深圳某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-31 03:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售費(fèi)用 利息費(fèi)用 流動(dòng)資金 2資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力很大。可以考慮競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。 宗地地價(jià)測(cè)算 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的基本行情。具體測(cè)算詳見附表1。 銷售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷售收入為 。具體測(cè)算詳見附表1。 地價(jià)成本測(cè)算 根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為25％。則該宗地的地價(jià)范圍為74291～87416 萬元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3％，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為72749～84970萬元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為78557萬元。具體測(cè)算詳見附表1。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。 項(xiàng)目盈利能力分析 稅金計(jì)算（見表5－1）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1％左右。 損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5－3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。％，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬元和87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表5－4所示。 表5－1 銷售稅金及附加表 （單位：萬元） 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入 2銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 防洪工程維護(hù)費(fèi) 交易管理費(fèi) 印花稅 3土
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