房地產(chǎn)估價理論與方法培訓(xùn)課件(已修改)
2025-01-14 21:14 本頁面
【正文】 ? 成本法的含義： ? 成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。 ? 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 ? 成本法的適用對象： ? 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。 ? 對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。 ? 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分。 ? 房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償。 ? 成本法估價的操作步驟： ① 弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料； ② 測算估價對象的重新構(gòu)建價格； ③ 測算估價對象的折舊； ④ 求取估價對象的積算價值。 ? 房地產(chǎn)價格構(gòu)成： ① 運用成本法估價的一項最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價對象的價格構(gòu)成； ② 一個常規(guī)房地產(chǎn)項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗收、商品房租售等階段； ③ 成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤； ? 房地產(chǎn)價格構(gòu)成： ④ 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤 7大項，即： 房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ① 土地取得成本 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： a) 市場購置 b) 征收集體土地取得； c) 征收國有土地上房屋取得。 a)市場購置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價法、成本法求取。 土地取得稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。 某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為 5000平方米，容積率為 2，市場價格（樓面地價）為 800元／平方米，受讓人需要按照受讓價格的 3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為多少？ 土地取得成本 =5000 800 2 （ 1+3%） =824（萬元） b)征集集體土地的土地取得成本： 征集集體土地的土地取得成本一般包括 土地征收補償費用 、 相關(guān)稅費、地上物拆除
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