【文章內(nèi)容簡介】 估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等］四、估價基準(zhǔn)日［說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為年月日］五、估價日期［說明該項估價工作的起止日期］六、地價定義［說明估價對象用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國有土地使用證登記用途為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點(diǎn)和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格］七、價格結(jié)果［說明最終確定的總地價、單位面積地價和樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額。如用外幣表示，應(yīng)說明估價基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價］八、土地估價師簽字［由參加本次估價的土地估價師簽名（至少兩名），并注明土地估價師資格證書號］九、土地估價機(jī)構(gòu)［由簽字土地估價師所在的估價機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)］估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）年月日第二部分 估價對象界定一、委托估價方［說明該項估價的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等］二、估價對象［說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等］三、估價對象概況1．土地登記狀況［說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權(quán)屬及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等］2．土地權(quán)利狀況［說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金額數(shù)、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利都要詳加說明］3．土地利用狀況［說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建筑應(yīng)說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同歷史沿革、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等］四、影響地價的因素說明1．一般因素［應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；（5）城市社會發(fā)展?fàn)顩r（包括城市布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會儲蓄與投資物價變動等內(nèi)容）］2．區(qū)域因素［說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：（1）區(qū)域狀況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)域優(yōu)勢等）；（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；（6）規(guī)劃限制等］［這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定］［以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述］3．個別因素［說明待估宗地位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明］第三部分土地估價結(jié)果及其使用一、估價依據(jù)［說明該項估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件，采用的技術(shù)規(guī)程，委托估價方提供的有關(guān)資料．受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等］［上述估價依據(jù)應(yīng)與估價過程相一致，對估價過程方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定（如選用基準(zhǔn)地價、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等）所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出］二、土地估價1．估價原則［簡要說明該項估價所遵循的主要原則。各項原則的具體內(nèi)容參見《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）］2．估價方法［說明估價中采用的主要方法（成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等）、方法選擇的依據(jù)和每種方法的計算結(jié)果。這里估價方法應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象特點(diǎn)等選定，并與估價原則和估價依據(jù)銜接一致］要求所選估價方法不少于兩種。3．估價結(jié)果［說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以人民幣表示的單位地價及總地價］三、估價結(jié)果和估價報告的使用1．估價的前提和假設(shè)條件［說明進(jìn)行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價基準(zhǔn)日設(shè)定等）］2．估價結(jié)果和估價報告的使用［包括以下內(nèi)容：（1）估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進(jìn)行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；（2）本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方；（3）土地估價結(jié)果的有效期。說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限；（4）申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。］3．需要特殊說明的事項：［說明（1）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資科和估價事項；（2）