【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 書（2） 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料：（1）估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（2）估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息。10 / 45（八）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告遵循下列原則：獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求11 / 45范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。（九）估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ，主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法等。市場(chǎng)法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價(jià)；收益法適用于有收益的房地產(chǎn)估價(jià)；成本法適用于無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分且不適宜采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行估價(jià)的情況下；假設(shè)開發(fā)法適用于有開發(fā)或再開發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)。本次估價(jià)的思路和估價(jià)方法的選擇在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)委托方提供的資料及評(píng)估人員調(diào)查收集的有關(guān)資料，以及鄭州市的房屋評(píng)估政策和規(guī)則，并按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)而確定。 本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的及對(duì)象的區(qū)位條件和用途及實(shí)地勘察結(jié)果，采用市場(chǎng)比較法，收益法，成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。 1 市場(chǎng)比較法：是以替代原則為理論依據(jù)將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從交易情況，交易日期，區(qū)域因素，個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)。市場(chǎng)上類似住宅成交活躍，房地產(chǎn)交易實(shí)例多，能真實(shí)反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。先采用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的市場(chǎng)價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款來確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。 12 / 452 收益法：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率，收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)格的方法。 3 成本法：在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)格的方法。 4 而假設(shè)開發(fā)法通常用于待開發(fā)房屋或重新開發(fā)的房屋價(jià)值，估價(jià)對(duì)象房屋為最近建成的物業(yè)，因此亦不適合用假設(shè)開發(fā)法；估價(jià)方法的定義市場(chǎng)法，也稱為比較法、市場(chǎng)比較法，是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法：是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，資本化率，收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)格的方法。成本法:在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格扣除折舊以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)格的方法。（十）估價(jià)結(jié)果我公司估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，本著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 、 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》和有關(guān)法律、法規(guī)，采用市場(chǎng)法、收益法，成本法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為 萬元，大寫人民幣叁拾壹萬貳仟壹佰元整，合建筑面積單價(jià)為 7660 元/平方米。估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款13 / 45為 0 元。（十一）估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽字蓋章劉明 4120220001馬娟娟 4120220002（十二）估價(jià)作業(yè)日期二○一三年六月九日至二○一三年六月十八日（十三）估價(jià)報(bào)告有效期二○一三年六月十八日至二○一四年六月十七日（十四）風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)和使用，且未增加法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有太大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。 14 / 45對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注：估價(jià)對(duì)象房屋是否出現(xiàn)現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化、政策變化等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)值減損；是否出現(xiàn)了新的法定優(yōu)先受償權(quán)利。定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。15 / 45五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)為綠都城，該小區(qū)規(guī)模一般，環(huán)境安靜，綠化好，規(guī)劃有停車位，物業(yè)管理完善。該項(xiàng)目占地 350 畝，建筑面積 38 萬平方米，容積率 ,在規(guī)模達(dá) 3200 戶的社區(qū)，區(qū)內(nèi)精心配備有社區(qū)商業(yè)中心，幼兒園，會(huì)所等設(shè)施，充分營造便利生活。估價(jià)對(duì)象所在建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù) 18 層，估價(jià)對(duì)象位于第1 層，建筑面積為 93 平方米，建成年份為 2022 年。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)作為住宅使用，戶型為三室一廳，設(shè)計(jì)合理，通風(fēng)、采光狀況較好。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象所在建筑物基礎(chǔ)主體穩(wěn)固，承重墻體垂直，無傾斜，樓體外觀維護(hù)狀況良好。裝修狀況：外墻貼釉面磚；塑鋼窗；入戶裝有防盜門；室內(nèi)地面鋪木地板，墻面、頂棚刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地板磚，墻面貼瓷片，集成吊頂?