【正文】 價(jià)的影響，可包括：（1）區(qū)域狀況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)條件、區(qū)域優(yōu)勢等）；（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；（6）規(guī)劃限制等］［這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定］［以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述］3．個(gè)別因素［說明待估宗地位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說明］第三部分說明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限；（4）申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。3．資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)。摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱XXX同時(shí)也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時(shí)，了解該土地交易價(jià)格是否合理提供決策依據(jù)。估價(jià)報(bào)告的編寫8.《國有土地使用證》)[X第5月日住宅用地使用權(quán)市場價(jià)格。562①買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實(shí)價(jià)值；②有一段合理交易時(shí)間；③在此期間土地市場保持穩(wěn)定；④房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。X年XX日至4XXXX，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積平方米。月拆平。二、估價(jià)方法和估價(jià)過程由于估價(jià)對(duì)象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達(dá)，有較多的成交實(shí)例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，選擇市場比較法及成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。4元/m2，市場比較法估價(jià)結(jié)果為年128(元)大寫:地價(jià)定義不清。72072估價(jià)原則中，缺替代原則、預(yù)期收益原則等。附件中缺估價(jià)對(duì)象利用照片。超過了法定最高年限。196估價(jià)目的不能同時(shí)有兩個(gè)目的，如為兩個(gè)目的，應(yīng)分別出具報(bào)告。4經(jīng)評(píng)估，待估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日在現(xiàn)狀條件下元/m2三、地價(jià)的確定地價(jià)的確定方法成本逼近法估價(jià)結(jié)果為437 元/m2年(1)規(guī)劃指標(biāo): 根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目批準(zhǔn)建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積XXXX，圖號(hào)為:XX67月銀行，因未能按期還款，估價(jià)對(duì)象土地已由估價(jià)對(duì)象界定一、估價(jià)對(duì)象描述I、土地登記狀況根據(jù)XX XXX (簽字)李X壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌圓整(人民幣:土地單價(jià):月日至7規(guī)地XXXX。X市中級(jí)人民法院查封。X附：報(bào)告改錯(cuò)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分如用外幣表示，注明外幣與人民幣的比價(jià)］十、需要特殊說明的事項(xiàng)1．估價(jià)假設(shè)條件。說明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；（2）本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件。如用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)］八、土地估價(jià)師簽字［由參加本次估價(jià)的土地估價(jià)師簽名（至少兩名），并注明土地估價(jià)師資格證書號(hào)］九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)［由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)］估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機(jī)構(gòu)公章）年月日第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方［說明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等或委托的個(gè)人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等］二、估價(jià)對(duì)象［說明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價(jià)對(duì)象的面積、土地使用者、用途等］三、估價(jià)對(duì)象概況1．土地登記狀況［說明估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革，估價(jià)對(duì)象的地理位置、土地用途、四至、面積、級(jí)別、土地權(quán)屬及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等］2．土地權(quán)利狀況［說明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時(shí)間、出讓金額數(shù)、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。估⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告主要包括：委托人；估價(jià)機(jī)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象；估價(jià)目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；價(jià)值定義；估價(jià)依據(jù)；估價(jià)原則；估價(jià)方法；估價(jià)結(jié)果；估價(jià)人員；估價(jià)作業(yè)日期；估價(jià)報(bào)告的有效期限。對(duì)估價(jià)對(duì)象我進(jìn)行了實(shí)地勘查。估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的陳述，是真實(shí)、準(zhǔn)確的。致函落款。其內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：u說明估價(jià)的起止年、月、日，即正式接收估價(jià)委托的年、月、日至完成估價(jià)報(bào)告的年、月、日。u標(biāo)題。④迅速準(zhǔn)確，在約定時(shí)間內(nèi)提交報(bào)告。表準(zhǔn)確建筑物有案例交易的土地1目前我國常用土地估價(jià)方法一般有5應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括：①委托估價(jià)合同；②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況；⑤估價(jià)中不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料。（7）確定宗地估價(jià)結(jié)果采用不同估價(jià)方法計(jì)算出估價(jià)結(jié)果，在確認(rèn)所有計(jì)算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況選用合適數(shù)學(xué)方法，求出一個(gè)綜合結(jié)果。一般資料的收集：產(chǎn)權(quán)登記資料（土地使用證、房屋所有證等）、地籍圖、建筑平面位置圖、地租地價(jià)資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等。估價(jià)任務(wù)來源主要有主動(dòng)爭取、被動(dòng)接受、自有評(píng)估三種途徑。實(shí)習(xí)十一