【文章內容簡介】 用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。 房地產估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T502911999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術語的解釋及定義適用《房地產估價規(guī)范》(GB/T502911999)相關規(guī)定。⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章 房地產估價公司 二○○四年十一月六日估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。關于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價結果報告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。二 估價機構：房地產估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。三 估價對象估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：根據 《房地產估價規(guī)范》 第 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。七 估價依據：⑴ 房地產價格評估委托協(xié)議書；⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規(guī)；⑺ 《房地產估價規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。十 估價結果：本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員： (十二)估 價作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現(xiàn)場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術經濟指標說明根據委托人提供的經批準的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 ㎡ ⒋ 總建筑面積 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分4F~1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1: ⒎ 建筑覆蓋率 % ⒏ 綠化率 % ⒐ 建筑總高 A 座總高 B 座總高 ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ 大廈整體設計方案說明依據“大廈整體設計方案”，建成后的大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后路道路紅線 10m、廣場 12m 的規(guī)劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。⒉ 建筑立面造型根據規(guī)劃設計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀根據規(guī)劃設計要求，建筑用地紅線內，臨廣場一側及沿街、街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環(huán)繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。街一側裙房的一層至四層設商場，面對廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。② 電梯大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平