；A(chǔ)設(shè)施：水、電、電梯、天然氣、暖氣、供水： 區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫,城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。排水：區(qū)域排水為雨污分流方式。電：區(qū)域內(nèi)電源電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng),作為城市電源,有供電保證天然氣、通訊：通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路,市話普及率高，通訊線路暢通?；A(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)戶型設(shè)計(jì)較合理，成新率較高，16 / 45所在小區(qū)環(huán)境安靜，物業(yè)管理完善，再加上面積較小，其房屋總價(jià)值相應(yīng)較低，屬于市場(chǎng)緊俏房源。（二）權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為黃紹華， 《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為鄭房權(quán)證字第 1101143408 號(hào)，房屋規(guī)劃用途為成套住宅，估價(jià)對(duì)象所占土地未分割辦理《國有土地使用證》 ，宗地剩余使用期限為 64 年，宗地開發(fā)程度為：宗地外“七通” （通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)狻⑼ㄅ瘹猓?，宗地內(nèi)“六通一平” （通路、通電、通上水、通下水、通訊、通燃?xì)饧皥?chǎng)地平整） 。經(jīng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)清晰，自用，無租賃，未設(shè)定抵押權(quán)，無其他優(yōu)先受償權(quán)，因此確定該房產(chǎn)為完全產(chǎn)權(quán)房屋，不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，符合辦理抵押登記條件。（三）區(qū)位狀況描述與分析地理位置估價(jià)對(duì)象位于鄭州市中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南 50 米路西，其所在小區(qū)為綠都城，門牌號(hào)為中原區(qū)中原路與西環(huán)路交叉口向南 50 米路西17 號(hào)樓 4 單元 1 層 102 號(hào)。交通狀況17 / 45區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)較密集，對(duì)外交通依靠中原路、西環(huán)路等主干道，30 路、112 路、63 路、K903 路等多路公交線路從小區(qū)附近通過，該區(qū)域道路未有交通管制，停車較方便，公共交通較便捷。環(huán)境狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)建筑物成新率較高，區(qū)域內(nèi)有中央水系景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，綠化率較高，已初步形成具有觀賞性與居住性的綠色都市環(huán)境。配套設(shè)施周邊分布有鄭州市第一中學(xué)、中原工學(xué)院、華山醫(yī)院等教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)；思達(dá)超市等商業(yè)場(chǎng)所環(huán)繞四周，項(xiàng)目所處地理位置較優(yōu)越；區(qū)域內(nèi)宗地開發(fā)程度已達(dá)“七通” （通上水、通下水、通電、通路、通訊、通燃?xì)狻⑼ㄅ瘹猓?。綜上所述，該區(qū)域?qū)匍_發(fā)成熟區(qū)，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套設(shè)施及基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，居民日常生活便利，因此房屋保值增值潛力明顯。（四）市場(chǎng)背景分析進(jìn)入 2022 年以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)猶如盛夏的天氣一樣，熱火朝天，如火如荼。房?jī)r(jià)也快速上漲，并且居高不下，給人民群眾的生活帶18 / 45來了較大影響。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過快過熱和房?jī)r(jià)的較快上漲，也為了保障社會(huì)和居民的生活穩(wěn)定，保證廣大人民群眾的基本住房需求能夠得到滿足，2022 年 4 月 1 日國務(wù)院的“新國五條”政策出臺(tái)，隨后建設(shè)部、發(fā)展改革委員會(huì)、監(jiān)察部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，要求各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行?！靶聡鍡l”的出臺(tái)并沒有從根本上抑制房?jī)r(jià)的上漲，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州市的房?jī)r(jià)升至 8500 元/平方米,而且刺激了 3 月份二手房市場(chǎng)的交易，可見國家政策的頒布，在一些二，三線城市都沒有執(zhí)行和貫徹，從中可以看出鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的在近幾年房?jī)r(jià)沒有下降的趨勢(shì)，原因有一下幾點(diǎn)。一、鄭州市人口過多，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年，鄭州市的總?cè)丝谶_(dá) 860 萬人口，有關(guān)專家預(yù)計(jì)到 2020 年鄭州市的總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1500 萬人口。人口急劇膨脹，較鄰省來說是人口的第一大省，鄭州地處中原腹地，外來務(wù)工人員增多，購房需求與之對(duì)應(yīng)增加。有 %的受訪者表示他們理想的居住面積為 7190 平方米；有 %的受訪者的理想居住面積是 91120 平方米，有 %的受訪者的理想居住面積為 120 平方米以上，二者合計(jì)為 %！僅有 %的受訪者的理想居住面積為 5070 平方米。 二、從 2022 年以來，中國知名房地產(chǎn)商分別先后進(jìn)駐鄭州，在政府的支持下，拿到了一定的土地，隨著土地的減少，必然導(dǎo)致鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，不僅是新房還是二手房，都會(huì)受到消費(fèi)者的青睞。三、中原區(qū)處于鄭州市政治經(jīng)濟(jì)文化中心，房?jī)r(jià)也基本上是鄭州市房?jī)r(jià)較好的地段。雖然受“國五條”的影響，中原區(qū)的整體房?jī)r(jià)有所調(diào)整，但中原區(qū)19 / 45的房?jī)r(jià)相對(duì)來說，調(diào)整的較少，尤其是估價(jià)對(duì)象房屋處于中原中路，緊鄰西三環(huán)、交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越，適于經(jīng)營，因而，住宅房屋的價(jià)格仍然處于高位。但是，由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，其狀況是：有價(jià)無市，但價(jià)格一直堅(jiān)挺。（五）最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。估價(jià)對(duì)象周圍以居住區(qū)為主，市政配套和公用設(shè)施齊全，符合城市整體規(guī)劃；估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為成套住宅，且戶型設(shè)計(jì)較為合理，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，保持估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在利用方