【正文】 實(shí)習(xí)十一宗地地價(jià)評(píng)估實(shí)習(xí)指導(dǎo)1——宗地評(píng)估程序及報(bào)告一、實(shí)習(xí)目的宗地估價(jià)程序是指宗地估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序。通過宗地地價(jià)評(píng)估程序的模擬實(shí)習(xí)，使學(xué)生進(jìn)一步掌握課堂所講的理論知識(shí)，熟悉地價(jià)評(píng)估的全過程，提高學(xué)生外業(yè)資料收集、整理、分析、估價(jià)方法選擇等的基本技能，遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，可以避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高估價(jià)的效率，為今后獨(dú)立從事土地估價(jià)工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二、實(shí)習(xí)要求熟悉宗地地級(jí)評(píng)估的各個(gè)步驟和要求；根據(jù)宗地特征和收集的資料，能正確選擇適宜的估價(jià)方法并進(jìn)行計(jì)算。三、實(shí)習(xí)步驟及內(nèi)容宗地地價(jià)評(píng)估程序宗地估價(jià)即是房地產(chǎn)估價(jià)中專指以土地為估價(jià)對(duì)象的估價(jià)，是對(duì)具體待估宗地在一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，一定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。宗地地價(jià)評(píng)估實(shí)際程序，是從接受委估者的估價(jià)委托書開始到最后寫出估價(jià)報(bào)告書，然后將報(bào)告書交給委估者而領(lǐng)取估價(jià)報(bào)酬的全過程。（1）獲取宗地估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，首先要有估價(jià)對(duì)象，即估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)任務(wù)來源主要有主動(dòng)爭取、被動(dòng)接受、自有評(píng)估三種途徑。（2）受理宗地估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)接受估價(jià)任務(wù)后，首先要明確估價(jià)的具體事項(xiàng)，主要包括：確定估價(jià)目的；明確估價(jià)對(duì)象、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在明確了有關(guān)事項(xiàng)后，雙方應(yīng)簽訂估價(jià)合同（或協(xié)議）。估價(jià)對(duì)象 估價(jià)合同（3）擬定估價(jià)作業(yè)方案估價(jià)作業(yè)方案主要包括下列內(nèi)容：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料；實(shí)地踏勘查證；預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、估價(jià)額。（4）搜集估價(jià)所需資料估價(jià)結(jié)果是估價(jià)師對(duì)與評(píng)估宗地進(jìn)行相關(guān)資料分析的基礎(chǔ)上做出的，而估價(jià)報(bào)告內(nèi)容也必須要有充分的資料和數(shù)據(jù)。資料收集內(nèi)容包括一般資料的收集和特定資料的收集。一般資料的收集：產(chǎn)權(quán)登記資料（土地使用證、房屋所有證等）、地籍圖、建筑平面位置圖、地租地價(jià)資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等。特定資料的收集：市場(chǎng)交易資料的收集、土地開發(fā)及建筑成本收集、收益及費(fèi)用資料收集、還原利率收集等。（5）實(shí)地察看估價(jià)對(duì)象實(shí)地勘查就是就委托人介紹或提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況到實(shí)地查證和對(duì)未知情況進(jìn)行調(diào)查，包括，地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、宗地周圍環(huán)境景觀、地價(jià)調(diào)查等。實(shí)地勘查有利于加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成一個(gè)直觀、具體的印象，獲取文字資料所無法或難以表述的細(xì)節(jié)。（6）選定估價(jià)方法計(jì)算估價(jià)方法的采用，取決于估價(jià)對(duì)象的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集的資料的數(shù)量和質(zhì)量。目前我國常用土地估價(jià)方法一般有6種，分別為市場(chǎng)比較法，收益還原法，剩余法，成本逼近法，基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法、路線價(jià)法。（7）確定宗地估價(jià)結(jié)果采用不同估價(jià)方法計(jì)算出估價(jià)結(jié)果，在確認(rèn)所有計(jì)算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況選用合適數(shù)學(xué)方法，求出一個(gè)綜合結(jié)果。（8）撰寫宗地估價(jià)報(bào)告估價(jià)師確定了估價(jià)對(duì)象估價(jià)額后，應(yīng)及時(shí)撰寫宗地估價(jià)報(bào)告，對(duì)整個(gè)估價(jià)工作進(jìn)行總結(jié)整理。估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到全面性、公正性和客觀性、準(zhǔn)確性、概括性、規(guī)范性。（9）交付估價(jià)報(bào)告土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在估價(jià)完成后，分別提交土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告。前者提交委托估價(jià)者，后者由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。在交付估價(jià)報(bào)告時(shí)，還應(yīng)就估價(jià)中的某些問題作口頭說明，最后是根據(jù)有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與委托人結(jié)清估價(jià)費(fèi)用。（10）估價(jià)資料歸檔完成并出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括：①委托估價(jià)合同；②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況；⑤估價(jià)中不同意見和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料。對(duì)估價(jià)資料的保存時(shí)間應(yīng)在15年以上。估價(jià)資料歸檔是為了方便今后的估價(jià)和管理，有助于政府主管部門和行業(yè)自律性組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核。（1）宗地地價(jià)評(píng)估方法的對(duì)比土地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法，不能單憑估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。從已掌握的國內(nèi)外的情況來看，土地估價(jià)的方法很多，這些方法有的是在實(shí)踐中產(chǎn)生的，有的是理論界提出的。我國的地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和地產(chǎn)估價(jià)資料條件要求我們不能照搬國外的地產(chǎn)評(píng)估方法，而必須根據(jù)我國的實(shí)際情況，因地制宜地選用各種評(píng)估方法。目前我國常用土地估價(jià)方法一般有5種，分別為市場(chǎng)比較法，收益還原法，剩余法，成本逼近法，基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法。評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格，一般不應(yīng)少于兩種方法。不同的估價(jià)方法荇不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價(jià)時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)方法的特點(diǎn)，限制和適用范圍，選擇適宜的方法。各種地價(jià)評(píng)估方法的簡單對(duì)比見表1。表1地價(jià)評(píng)估方法比較一覽表方法 市場(chǎng)比較法 收益還原法 剩余法 成本逼近法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法扣除正常開發(fā)的建筑物理論基礎(chǔ)以實(shí)際地價(jià)比較求未來年間純收益還建造費(fèi)用和與建筑物建評(píng)估地價(jià) 原為現(xiàn)值即為地價(jià)造、買賣有關(guān)的費(fèi)用后的地價(jià)取得土地所需的花費(fèi)的各項(xiàng)必要成本逐一加和求得宗地價(jià)格對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正后確定地價(jià)新開發(fā)土地 土地土地建筑物不動(dòng)產(chǎn)土地建筑物不動(dòng)產(chǎn)土地建筑物建筑物有案例交易的土地適宜有收益的土地有交易地區(qū)，且地產(chǎn)有或不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià) 或建筑物 開發(fā)的價(jià)值 建筑物或新開發(fā)土地已有基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格修正系數(shù)表評(píng)估對(duì)象、適用范圍、或無市場(chǎng)時(shí)難以評(píng)限制條件 估；產(chǎn)不適用；16