房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告抵押評(píng)估價(jià)值的含義(編輯修改稿)
2025-04-05 21:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為： 1)抵押價(jià)值=價(jià)值貸款存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值法定優(yōu)先受償款 2)抵押凈值=抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)具有安全性： 銀行等金融機(jī)構(gòu)在貸款時(shí)，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款來(lái)源，只起到反擔(dān)保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。 如果貸款人貸款到期時(shí)能購(gòu)保證還本付息，這時(shí)抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保。如果貸款人到期無(wú)力還貸款本息，這時(shí)就需要強(qiáng)行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息?！ ∵@時(shí)，原評(píng)估抵押價(jià)值能否得以實(shí)現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否具有安全性?！ ∧壳鞍踩允沁@樣實(shí)現(xiàn)的：由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的市場(chǎng)價(jià)值，扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營(yíng)情況后，扣除30%50%的金額而形成的。 因此，筆者認(rèn)為這種抵押價(jià)值是部分具有安全性的價(jià)值，而完全具有安全性的價(jià)值應(yīng)該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值?！ 》康禺a(chǎn)抵押價(jià)格的確實(shí)性： 房地產(chǎn)作為反擔(dān)保抵押物有其特殊要求，其抵押價(jià)值要符合客觀實(shí)際的原則，要求真實(shí)、正確、可用。 這種確實(shí)性來(lái)源于對(duì)類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗(yàn)判斷。 比如對(duì)一個(gè)商業(yè)性大廈進(jìn)行抵押評(píng)估，因?yàn)槭敲黠@有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應(yīng)首選收益法進(jìn)行估價(jià)?！ ⊥瑫r(shí)不能簡(jiǎn)單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當(dāng)時(shí)的收益情況還原出其抵押價(jià)值，而是要綜合考慮或預(yù)測(cè)在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生?！ 》康禺a(chǎn)抵押價(jià)值
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