房地產估價理論與方法培訓課件-wenkub
2023-01-25 21:14:05 本頁面
【正文】 ④ 以房地產開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產價格構成分為土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤 7大項，即： 房地產價格＝土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ① 土地取得成本 ?取得房地產開發(fā)用地的途徑： a) 市場購置 b) 征收集體土地取得； c) 征收國有土地上房屋取得。 ? 對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產，特別適用成本法估價。? 成本法的含義： ? 成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。 ? 化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分。 a)市場購置下的土地成本構成： 建設用地使用權價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準地價法、成本法求取。 ① 土地補償費 耕地被征前 3年平均年產值的 610倍 ② 安置補助費 每人補助標準為前 3年平均年產值的 46倍 ③ 地上附著物和親苗補償費 ④ 安排被征地農民的社保費 b)征集集體土地的土地取得成本： 土地征收補償費用 ① 新菜地開發(fā)建設基金 （征收郊區(qū)菜地） 標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ④ 銷售費用 ? 銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產的必要支出，包括： a. 廣告費； b. 銷售資料制作費； c. 售樓處建設費； d. 樣板房建設費 e. 代理傭金等。 利率： 一般采用價值時點的房地產開發(fā)貸款的平均利率。 c. 開發(fā)利潤是該類房地產開發(fā)項目在正常條件下房地產開發(fā)企業(yè)所能獲得的 平均利潤 ，不是個別房地產開發(fā)企業(yè)最終實際獲得的利潤； d. 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應的利潤率來估算。 解：設該房屋的重新構建價格為 V元 /㎡， ① 建筑安裝工程費＝ 1200元／平方米； ② 專業(yè)費用＝ 1200 8%＝ 96元／平方米 ③ 管理費用＝（ 1200＋ 96） 3%＝ ／平方米； ④ 銷售費用＝ V 4%＝ ⑤ 投資利息＝（ 1200＋ 96＋ ＋ ） 〔 （ 1＋ 6%） － 1〕 ＝ + ⑥ 銷售稅費＝ V 6% ⑦ 開發(fā)利潤＝（ 1200＋ 96＋ ＋ ＋ +） 15%＝ ＋ ⑧ V＝ （ 1200＋ 96＋ ＋ ＋ +＋
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1