【正文】 價的影響，可包括：（1）區(qū)域狀況（含區(qū)域位置、人口、級別、經(jīng)濟條件、區(qū)域優(yōu)勢等）；（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）；（3）基礎設施條件（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度）；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；（6）規(guī)劃限制等］［這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定］［以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側(cè)重，著重進行影響因素的描述］3．個別因素［說明待估宗地位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明］第三部分說明估價報告與估價結(jié)果的有效期限；（4）申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責任。3．資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項。摘要一、估價項目名稱XXX同時也為市國土資源局在辦理土地變更登記手續(xù)時，了解該土地交易價格是否合理提供決策依據(jù)。估價報告的編寫8.《國有土地使用證》)[X第5月日住宅用地使用權(quán)市場價格。562①買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低土地真實價值；②有一段合理交易時間；③在此期間土地市場保持穩(wěn)定；④房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。X年XX日至4XXXX，規(guī)劃用途為住宅用地，土地總面積平方米。月拆平。二、估價方法和估價過程由于估價對象位于城市低密度居住區(qū)，房地產(chǎn)市場和土地市場比較發(fā)達，有較多的成交實例可以選擇，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）并結(jié)合估價對象的具體特點，選擇市場比較法及成本逼近法進行評估。4元/m2，市場比較法估價結(jié)果為年128(元)大寫:地價定義不清。72072估價原則中，缺替代原則、預期收益原則等。附件中缺估價對象利用照片。超過了法定最高年限。196估價目的不能同時有兩個目的，如為兩個目的，應分別出具報告。4經(jīng)評估，待估宗地于估價基準日在現(xiàn)狀條件下元/m2三、地價的確定地價的確定方法成本逼近法估價結(jié)果為437 元/m2年(1)規(guī)劃指標: 根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同，項目批準建造四層公寓式商品住宅二幢，總建筑面積XXXX，圖號為:XX67月銀行，因未能按期還款，估價對象土地已由估價對象界定一、估價對象描述I、土地登記狀況根據(jù)XX XXX (簽字)李X壹仟零貳拾叁萬柒仟壹佰貳拾捌圓整(人民幣:土地單價:月日至7規(guī)地XXXX。X市中級人民法院查封。X附：報告改錯土地估價技術報告第一部分如用外幣表示，注明外幣與人民幣的比價］十、需要特殊說明的事項1．估價假設條件。說明進行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力；（2）本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。如用外幣表示，應說明估價基準日外幣與人民幣的比價］八、土地估價師簽字［由參加本次估價的土地估價師簽名（至少兩名），并注明土地估價師資格證書號］九、土地估價機構(gòu)［由簽字土地估價師所在的估價機構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機構(gòu)］估價機構(gòu)負責人簽字： （機構(gòu)公章）年月日第二部分 估價對象界定一、委托估價方［說明該項估價的委托單位及其隸屬關系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關系、主營業(yè)務范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等］二、估價對象［說明估價對象的具體范圍，指出估價的是土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等］三、估價對象概況1．土地登記狀況［說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、級別、土地權(quán)屬及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等］2．土地權(quán)利狀況［說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金額數(shù)、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。估⑥估價結(jié)果報告主要包括：委托人；估價機構(gòu)；估價對象；估價目的；估價時點；價值定義；估價依據(jù)；估價原則；估價方法；估價結(jié)果；估價人員；估價作業(yè)日期；估價報告的有效期限。對估價對象我進行了實地勘查。估價報告中對事實的陳述，是真實、準確的。致函落款。其內(nèi)容一般包括下列幾項：u說明估價的起止年、月、日，即正式接收估價委托的年、月、日至完成估價報告的年、月、日。u標題。④迅速準確，在約定時間內(nèi)提交報告。表準確建筑物有案例交易的土地1目前我國常用土地估價方法一般有5應歸檔的估價資料包括：①委托估價合同；②向委托人出具的估價報告（包括附件）；③實地查勘記錄；④估價項目來源和接洽情況；⑤估價中不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價人員和估價機構(gòu)認為有必要保存的其他估價資料。（7）確定宗地估價結(jié)果采用不同估價方法計算出估價結(jié)果，在確認所有計算結(jié)果無誤之后，應根據(jù)具體情況選用合適數(shù)學方法，求出一個綜合結(jié)果。一般資料的收集：產(chǎn)權(quán)登記資料（土地使用證、房屋所有證等）、地籍圖、建筑平面位置圖、地租地價資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等。估價任務來源主要有主動爭取、被動接受、自有評估三種途徑。實習十一