房地產(chǎn)估價(jià)xxxx-地價(jià)評估與分?jǐn)?編輯修改稿)
2025-01-24 21:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 四個(gè)25 英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的 10%。 ? 如果超過 100 英尺，則以“九八七六法則”來補(bǔ)充，即超過 100 英尺的： ? 第一個(gè) 25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度 100 英尺的土地價(jià)值的 9%； ? 第二個(gè) 25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度 100 英尺的土地價(jià)值的 8%； ? 第三個(gè) 25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度 100 英尺的土地價(jià)值的 7%； ? 第四個(gè) 25 英尺等份的價(jià)值為臨街深度 100 英尺的土地價(jià)值的 6%。 ? 深度價(jià)格修正率表的制作形式有：單獨(dú)深度價(jià)格修正率 (深度價(jià)格遞減率 )、累計(jì)度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率三種。 ? 在圖 92(a)中，假設(shè) a1， a2， a3， … ， an1，an也分別表示各細(xì)條的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比率，則： ? 為簡明起見，將上述用表來說明，見下表。表中的平均深度價(jià)格修正率，是將上述臨街深度 100 英尺的平均深度價(jià)格修正率 25%乘以 4 轉(zhuǎn)換為 100%，同時(shí)為保持與其他數(shù)字的相對關(guān)系不變，其他數(shù)字也相應(yīng)乘以 4 得出的。這也是利用平均深度價(jià)格修正率修正單價(jià)的需要。 制作深度價(jià)格修正率表的步驟 ①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； ②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份； ③制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均深度價(jià)格修正率。 ? 計(jì)算三角形等形狀的土地的價(jià)值，還需要制作相應(yīng)的價(jià)格修正率表。 編制其他修正系數(shù)表 （ 1）寬度修正 （ 2）寬深比率修正 （ 3）容積率修正 （ 4）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正 （ 5）朝向修正 （ 6）地價(jià)分配率修正 七、計(jì)算臨街土地價(jià)值 (應(yīng)用舉例 ) （一）概述 ? 運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算臨街土地的價(jià)值，需要弄清楚路線價(jià)和臨街深度價(jià)格修正率的含義、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的條件，并結(jié)合需要計(jì)算價(jià)值的臨街土地的形狀和臨街狀況。 ? 就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，路線價(jià)的含義不同，應(yīng)采用不同的臨街深度價(jià)格修正率。 ? 在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給的路線價(jià)的含義來確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。 （二）路線價(jià)法計(jì)算舉例 ? 下面以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)、采用平均深度價(jià)格修正率為例，說明臨街土地價(jià)值的計(jì)算。 一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算。 ? 計(jì)算一面臨街矩形土地的價(jià)值，是先查出其所在區(qū)段的路線價(jià)，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價(jià)格修正率。其中，單價(jià)是路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率之積，總價(jià)是再乘以土地面積。計(jì)算公式如下： 前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算。 ? 計(jì)算前后兩面臨街矩形土地的價(jià)值，通常是采用“重疊價(jià)值估價(jià)法”，即先確定高價(jià)街 (也稱前街 )與低價(jià)街 (也稱后街 )的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值，再將此兩部分的價(jià)值加總。計(jì)算公式如下： 矩形街角地價(jià)值的計(jì)算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計(jì)算街角地的價(jià)值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價(jià)法”，該方法是先求取高價(jià)街 (也稱正街 )的價(jià)值，再計(jì)算低價(jià)街 (也稱旁街 )的影響加價(jià)，然后加總。計(jì)算公式如下： ?街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價(jià)值的，應(yīng)在上述方法計(jì)算其價(jià)值后再進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏p價(jià)調(diào)整。 （三）路線價(jià)估價(jià)法的基本計(jì)算公式 宗地總價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 若街道兩邊土地有特殊條件存在，則需進(jìn)行修正，公式如下： 宗地總價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 177。 其他條件修正額 宗地總價(jià)＝路線價(jià) 深度百分率 宗地面積 其他條件修正率 一 、 何為基準(zhǔn)地價(jià) ? 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)簡稱基準(zhǔn)地價(jià) ， 是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi) ， 對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地 ， 按照商業(yè) 、 辦公 、 居住 、工業(yè)等用途 ， 分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格 。 ? 也可以將城市基準(zhǔn)地價(jià)簡要定義為： 以某個(gè)城鎮(zhèn)為對象 ， 在該城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi) ， 根據(jù) “ 用途相同 、 位置相鄰 、 地價(jià)相近 ” 的原則劃分土地
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1