【正文】 年2 月 1 日起，包括治療心絞痛、高血壓、肝炎和糖尿病在內(nèi)的六類(lèi)處方藥將禁止在大眾媒介發(fā)布廣告，從 20xx 年 12 月 1 日起，所有處方藥一律不得在大眾媒介發(fā)布廣告。國(guó)家的傾向性政策預(yù)示著未來(lái)幾年中，現(xiàn)代生物技術(shù)、中藥現(xiàn)代化、優(yōu)勢(shì)原料藥將得到大力的發(fā)展，而相關(guān)的上市公司也將受益菲淺。目前我國(guó)執(zhí)業(yè)藥師集中在藥品生產(chǎn)企業(yè)和醫(yī)療單位，而在最需要執(zhí)業(yè)藥師監(jiān)督的藥品零售企業(yè)，距離每家零售藥店配備一名執(zhí)業(yè)藥師的 要求相差甚遠(yuǎn)；此外，大部分執(zhí)業(yè)藥師分布在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而西部地區(qū)顯得稀缺。 1985 1996 年間，我國(guó)共批準(zhǔn)新藥 1218 個(gè)，其中具自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的新藥只有 52個(gè)。 本章通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外醫(yī)藥產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展前景及其發(fā)展趨勢(shì)，確認(rèn)本 項(xiàng)目的 運(yùn)營(yíng)方式、市場(chǎng)前景及 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最后 論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性。近年來(lái)，中國(guó)癌癥的死亡人數(shù)為 130 萬(wàn)左右，其中，肝癌死亡率為 %，約為 23 萬(wàn)，而肝癌病人一般自發(fā)現(xiàn)到死亡約為 6 個(gè)月的時(shí)間。其他的病人則由于已經(jīng)進(jìn)入肝癌晚期，且肝臟功能太差，所以不能進(jìn)行手術(shù)治療。 （ 1）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： A、專(zhuān)業(yè)藥廠 Falk 生產(chǎn)，品牌形象良好； B、品質(zhì)優(yōu)良，療效確切，毒副作用少，是膽汁淤積等肝膽疾病治療的首選藥物； C、國(guó)內(nèi)外多年的研究及臨床應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，得到專(zhuān)家、醫(yī)生和患者的認(rèn)可；專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)及推廣隊(duì)伍； D、取得效期 5 年的注冊(cè)證。進(jìn)口總代理品種，主要用于治療膽汁淤積型肝?。? 24 該品種毛利率 %；生產(chǎn)廠家及供貨商為德國(guó) FLAK 藥廠；該品種自 1999 年開(kāi)始代理，現(xiàn)在屬該品種的高速增長(zhǎng)期。 （ 4）市場(chǎng)前景 中國(guó)人口眾多，醫(yī)藥消費(fèi)仍持續(xù)上漲，抗抑郁藥的應(yīng)用將更為普遍。 該 公司未來(lái)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)醫(yī)院。且中國(guó)巨大的人口基數(shù)，超過(guò) 13 億的人口， 21 有 5200 萬(wàn)人需要服用抗抑郁藥，因此，在未來(lái)的 20 年內(nèi)，中國(guó)無(wú)疑是最具有潛力的抗抑郁藥市場(chǎng)。 20xx 年以來(lái)由于多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)廠家的出現(xiàn)，包括成都倍特、山東新華等，對(duì)該產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行了一定沖擊， 市場(chǎng)分額有所降低，但由于 該 公司早期進(jìn)行學(xué)術(shù)推廣，以王忠誠(chéng)院士為首的一批神經(jīng)外科頂級(jí)專(zhuān)家支持金爾倫，神經(jīng)外科部分醫(yī)生已經(jīng)接受大規(guī)格金爾倫并接受早期大劑量的用藥觀念，并且在神內(nèi)和 ICU 的增長(zhǎng)潛力比較大，金爾倫仍然有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)規(guī)模和潛力。 18 三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)規(guī)模： 根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（深地合字（ 20xx） 0021 號(hào)）及《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土 規(guī)許字 0120xx0090）確認(rèn)： MSR 號(hào) 地塊總用地面積 ㎡（其中建設(shè)用地面積 ㎡、道路用地面積 ㎡），總建筑面積 40650 ㎡（其中廠房 27650 ㎡、科研研發(fā)用房 13000 ㎡），地上為停建工程，建筑物有三棟（分別是 7 層高），實(shí)際已建成建筑面積 ㎡，目前建筑主體土建工程已全部完成，安裝工程已部分完成，室內(nèi)裝飾工程尚未開(kāi)始，項(xiàng)目競(jìng)拍成功后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建，建成后將用作辦公樓、質(zhì)檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。 