【正文】 年2 月 1 日起，包括治療心絞痛、高血壓、肝炎和糖尿病在內(nèi)的六類處方藥將禁止在大眾媒介發(fā)布廣告，從 20xx 年 12 月 1 日起，所有處方藥一律不得在大眾媒介發(fā)布廣告。國家的傾向性政策預(yù)示著未來幾年中，現(xiàn)代生物技術(shù)、中藥現(xiàn)代化、優(yōu)勢原料藥將得到大力的發(fā)展，而相關(guān)的上市公司也將受益菲淺。目前我國執(zhí)業(yè)藥師集中在藥品生產(chǎn)企業(yè)和醫(yī)療單位，而在最需要執(zhí)業(yè)藥師監(jiān)督的藥品零售企業(yè)，距離每家零售藥店配備一名執(zhí)業(yè)藥師的 要求相差甚遠(yuǎn)；此外，大部分執(zhí)業(yè)藥師分布在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而西部地區(qū)顯得稀缺。 1985 1996 年間，我國共批準(zhǔn)新藥 1218 個(gè)，其中具自主知識產(chǎn)權(quán)的新藥只有 52個(gè)。 本章通過分析國內(nèi)外醫(yī)藥產(chǎn)品的市場發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展前景及其發(fā)展趨勢，確認(rèn)本 項(xiàng)目的 運(yùn)營方式、市場前景及 市場競爭力，最后 論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性。近年來，中國癌癥的死亡人數(shù)為 130 萬左右，其中，肝癌死亡率為 %，約為 23 萬，而肝癌病人一般自發(fā)現(xiàn)到死亡約為 6 個(gè)月的時(shí)間。其他的病人則由于已經(jīng)進(jìn)入肝癌晚期，且肝臟功能太差，所以不能進(jìn)行手術(shù)治療。 （ 1）產(chǎn)品優(yōu)勢： A、專業(yè)藥廠 Falk 生產(chǎn)，品牌形象良好； B、品質(zhì)優(yōu)良，療效確切，毒副作用少，是膽汁淤積等肝膽疾病治療的首選藥物； C、國內(nèi)外多年的研究及臨床應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，得到專家、醫(yī)生和患者的認(rèn)可；專業(yè)化的銷售網(wǎng)絡(luò)及推廣隊(duì)伍； D、取得效期 5 年的注冊證。進(jìn)口總代理品種，主要用于治療膽汁淤積型肝病； 24 該品種毛利率 %；生產(chǎn)廠家及供貨商為德國 FLAK 藥廠；該品種自 1999 年開始代理，現(xiàn)在屬該品種的高速增長期。 （ 4）市場前景 中國人口眾多，醫(yī)藥消費(fèi)仍持續(xù)上漲，抗抑郁藥的應(yīng)用將更為普遍。 該 公司未來銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)級醫(yī)院。且中國巨大的人口基數(shù)，超過 13 億的人口， 21 有 5200 萬人需要服用抗抑郁藥，因此，在未來的 20 年內(nèi)，中國無疑是最具有潛力的抗抑郁藥市場。 20xx 年以來由于多個(gè)競爭廠家的出現(xiàn)，包括成都倍特、山東新華等，對該產(chǎn)品市場進(jìn)行了一定沖擊， 市場分額有所降低，但由于 該 公司早期進(jìn)行學(xué)術(shù)推廣，以王忠誠院士為首的一批神經(jīng)外科頂級專家支持金爾倫，神經(jīng)外科部分醫(yī)生已經(jīng)接受大規(guī)格金爾倫并接受早期大劑量的用藥觀念，并且在神內(nèi)和 ICU 的增長潛力比較大，金爾倫仍然有相當(dāng)?shù)氖袌鲆?guī)模和潛力。 18 三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)規(guī)模： 根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字（ 20xx） 0021 號）及《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土 規(guī)許字 0120xx0090）確認(rèn)： MSR 號 地塊總用地面積 ㎡（其中建設(shè)用地面積 ㎡、道路用地面積 ㎡），總建筑面積 40650 ㎡（其中廠房 27650 ㎡、科研研發(fā)用房 13000 ㎡），地上為停建工程，建筑物有三棟（分別是 7 層高），實(shí)際已建成建筑面積 ㎡，目前建筑主體土建工程已全部完成，安裝工程已部分完成，室內(nèi)裝飾工程尚未開始，項(xiàng)目競拍成功后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建，建成后將用作辦公樓、質(zhì)檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。 根據(jù)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土規(guī)許字 0120xx0090號）、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字（ 20xx） 0021 號），該項(xiàng)目用地來源合法，用地項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。 