房地產(chǎn)估價(jià)xxxx-地價(jià)評(píng)估與分?jǐn)?資料下載頁(yè)
2025-01-06 21:36本頁(yè)面
【正文】 狀、臨街狀況等的修正方法和調(diào)整系數(shù)。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正法（亦稱(chēng)基準(zhǔn)地價(jià)修正法），是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處 土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段 的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種間接估價(jià)方法，其估價(jià)的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。 ? 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)一般分為下列 4個(gè)步驟進(jìn)行： ①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料； ②查出估價(jià)對(duì)象宗地所處 土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段 的基準(zhǔn)地價(jià)； ③進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、土地狀況調(diào)整等； ④求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。 ? 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值，調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值。此處的市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法，與市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法相同。 ? 進(jìn)行土地狀況調(diào)整，是將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類(lèi)似。 ? 在不同的城鎮(zhèn)，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式等可能不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法可能相同。 ? 如在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地用途是分用途的還是綜合用途的，土地使用年限是相應(yīng)用途的法定最高年限還是無(wú)限年，或是統(tǒng)一為某個(gè)固定年限，如 50年，等等。 第四節(jié) 補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算 ? 補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國(guó)家繳納的土地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。 ? 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下 3類(lèi)： ①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。 ②延長(zhǎng)土地使用年限 (包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿(mǎn)后續(xù)期 )； ③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ?對(duì)于改變土地用途、容積率規(guī)劃條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時(shí)新舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格之差額，即： 補(bǔ)地價(jià)＝ 新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格 － 舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格 其中，對(duì)于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為： 第五節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)? 一、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x ? 在現(xiàn)代城市中，由于土地越來(lái)越稀缺，地價(jià)越來(lái)越高，以及建筑技術(shù)的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來(lái)越多。不僅辦公樓、商店，而且住宅、廠(chǎng)房等都出現(xiàn)了多層或高層化。 ? 人們的活動(dòng)還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)、地下倉(cāng)庫(kù)等。 ? 在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層化、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一幢大廈立體用途是：地下一至二層為停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所或設(shè)備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫(xiě)字樓或公寓。 ? 同時(shí)，隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的日益發(fā)展和產(chǎn)權(quán)多元化，一幢建筑物只有一個(gè)所有者的格局被打破了，出現(xiàn)了同一幢建筑物內(nèi)同時(shí)存在著多個(gè)所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某一部分。如有的擁有地下一層，有的擁有地面一層，有的擁有地上一層。特別是多層、高層住宅或公寓，一戶(hù)居民往往只擁有其中的一套住房，整幢住宅或公寓為十幾戶(hù)、幾十戶(hù)居民 “區(qū)分所有” 。 ? 整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)這幢建筑物的開(kāi)發(fā)商售出其中的某一部分后，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移，最后是購(gòu)得這幢建筑物的眾多所有者 “按份共有” 該塊土地的使用權(quán)，但是大家各自的份額是多少就成了一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 ? 擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)利，而且要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。例如，在建筑物壽命終了時(shí)或者建筑物被火災(zāi)毀滅后，大家決定將這該土地出售，但是售出后的地價(jià)收益如何分配；相反，在建筑物使用過(guò)程中，政府要根據(jù)土地的位置或價(jià)值征收土地稅費(fèi)，該土地稅費(fèi)在建筑物的各部分所有者之間如何分?jǐn)偂? ? 要解決這些問(wèn)題，就需要解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯?wèn)題，以些確定建筑物每個(gè)所有者占有的土地份額。知道了土地占有份額，無(wú)論是土地的權(quán)利還是義務(wù)，就都可以通過(guò)它順利地得到解決。 ? 通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨鉀Q：①各部分占有的土地份額；②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e；③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額等。 二、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒? ? ㈠ 按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)? ㈡ 按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)? ㈢ 按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)? 演講完畢，謝謝觀(guān)看！
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