區(qū)功能、環(huán)境相協(xié)調。 ? “一心”是啟動區(qū)塊公共服務中心 ， 通過實施“退二進三”，逐步推進傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出 400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸 4號路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產開發(fā)，打造高低錯落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 “ 一核、一心、一帶 ” 到 “ 一心、二副、二街、二配套 ” “ 一心、二副、二街、二配套”的總體框架。 ? 一個商業(yè)中心： 下沙城新區(qū)商貿和現(xiàn)代商務中心 (CBD)。 ? 兩個商業(yè)副中心： 建成區(qū)與大學城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號路“ L” 型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 ? 兩個商貿服務配套網絡： 大型居住區(qū)的社區(qū)便利商貿服務設施；地鐵站口商貿服務設施預留規(guī)劃。 區(qū)域規(guī)劃方向 ..... . 交通體系狀況 公交車輛線路 公交線路輻射 交通體系狀況 核心區(qū)域 交通體系狀況 本案地塊 軌道交通線路 地鐵 1號線途經站點： 湘湖 — 濱康路 — 西興 — 濱和路 —濱江 — 富春路 — 秋濤路 —— 城站 — 湖濱 — 龍翔橋 — 鳳起路 — 武林廣場 — 文化廣場 — 艮山門 — 閘弄口 — 火車東 — 彭埠 — 建華 — 紅普路 — 九堡 — 九堡東； 往下沙方向的站點依次為： 下沙西 — 下沙中心 — 下沙東 — 文澤路 往臨平方向的站點依次為： 喬司南 — 喬司 — 喬司北 — 汽車城 — 世紀大道 交通體系狀況 ..... . 繞城公路 九沙大道（規(guī)劃建設中） 下沙路（通過艮山東路連接市區(qū)） ? 外部道路系統(tǒng) ? 經繞城高速聯(lián)通滬杭、杭寧、杭甬、杭千、杭金衢等高速 ? 德勝快速路，九沙大道，下沙迎賓大道以及沿江大道貫入市區(qū) ? 內部道路系統(tǒng) ? 區(qū)域內路網建設基本完成。 ? 目前已經修筑的 15橫15縱寬闊馬路貫通開發(fā)區(qū)的東西南北 ,在繞城高速以南形成流暢的路網覆蓋。 交通體系狀況 交通設施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強 杭州繞城公路 整個杭州城區(qū)，并對外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強 軌道交通 軌道交通 1號線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預計將在 2023完工投入使用 強 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場 k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教東區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場 — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強心劑。 交通 條件 匯總 區(qū)塊格局劃分 ? 北部工業(yè)區(qū) ? 新城中心區(qū) ? 下沙高教園區(qū) ? 杭州經濟技術開發(fā)區(qū) ? 沿江生態(tài)居住區(qū) 本案 北部工業(yè)區(qū) 下沙高教園區(qū) 杭州經濟技術開發(fā)區(qū) 新城中心區(qū)（規(guī)劃） 沿江生態(tài)居住區(qū) 杭州出口加工區(qū) 下沙高教園區(qū) 目前入駐學校： 高校 浙江理工大學 杭州電子工業(yè)技術學院 中國計量學院 浙江司法警官職業(yè)技術學院 杭州商學院 杭州師范學院 浙江財經學院 中學 文海中學 下沙中學 小學 下沙中心小學 杭州實驗外國語學校中學部 杭州實驗外國語學校小學部 下沙二小 杭州電子工業(yè)學院 浙江理工大學 ? 2023年底啟動建設，是目前 浙江省規(guī)模最大的高教園區(qū) 。中小學教育體系在規(guī)劃理念中融入了國際規(guī)劃，計劃建立起與高校園區(qū)相銜接的教育鏈體系，實現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)合互動、相互促進的教育循環(huán)模式，其將教育的先進理念引入中小學教育中，可以接受到一脈相承的知識體系以及科學的思考方式。將資源最大化的共享，同時達到教育產業(yè)的規(guī)?；?。 產業(yè)支撐 —— 高教園區(qū) 目前主要產業(yè)： 電子信息、機械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產業(yè)。電子信息產業(yè)已形成微電子、移動通信、光電產品、筆記本電腦等產業(yè)基地。 摩托羅拉 西門子 ? 1993年成立至今吸引近 30家世