房地產(chǎn)投資與評(píng)估-資料下載頁
2025-02-10 21:17本頁面
【正文】 、明確估價(jià)對(duì)象２、明確估價(jià)目的３、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二）初選估價(jià)方法（三）確定估價(jià)人員（四）制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃（五）實(shí)地踏勘（六）收集整理資料（七）選擇估價(jià)方法正式估算（八）確定估價(jià)結(jié)果（九）撰寫估價(jià)報(bào)告（十）提交報(bào)告六、估價(jià)方法?。薄⑹找孢€原法 ２、市場比較法?。?、重置成本法?。?、假設(shè)開發(fā)法第二節(jié) 收益還原法及其應(yīng)用一、收益還原法原理１、無限期２、有限年份３、最一般性情形４、收益還原法中的純收益Ａw 客觀收益：應(yīng)指正常收益，排除偶然收益w 純收益如含無形收益也應(yīng)計(jì)算５、還原利率（資本化率）的計(jì)算 實(shí)質(zhì)上指與估價(jià)對(duì)象具有同等風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的投資收益率。w 收益價(jià)格比較法。在市場上尋找同類房產(chǎn)的收益率比較后確定還原利率的方法。w 累加法。＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +適當(dāng)補(bǔ)償w 收益排序插入法二、適用范圍w 對(duì)于具有收益的住房、倉庫、商業(yè)用房、酒點(diǎn)、寫字樓、農(nóng)地等都適用。它不限于估價(jià)對(duì)象本身是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象同類物業(yè)具有收益的能力即可。w 對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公共建筑物，收益法大都不適用三、應(yīng)用舉例（一）估價(jià)對(duì)象情況w 該建筑物為出租寫字樓w 土地面積１2023㎡w 建筑面積５2023㎡w 建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土w 建筑層數(shù)２２Ｆw 土地使用年限５０年（自１９８７年起）（二）估價(jià)要求需要評(píng)估該宗房地產(chǎn) 2023年 1月的買賣價(jià)格（三）評(píng)估過程初步選用估價(jià)方法：收益還原法收集資料w 可出租的凈面積： 31200㎡ ，占 60%；其余部分為公共通道，大樓管理用房和其他占用面積。w 月租金： 35美元 /月 . ㎡ ，按凈面積計(jì)算；w 出租率：平均為 90%；w 建筑物原值： 5500萬美元w 家具設(shè)備原值： 500萬美元w 經(jīng)營費(fèi)用： 10萬美元 /月w 房產(chǎn)稅：按建筑物原值扣減 30%的余值的 %計(jì)算（每年）w 營業(yè)稅幾其他：月收入的 5%計(jì)算總收益年收益 =31200351290%=計(jì)算總費(fèi)用w 折舊費(fèi)：房屋使用年限 50年，家具折舊年限 10年，殘值 40%年折舊費(fèi) =5500/50+500（ 140%） /10 =158萬w 經(jīng)營費(fèi)用： 1012=120萬w 房產(chǎn)稅： 5500%=46萬w 其他稅費(fèi)： 6%=w 年總費(fèi)用： 158+120+46+=計(jì)算年純收益=年總收益 年總費(fèi)用 ==計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格第三節(jié) 市場比較法一、概念與原理概念：將估價(jià)對(duì)象與其所在區(qū)域已交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并識(shí)別差異，以此估算估價(jià)對(duì)象在正常市場下的價(jià)格或價(jià)值的方法。原理：理論依據(jù)是替代原則，在正常市場條件下，具有相近價(jià)值的商品理應(yīng)在市場上實(shí)現(xiàn)相近的價(jià)格，并且替代性越強(qiáng)，兩件商品的價(jià)格就越接近。二、市場比較法的交易步驟收集交易實(shí)例w 政府相關(guān)管理部門的交易資料w 報(bào)紙w 房交會(huì)w 同行之間w 出版的書籍w 網(wǎng)絡(luò)資料選取供比較參照的交易實(shí)例w 與估價(jià)對(duì)象用途相同w 與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)相同w 與估價(jià)對(duì)象地區(qū)相同w 與估價(jià)對(duì)象價(jià)格類型相同（買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等）w 與估價(jià)對(duì)象估價(jià)期相近w 該交易實(shí)例必須為正常交易（公開、自愿、平等條件下的交易）因素修正（ 1）交易情況修正w 有特殊利害關(guān)系人之間的交易w 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)w 買賣雙方的無知或?qū)π星椴涣私鈝 其他情況（ 2）交易日期修正利用價(jià)格指數(shù)修正交易日期（ 3）地區(qū)因素修正 對(duì)比交易實(shí)例與評(píng)估對(duì)象在地理位置方面的差異，并進(jìn)行修正（ 4）個(gè)別因素修正（物理因素） 對(duì)比交易實(shí)例與評(píng)估對(duì)象在物理方面的差異，并進(jìn)行修正。確定評(píng)估價(jià)格三、評(píng)估實(shí)例（一）估價(jià)對(duì)象概況 該宗房地產(chǎn)是城市規(guī)劃中屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積 459㎡ 。（二）估價(jià)要求需要評(píng)估該宗土地 2023年 10月的買賣價(jià)格（三）評(píng)估過程：市場比較法收集有關(guān)資料 A、 B、 C、 D、 E進(jìn)行交易情況修正 A、 E交易正常， B、 C、 D價(jià)值低估 B低估了 2% C低估了 5% D低估了 %進(jìn)行交易日期修正2023年 10月每月平均上漲 1%，其中 A： +6% B： +7% C： +16%D： +15%E： +7%進(jìn)行區(qū)域因素修正（ A同）序號(hào) 區(qū)域因素 B C、 D E12345自然條件社會(huì)環(huán)境街道條件離市中心配套設(shè)施相同稍差相同稍差稍差相同相同相同稍好相同相同相同相同相同相同序號(hào) 區(qū)域因素 B C、 D E678910環(huán)境污染公害發(fā)生的危害性宗地利用狀態(tài)規(guī)劃上的限制總分稍差相同稍差相同87相同相同稍差相同100相同相同相同相同98個(gè)別因素修正評(píng)估對(duì)象比交易實(shí)例高 3%計(jì)算地價(jià)第三節(jié) 重置成本法一、概念與原理１、概念：在求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除折舊，將其所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。２、理論基礎(chǔ)；生產(chǎn)費(fèi)用理論二、適用情況 適用于學(xué)校、醫(yī)院、碼頭、政府辦公樓、機(jī)場等無交易案例或不產(chǎn)生經(jīng)營收益的房屋價(jià)值評(píng)估。三、計(jì)算公式 評(píng)估價(jià)值＝土地成本 +建筑成本 +管理費(fèi)用 +利息 +銷售費(fèi)用 +其他費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 建筑物折舊四、折舊的計(jì)算方法１、直線折舊２、加速折舊法３、成新率法演講完畢，謝謝觀看！
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