【正文】 杭州 下沙 保利地塊市場評估及產(chǎn)品策劃建議 Friday, March 17, 2023 上海 ***房產(chǎn)咨詢有限公司 ..... . “ 涉案 ” 問題 地塊特征 位臵？交通？配套？產(chǎn)業(yè)？ …… 本案地塊有何吸引 客戶 的特質(zhì)？ 產(chǎn)品打造 概念？實(shí)體？住宅？商業(yè)？ …… 本案該用何種策略競爭 客戶 ？ 競爭環(huán)境 區(qū)內(nèi)？區(qū)外？熱銷？滯銷？ …… 競爭市場正在怎樣分化 客戶 ？ 客戶來源 區(qū)域？年齡？家庭結(jié)構(gòu)？經(jīng)濟(jì)實(shí)力？ …… 本案該瞄準(zhǔn)哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 第四部分：本案開發(fā)策略導(dǎo)出 第五部分：相關(guān)附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 ..... . 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項(xiàng)目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。 項(xiàng)目地塊位臵 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 ..... . 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號(hào)大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動(dòng)拆遷任務(wù) ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號(hào)地塊 地塊四至情況 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號(hào)碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標(biāo) 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價(jià)： 3326元 /㎡ ..... . ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。 區(qū)域規(guī)劃方向 本案地塊 外部規(guī)劃解讀 東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn) 一主三副格局 下沙區(qū) “ 下沙城 ” 城市遠(yuǎn)郊 “ 核心都市區(qū) ” 一主三副 大杭州藍(lán)圖 區(qū)域規(guī)劃方向 + = 下沙城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇 ? ? 下沙新城的建設(shè)目標(biāo)： 國際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心 。 ? 下沙新城的品質(zhì)定位： 國際化、現(xiàn)代化、人文化 。 ? 規(guī)劃到 2023年，下沙新城的人口規(guī)模達(dá)到60萬 70萬，建成區(qū)面積 60平方公里 。這是一個(gè)中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? 新城中心區(qū)行政辦公、市民活動(dòng)、會(huì)展、商務(wù)、金融、文化體育、居住等各種功能交合疊加。 ? 沿江生態(tài)居住區(qū)沿江規(guī)劃了東北、東部和東南三大生態(tài)型居住區(qū)，具有 15萬人左右的居住規(guī)模 。 ? 北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園項(xiàng)目落戶為帶動(dòng)，“十一五”期間，全面完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 ? 公建配套 按照中心區(qū)、沿江區(qū)、高教區(qū)、工業(yè)區(qū)四大商貿(mào)集聚區(qū)進(jìn)行空間布局。 ? 利用沿江、三號(hào)大堤、濕地、大量水系等資源，科學(xué)規(guī)劃 12公里的沿江大道景觀帶、1200畝生態(tài)濕地公園、高教園區(qū)景觀帶 。 區(qū)域規(guī)劃方向 內(nèi)部規(guī)劃解讀 ..... . 區(qū)域規(guī)劃方向 “ 一核、一心、一帶”為主體的新城格局 ? “一核”即新城中心區(qū) ， 將重點(diǎn)打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業(yè)型城市軸，做好九沙大道和核心區(qū)域城市設(shè)計(jì)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)北側(cè)元成單元功能定位，按照經(jīng)營城市理念，調(diào)整為以居住用地為主的中心功能拓展區(qū)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)南側(cè)七格單元規(guī)劃，使其整體形象與中心區(qū)功能、環(huán)境相協(xié)調(diào)。 ? “一心”是啟動(dòng)區(qū)塊公共服務(wù)中心 ， 通過實(shí)施“退二進(jìn)三”，逐步推進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出 400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸 4號(hào)路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低錯(cuò)落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 “ 一核、一心、一帶 ” 到 “ 一心、二副、二街、二配套 ” “ 一心、二副、二街、二配套”的總體框架。 ? 一個(gè)商業(yè)中心： 下沙城新區(qū)商貿(mào)和現(xiàn)代商務(wù)中心 (CBD)。 ? 兩個(gè)商業(yè)副中心： 建成區(qū)與大學(xué)城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號(hào)路“ L” 型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 ? 兩個(gè)商貿(mào)服務(wù)配套網(wǎng)絡(luò)： 大型居住區(qū)的社區(qū)便利商貿(mào)服務(wù)設(shè)施；地鐵站口商貿(mào)服務(wù)設(shè)施預(yù)留規(guī)劃。 區(qū)域規(guī)劃方向 ..... . 交通體系狀況 公交車輛線路 公交線路輻射 交通體系狀況 核心區(qū)域 交通體系狀況 本案地塊 軌道交通線路 地鐵 1號(hào)線途經(jīng)站點(diǎn)： 湘湖 — 濱康路 — 西興 — 濱和路 —濱江 — 富春路 — 秋濤路 —— 城站 — 湖濱 — 龍翔橋 — 鳳起路 — 武林廣場 — 文化廣場 — 艮山門 — 閘弄口 — 火車東 — 彭埠 — 建華 — 紅普路 — 九堡 — 九堡東； 往下沙方向的站點(diǎn)依次為： 下沙西 — 下沙中心 — 下沙東 — 文澤路 往臨平方向的站點(diǎn)依次為： 喬司南 — 喬司 — 喬司北 — 汽車城 — 世紀(jì)大道 交通體系狀況 ..... . 繞城公路 九沙大道（規(guī)劃建設(shè)中） 下沙路（通過艮山東路連接市區(qū)） ? 外部道路系統(tǒng) ? 經(jīng)繞城高速聯(lián)通滬杭、杭寧、杭甬、杭千、杭金衢等高速 ? 德勝快速路，九沙大道，下沙迎賓大道以及沿江大道貫入市區(qū) ? 內(nèi)部道路系統(tǒng) ? 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)基本完成。 ? 目前已經(jīng)修筑的 15橫15縱寬闊馬路貫通開發(fā)區(qū)的東西南北 ,在繞城高速以南形成流暢的路網(wǎng)覆蓋。 交通體系狀況 交通設(shè)施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導(dǎo)入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強(qiáng) 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強(qiáng) 杭州繞城公路 整個(gè)杭州城區(qū)，并對外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強(qiáng) 軌道交通 軌道交通 1號(hào)線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預(yù)計(jì)將在 2023完工投入使用 強(qiáng) 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場 k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教?hào)|區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場 — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設(shè)施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強(qiáng)心劑。 交通 條件 匯總 區(qū)塊格局劃分 ? 北部工業(yè)區(qū) ? 新城中心區(qū) ? 下沙高教園區(qū) ? 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ? 沿江生態(tài)居住區(qū) 本案 北部工業(yè)區(qū) 下沙高教園區(qū) 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 新城中心區(qū)（規(guī)劃） 沿江生態(tài)居住區(qū) 杭州出口加工區(qū) 下沙高教園區(qū) 目前入駐學(xué)校： 高校 浙江理工大學(xué) 杭州電子工業(yè)技術(shù)學(xué)院 中國計(jì)量學(xué)院 浙江司法警官職業(yè)技術(shù)學(xué)院 杭州商學(xué)院 杭州師范學(xué)院 浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院 中學(xué) 文海中學(xué) 下沙中學(xué) 小學(xué) 下沙中心小學(xué) 杭州實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校中學(xué)部 杭州實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校小學(xué)部 下沙二小 杭州電子工業(yè)學(xué)院 浙江理工大學(xué) ? 2023年底啟動(dòng)建設(shè)，是目前 浙江省規(guī)模最大的高教園區(qū) 。中小學(xué)教育體系在規(guī)劃理念中融入了國際規(guī)劃，計(jì)劃建立起與高校園區(qū)相銜接的教育鏈體系，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)聯(lián)合互動(dòng)、相互促進(jìn)的教育循環(huán)模式，其將教育的先進(jìn)理念引入中小學(xué)教育中，可以接受到一脈相承的知識(shí)體系以及科學(xué)的思考方式。將資源最大化的共享，同時(shí)達(dá)到教育產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?yīng)。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高教園區(qū) 目前主要產(chǎn)業(yè)： 電子信息、機(jī)械家電、生物醫(yī)藥、食品飲料、紡織化纖等支柱產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)已形成微電子、移動(dòng)通信、光電產(chǎn)品、筆記本電腦等產(chǎn)業(yè)基地。 摩托羅拉 西門子 ? 1993年成立至今吸引近 30家世