房地產(chǎn)估價方法與案例2(編輯修改稿)
2025-01-22 04:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一、市場法 關(guān)鍵 選擇 類似 房地產(chǎn) 是指與估價對象處于 同一供求圈內(nèi) ，并在 用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu) 等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 同一供求圈 是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。 本質(zhì) 以房地產(chǎn)的 實際成交價格 為導(dǎo)向 求取房地產(chǎn)的價值，通常把市場法測算出的價值稱為“ 比準(zhǔn)價格 ” （二）理論依據(jù) 替代原理 :替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致。 適用于房地產(chǎn) 市場發(fā)達 、 活躍和完善 的地區(qū)，而且有 廣泛市場交易 的房地產(chǎn)類型。 也即：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。 （三）適用對象 難以采用市場法估價的房地產(chǎn)： ，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、寺廟、古建筑等； ，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等； ，例如在建工程等。 可選取的 交易實例應(yīng)數(shù)量充足 ，一般要求理想的交易實例有 10個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有3～ 4個 。 成交實例與待估房地產(chǎn) 差異小 。 交易實例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對價格影響易量化。 總之，市場法的使用條件是 在估價時點 的近期 有較多的類似房地產(chǎn)的交易。 （四）使用條件 （五）市場比較法的估價步驟 搜集交易實例 選取可比實例 建立價格可比基礎(chǔ) 進行交易情況修正 進行交易日期修正 進行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價格 注重平時交易實例的積累 搜集交易實例 途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料 參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集價格信息，索取有關(guān)資料 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解 以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談 內(nèi)容 交易雙方的基本情況及交易目的 交易實例房地產(chǎn)狀況 成交價格及價格類型 成交日期 付款方式 交易情況 如總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)單價；如拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格；如美元、港幣、日元等 如交易稅費的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價情況以及有無債務(wù)清償、人為抬價或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。 名 稱 坐 落 賣 方 買 方 成交價格 貨幣種類 成交日期 付款方式 房 地 產(chǎn) 狀 況 說 明 區(qū)位狀況說明 權(quán)益狀況說明 實物狀況說明 交易情況說明 坐落位置圖 建筑平面圖 房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表 房地產(chǎn)類型： 用途 應(yīng)相同 權(quán)利 性質(zhì)相同 規(guī)模相當(dāng) 建筑 結(jié)構(gòu) 應(yīng)相同 所處 地段 應(yīng)相同 估價 時點 應(yīng)相近，相差 1年以上不宜采用 價格類型 應(yīng)相同 成交價格為 正常價格 ，或可修正為正常價格 選取可比實例 要求 建立比較基準(zhǔn) 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 統(tǒng)一 付款方式 統(tǒng)一 價格單位 估價中價格通常 以一次付清所需支付的金額 為基準(zhǔn) 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”并消除由此導(dǎo)致的價格差異。 ； ； 。 統(tǒng)一價格表示單位 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 交易情況修正 （ 1）含義： 交易情況修正是指 排除 交易行為中的 特殊因素所造成 的可比實例成交價格 偏差 ，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 （ 2）造成成交價格偏差的原因 ※ 有特殊利害關(guān)系人之間的交易； ※ 急于出售或急于購買的交易； ※ 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； ※ 交易雙方或一方對房地產(chǎn)市場信息了解不充分 ※ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ※ 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。 ※ 測定種種特殊因素對房地產(chǎn)交易價格的影響程度； ※ 利用百分率法和差額法進行交易情況修正，求得可比實例的正常價格，實際估價中常采用百分率法進行交易情況修正 。 已知某一房地產(chǎn)的正常價格為 1500元 /m2 ，可比實例價格比正常價格高 10%，求可比實例的價格？ 可比實例價格 =正常價格 *（ 1+10%） =1500*（ 1+10%） =1650元 /m2 （ 3）交易情況修正的方法 交易日期修正 （ 1）含義： 將可比實例在 其成交日期 時的價格調(diào)整為在 估價時點 的價格的過程稱交易日期修正。 （ 2）采用百分率法修正，其公式為： 可比實例在估價時點時的價格 =可比實例在成交
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1