根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土規(guī)許字 0120xx0090號(hào)）、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（深地合字（ 20xx） 0021 號(hào)），該項(xiàng)目用地來(lái)源合法，用地項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。 三、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析 根據(jù)企業(yè)提供的 20xx、 20xx、 20xx 年度經(jīng)普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)及 20xx 年 3 月未經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)深圳市 MSR 有限公司的經(jīng)濟(jì)情況分析如下： 14 ① 資產(chǎn)負(fù)債分析 財(cái) 務(wù) 指 標(biāo) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 1 資產(chǎn)總額 21736 16306 21854 24221 2 負(fù)債總額 5386 3856 3296 4163 3 流動(dòng)資產(chǎn)總額 18449 12918 17980 20xx3 4 流動(dòng)負(fù)債總額 5386 3771 3296 4163 5 貨幣資金 1772 1593 3390 3645 6 存貨 3437 1789 1625 1838 7 所有者權(quán)益 13994 12269 18414 19930 8 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 9 流動(dòng)比率 10 速動(dòng)比率 分析其財(cái)務(wù)報(bào)表，可知 該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 二、借款人公司管理及人力資源情況說(shuō)明 MSR 公司現(xiàn)有人員 792 人，其中銷(xiāo)售人員 468 人、總部管理人員 89 人、藥廠管理及工人 190 人、器械管理及生產(chǎn) 45 人。該公司 11 經(jīng)營(yíng)狀況良好，連續(xù) 3 年實(shí)現(xiàn)利稅超過(guò) 1 億，被評(píng)為“福田區(qū)納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)”、深圳市國(guó)稅局“全市納稅大戶”、 20xx 年度被評(píng)為“深圳市民營(yíng)企業(yè)50 強(qiáng)企業(yè)”。 貸款效益：貸款成功后， 3 年貸款期限內(nèi)總計(jì)可帶來(lái)利息收入 576 萬(wàn)元。從 20xx20xx 年 3 月份，除 20xx 年外，其所有者權(quán)益和資產(chǎn)總額均有不同程度的增長(zhǎng)，截止 20xx年 3 月，其總資產(chǎn)達(dá) 24221 萬(wàn)元、所有者權(quán)益為 19930 萬(wàn)元。 項(xiàng)目工程范圍 ： MSR 公司擬競(jìng)拍的項(xiàng)目為深圳市高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土地使用權(quán)及地上建筑物，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（深地合字（ 20xx） 0021 號(hào)）及《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土規(guī)許字0120xx0090 號(hào)）確認(rèn)： MSR 號(hào)地塊現(xiàn)權(quán)利人為深圳市 MSR 科技有限公司，總用地面積 ㎡（其中建設(shè)用地面積 6 ㎡，道路用地面積 ㎡ ），計(jì)入容積率總建筑面積不超過(guò) 40650 ㎡（其中廠房 27650 ㎡、科研研發(fā)用房 13000 ㎡ ），建筑容積率＜ ，建筑覆蓋率＜ 35%，建筑高度或?qū)訑?shù)＜ 30 米，土地用途為高新技術(shù)園區(qū)用地，土地性質(zhì)為非商品房用途，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，主體建筑物的性質(zhì)為廠房，土地使用年期為 50 年（從 20xx1010 至 20531009 止），土地總地價(jià)為5554855 元（其中土地出讓金 2032570 元、土地開(kāi)發(fā)金 704457 元、市政配套設(shè)施金 2817828 元）。 項(xiàng)目地址：位于深圳市南山區(qū)高新科技園中區(qū)。 籌資 方案為：①企業(yè)自有資金 萬(wàn)元，主要用于續(xù)建工程建設(shè)等；②擬向工行申請(qǐng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款 6000 萬(wàn)元，主要用于該項(xiàng)目的競(jìng)拍。 