房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法培訓(xùn)課件(參考版)
2025-01-08 21:14本頁面
【正文】 ? 分解法是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。 建筑物折舊＝建筑物重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物市場價(jià)值 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊的原因： ① 物質(zhì)折舊： 自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊的原因： ② 功能折舊： ? 功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等； ? 功能落后：入住宅布局過時(shí)、高檔辦公樓智能化程度不夠等； ? 功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場接受，多花的成本為無效成本。 主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。 ?建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 ? 工料測量法 把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建安工程費(fèi)的方法。 解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價(jià)格為 V元 /㎡， ① 建筑安裝工程費(fèi)＝ 1200元／平方米； ② 專業(yè)費(fèi)用＝ 1200 8%＝ 96元／平方米 ③ 管理費(fèi)用＝（ 1200＋ 96） 3%＝ ／平方米； ④ 銷售費(fèi)用＝ V 4%＝ ⑤ 投資利息＝（ 1200＋ 96＋ ＋ ） 〔 （ 1＋ 6%） － 1〕 ＝ + ⑥ 銷售稅費(fèi)＝ V 6% ⑦ 開發(fā)利潤＝（ 1200＋ 96＋ ＋ ＋ +） 15%＝ ＋ ⑧ V＝ （ 1200＋ 96＋ ＋ ＋ +＋ V 6%＋ ＋ ） ?建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法 ? 單位比較法 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對其進(jìn)行適當(dāng)處理后得到建安工程費(fèi)的方法。 解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格為 V ① 該荒地取得總價(jià)： ＝ 12023萬元； ② 土地開發(fā)成本和管理費(fèi)用： ＝ 25000萬元 ③ 銷售費(fèi)用： V 2% ④ 銷售稅費(fèi)： V % ⑤ 開發(fā)利潤： V 10% ⑥ 投資利息： ? 土地成本投資利息： 12023 （ 1＋ 3%） ? 建設(shè)成本和管理費(fèi)用利息： 25000 （ 1＋ 3%） ⑦ 可轉(zhuǎn)讓熟地總價(jià)： V＝ 12023＋ 25000＋ V 2% ＋ V %
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