房地產(chǎn)估價理論與方法培訓(xùn)課件(編輯修改稿)
2025-01-24 21:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 方式： 單利計息、復(fù)利計息。 利率： 一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。 ⑤ 投資利息 ?單利計息公式 I=P i n F=P(1+i n） ?復(fù)利計息公式 I=P[（ 1+i） n1] F=P(1+i） n ⑥ 銷售稅費 銷售稅費是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類： a)增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（通常簡稱 “ 兩稅一費 ”） ； b)其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費。 銷售稅費一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。 ⑦ 開發(fā)利潤 a. 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所 期望獲得的平均利潤 ，是需要實現(xiàn)估算的； b. 為了與銷售稅費中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱 稅前利潤 。 c. 開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的 平均利潤 ，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤； d. 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。 ⑦ 開發(fā)利潤 a. 直接成本利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本） b. 投資利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用） c. 成本利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息） d. 銷售利潤率 ＝開發(fā)利潤／開發(fā)完成后的價值 ? 成本法的基本公式： 房地產(chǎn)價值 ＝ 房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格－房地產(chǎn)折舊 ＝ 土地重新構(gòu)建價格＋建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物折舊 ＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物折舊 ? 適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式： ① 新開發(fā)房地產(chǎn)價值 ＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ② 新開發(fā)的土地價值 ＝待開發(fā)土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 某成片荒地面積 2平方公里，取得該荒地的代價為 元，將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本和管理費用為，開發(fā)期 3年，貸款年利率 3%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 2%、 %和 10%，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。 解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價格為 V ① 該荒地取得總價： ＝ 12023萬元；
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