9 綜上所述，評(píng)估認(rèn)為借款人 MSR 公司為 “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR號(hào)宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目申請(qǐng)的 6000 萬(wàn)元人民幣固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款，項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益較好 ，同時(shí)還有信用擔(dān)保，因此是一個(gè)可支持的項(xiàng)目。 20xx 年 10 月獲得深圳市科技局“高新技術(shù)項(xiàng)目” 認(rèn)定， 20xx 年 4 月酪絲亮肽課題被國(guó)家科學(xué)技術(shù)部納入為國(guó)家“ 863” 計(jì)劃重大專(zhuān)項(xiàng)。高管人員具有豐富的管理、專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ② 公司盈利能力分析 15 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 17998 22873 27007 6737 2 利潤(rùn)總額 5207 6590 7404 1692 3 凈利潤(rùn) 4109 4840 6073 1475 4 所有者權(quán)益 13994 12269 18414 19930 5 凈資產(chǎn)收益率 % % % % 6 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % % % % 從上表可以看出從 20xx20xx 年度的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)較好，至 20xx年 12 月達(dá)到 %；而 20xx 年由于僅僅發(fā)生了 3 個(gè)月，主營(yíng)業(yè)務(wù)較少，致使凈資產(chǎn)收益率相對(duì)較少，僅為 %；但 20xx20xx 年 3 月的銷(xiāo)售利潤(rùn)率指標(biāo)均較好，至 20xx 年 3 月達(dá)到 %。由于本項(xiàng)目為停建工程，該宗地已完成“五通一平”，地上已建有三棟建筑物，目前建筑主體工程已全部完成，安裝工程已部分完成 ，室內(nèi)裝飾工程沒(méi)有開(kāi)始。 該公司追求實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的成長(zhǎng)和成為業(yè)界一流企業(yè)的目標(biāo)，立足于開(kāi)發(fā)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新藥物，而成為世界一流的生物技術(shù)和制藥企業(yè)，并進(jìn)而發(fā)展成為一個(gè)世界型的百年企業(yè)，為全球人類(lèi)的健康事業(yè)服務(wù)。 ●黛力新： 進(jìn)口總代理品種，用于治療經(jīng)度憂郁癥、失眠、精神緊張的藥物； 該品種平均毛利率 %；生產(chǎn)廠家及供貨商為丹麥靈北制藥廠；該品種自1996 年 該 公司代理至現(xiàn)在十年時(shí)間，銷(xiāo)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。從黛力新的主要銷(xiāo)售區(qū)域可見(jiàn)，黛力新 20xx 年的市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高。 D、 該 公司已與中國(guó)的神經(jīng)、精神科專(zhuān)家建立了很好的聯(lián)系，并建立了全國(guó)神經(jīng)、精神科專(zhuān)家網(wǎng)絡(luò)。加上中國(guó)地縣級(jí)市場(chǎng)仍是空白，且經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，為黛力新市場(chǎng)拓展提供可能。所以，優(yōu)思弗的成長(zhǎng)空間還很大。 工藝技術(shù)路線： 由于該公司目前自產(chǎn)的產(chǎn)品只有金爾倫。盡管現(xiàn)代生物醫(yī)學(xué)在分子生物學(xué)、細(xì)胞生物學(xué)、免疫學(xué)、臨床科學(xué)等方面有了很大的進(jìn)展，分子醫(yī)學(xué)取得許多突破，但對(duì)于肝癌的治療除了盡早診斷，于早期階段發(fā)現(xiàn)肝癌，及時(shí)手術(shù)切除外，尚沒(méi)有其他有效的對(duì)策。每年需治療的肝癌病人按 23 萬(wàn)計(jì)，市場(chǎng)占有率按 8％計(jì)，則有 萬(wàn)用藥人群，每人日用藥劑量為 2mg，用藥 6 個(gè)月，每個(gè)病人用藥 360 瓶，則年銷(xiāo)售量可達(dá) 600 萬(wàn)瓶以上。反觀我國(guó)的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，雖然近年產(chǎn)值每年增長(zhǎng)幅度達(dá)到 18%，但僅有 3%屬自主研制；我國(guó)出口的中藥材僅占世界中藥市場(chǎng)的20%，且大都為原 藥材或粗加工產(chǎn)品出口。雖然數(shù)量眾多，但其銷(xiāo)售額的總和僅與國(guó)外一家大型制藥企業(yè)持平。 不合理用藥問(wèn)題嚴(yán)重。它的實(shí)施，一方面將擴(kuò)大醫(yī)療保險(xiǎn)人群范圍，另一方面將調(diào)整不合理的醫(yī)藥消費(fèi)，抑制價(jià)格昂貴的進(jìn)口藥品及大型醫(yī)療設(shè)備的使用，促進(jìn)價(jià)格低廉、療效確切的國(guó)產(chǎn)普藥的使用。流通體制改革的目的是通過(guò)兼并、重組 ， 使醫(yī)藥批發(fā)和零售企業(yè) 實(shí)現(xiàn)規(guī)?