深圳某地塊宗地投資評估報告(已修改)
2025-08-16 03:10 本頁面
【正文】 研究結論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。土地面積為93544平方米，建筑容積率≤；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標的物轉(zhuǎn)讓應交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3％，則得競標報價范圍應在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米. 地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表1－1所示。綜上，當?shù)貎r在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1 宗地投資財務效果指標項目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（％）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）財務凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）2076015221投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價 運用《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。 全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。 自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。 研究依據(jù)216。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指標216。 國務院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫216。 《廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》216。 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標準216。 中國人民銀行存、貸款利率216。 《廣東統(tǒng)計年鑒》216。 搜房網(wǎng)相關數(shù)據(jù)216。 中國人民銀行121號文件216。
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