房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法培訓(xùn)課件-文庫吧
2024-12-27 21:14 本頁面
【正文】 費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。 ① 土地補(bǔ)償費(fèi) 耕地被征前 3年平均年產(chǎn)值的 610倍 ② 安置補(bǔ)助費(fèi) 每人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為前 3年平均年產(chǎn)值的 46倍 ③ 地上附著物和親苗補(bǔ)償費(fèi) ④ 安排被征地農(nóng)民的社保費(fèi) b)征集集體土地的土地取得成本： 土地征收補(bǔ)償費(fèi)用 ① 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （征收郊區(qū)菜地） 標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ② 耕地開墾費(fèi)（占用耕地） 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納 ③ 耕地占用稅（占用耕地） 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ④ 征地管理費(fèi) 按照征地費(fèi)用總額的一定比例 ⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定 b)征集集體土地的土地取得成本： 相關(guān)稅費(fèi) ① 被征收房屋補(bǔ)償費(fèi) ② 搬遷費(fèi) ③ 臨時(shí)安置費(fèi) ④ 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) ⑤ 補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì) ⑥ 相關(guān)費(fèi)用（評(píng)估費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用） c)征收國有土地上房屋的土地取得成本： ② 建設(shè)成本 ? 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括： a. 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； b. 建筑安裝工程費(fèi)； c. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； d. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； e. 其它工程費(fèi)； f. 開發(fā)期間稅費(fèi)。 ③ 管理費(fèi)用 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出，包括： a. 人員工資； b. 福利費(fèi)； c. 辦公費(fèi)； d. 差旅費(fèi)。 管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。 ④ 銷售費(fèi)用 ? 銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括： a. 廣告費(fèi)； b. 銷售資料制作費(fèi)； c. 售樓處建設(shè)費(fèi)； d. 樣板房建設(shè)費(fèi) e. 代理傭金等。 銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。 ⑤ 投資利息 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)； ? 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息； ? 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。 ⑤ 投資利息 投資利息的計(jì)算把握原則： 應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目： 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息； 計(jì)息周期： 計(jì)算利息的單位時(shí)間（年、半年、季、月等）； 計(jì)息期： 起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時(shí)間； 計(jì)息
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