；图s化經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)優(yōu)勝劣汰建立一批大型醫(yī)藥流通企業(yè)，使他們的銷(xiāo)售額占據(jù)全國(guó)絕大部分市場(chǎng)份額，以應(yīng)對(duì) 入世 后的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。下面對(duì)各子行業(yè)分別作一簡(jiǎn)要評(píng)析。中藥是我國(guó)具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)， 同時(shí)還具有療效顯著、毒理性副作用低的特點(diǎn)，深受廣大患者所鐘愛(ài)，加上國(guó)家大力支持和鼓勵(lì)發(fā)展中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，所以具有廣闊的發(fā)展前景。令人欣慰的是，我國(guó)目前已經(jīng)完成或正在進(jìn)行臨床試驗(yàn)的幾十種新的基因工程藥物和疫苗中， 60%具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。 三、該公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 該公司已建立了自己先進(jìn)方便的 Inter 管理系統(tǒng)（ ERP 系統(tǒng)） ,總部通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)對(duì)其屬下的 31 個(gè)分公司的銷(xiāo)售、推廣、財(cái)務(wù)及人員進(jìn)行了嚴(yán)格和先進(jìn)的管理。醫(yī)藥代表 90%以上都是醫(yī)學(xué)、藥學(xué)專(zhuān)業(yè)，具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和推廣技能。 五、本項(xiàng)目競(jìng)拍的必要性 辦 公條件：現(xiàn)在 該 公司在八卦三路東段深藥大廈二層，整個(gè)大環(huán)境亂且雜，該房屋已有幾十年的歷史，非常的破舊，對(duì)公司形象產(chǎn)生不好的影響并阻礙公司的發(fā)展。 由于本項(xiàng)目為競(jìng)拍項(xiàng)目，目前地上為停建工程， 建筑物有三棟（總高分別是 7 層高），實(shí)際已建成建筑面積 ㎡，目前建筑主體土建工程已全部完成，安裝工程已部分完成，室內(nèi)裝飾工程尚未開(kāi)始，項(xiàng)目競(jìng)拍成后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建，建成后將用作辦公樓、質(zhì) 檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。 項(xiàng)目資金情況詳見(jiàn)表 9 資金來(lái)源與運(yùn)用表。 42 銷(xiāo)售稅費(fèi) ①銷(xiāo)售稅金及附加 本項(xiàng)目主要繳納的銷(xiāo)售稅金及附加為城建稅。 43 基礎(chǔ)資料表 表 64 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 資料 備注 1 貸款利率 % 貸款 期限 3 年，利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行 2 折舊 建筑物按 20 年、設(shè)備按10 年計(jì)算折舊 以固定資產(chǎn)原值為基數(shù) 3 攤銷(xiāo)費(fèi) 按 20 年攤銷(xiāo) 以土地使用權(quán)競(jìng)得價(jià)為 基數(shù) 4 工資福利標(biāo)準(zhǔn) 萬(wàn)元 250 萬(wàn)元 /年 定員 235 人（不含銷(xiāo)售人員及總部管理人員） 5 修理費(fèi)率 3% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 6 維簡(jiǎn)費(fèi)率 1% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 35% 以銷(xiāo)售收入為依據(jù) 9 管理費(fèi)用 16% 以銷(xiāo)售收入為依據(jù) 10 所得稅 第 12 年免征 第 310 年按 % 以利潤(rùn)總額為基數(shù) 三、項(xiàng)目投資構(gòu)成各項(xiàng)費(fèi)用來(lái)源 機(jī)器設(shè)備費(fèi)用預(yù)測(cè) 由于企業(yè)本身已有生產(chǎn)基地，本次竟拍只為考慮成本等要素進(jìn)行搬遷，因此設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)為 0 元。又深圳市政府對(duì)新認(rèn)定的生產(chǎn)性高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行 兩年免征所得稅，八年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，對(duì)原有的高技術(shù)企業(yè)，除享有原有的“二免六減半”的企業(yè)所得稅優(yōu)惠外，增加兩年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 年銷(xiāo)售量及價(jià)格預(yù)測(cè) 該項(xiàng)目如競(jìng)拍成功后預(yù)計(jì) 20xx 年 4 月正式投入生產(chǎn)，我們以自產(chǎn)仿制的藥品金爾倫及黛力新