三、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析 根據(jù)企業(yè)提供的 20xx、 20xx、 20xx 年度經(jīng)普華永道中天會計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)及 20xx 年 3 月未經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表，對深圳市 MSR 有限公司的經(jīng)濟(jì)情況分析如下： 14 ① 資產(chǎn)負(fù)債分析 財(cái) 務(wù) 指 標(biāo) 單位：萬元 序號 指標(biāo)名稱 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 1 資產(chǎn)總額 21736 16306 21854 24221 2 負(fù)債總額 5386 3856 3296 4163 3 流動資產(chǎn)總額 18449 12918 17980 20xx3 4 流動負(fù)債總額 5386 3771 3296 4163 5 貨幣資金 1772 1593 3390 3645 6 存貨 3437 1789 1625 1838 7 所有者權(quán)益 13994 12269 18414 19930 8 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 9 流動比率 10 速動比率 分析其財(cái)務(wù)報(bào)表，可知 該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。 二、借款人公司管理及人力資源情況說明 MSR 公司現(xiàn)有人員 792 人，其中銷售人員 468 人、總部管理人員 89 人、藥廠管理及工人 190 人、器械管理及生產(chǎn) 45 人。該公司 11 經(jīng)營狀況良好，連續(xù) 3 年實(shí)現(xiàn)利稅超過 1 億，被評為“福田區(qū)納稅百強(qiáng)企業(yè)”、深圳市國稅局“全市納稅大戶”、 20xx 年度被評為“深圳市民營企業(yè)50 強(qiáng)企業(yè)”。 貸款效益：貸款成功后， 3 年貸款期限內(nèi)總計(jì)可帶來利息收入 576 萬元。從 20xx20xx 年 3 月份，除 20xx 年外，其所有者權(quán)益和資產(chǎn)總額均有不同程度的增長，截止 20xx年 3 月，其總資產(chǎn)達(dá) 24221 萬元、所有者權(quán)益為 19930 萬元。 項(xiàng)目工程范圍 ： MSR 公司擬競拍的項(xiàng)目為深圳市高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字（ 20xx） 0021 號）及《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土規(guī)許字0120xx0090 號）確認(rèn)： MSR 號地塊現(xiàn)權(quán)利人為深圳市 MSR 科技有限公司，總用地面積 ㎡（其中建設(shè)用地面積 6 ㎡，道路用地面積 ㎡ ），計(jì)入容積率總建筑面積不超過 40650 ㎡（其中廠房 27650 ㎡、科研研發(fā)用房 13000 ㎡ ），建筑容積率＜ ，建筑覆蓋率＜ 35%，建筑高度或?qū)訑?shù)＜ 30 米，土地用途為高新技術(shù)園區(qū)用地，土地性質(zhì)為非商品房用途，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，主體建筑物的性質(zhì)為廠房，土地使用年期為 50 年（從 20xx1010 至 20531009 止），土地總地價(jià)為5554855 元（其中土地出讓金 2032570 元、土地開發(fā)金 704457 元、市政配套設(shè)施金 2817828 元）。 項(xiàng)目地址：位于深圳市南山區(qū)高新科技園中區(qū)。 籌資 方案為：①企業(yè)自有資金 萬元，主要用于續(xù)建工程建設(shè)等；②擬向工行申請固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款 6000 萬元，主要用于該項(xiàng)目的競拍。 9 綜上所述，評估認(rèn)為借款人 MSR 公司為 “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項(xiàng)目申請的 6000 萬元人民幣固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款，項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益較好 ，同時(shí)還有信用擔(dān)保，因此是一個(gè)可支持的項(xiàng)目。 20xx 年 10 月獲得深圳市科技局“高新技術(shù)項(xiàng)目” 認(rèn)定， 20xx 年 4 月酪絲亮肽課題被國家科學(xué)技術(shù)部納入為國家“ 863” 計(jì)劃重大專項(xiàng)。高管人員具有豐富的管理、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ② 公司盈利能力分析 15 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 12 月 20xx 年 3 月 1 主營業(yè)務(wù)收入 17998 22873 27007 6737 2 利潤總額 5207 6590 7404 1692 3 凈利潤 4109 4840 6073 1475 4 所有者權(quán)益 13994 12269 18414 19930 5 凈資產(chǎn)收益率 % % % % 6 銷售利潤率 % % % % 從上表可以看出從 20xx20xx 年度的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)較好，至 20xx年 12 月達(dá)到 %；而 20xx 年由于僅僅發(fā)生了 3 個(gè)月，主營業(yè)務(wù)較少，致使凈資產(chǎn)收益率相對較少，僅為 %；但 20xx20xx 年 3 月的銷售利潤率指標(biāo)均較好，至 20xx 年 3 月達(dá)到 %。由于本項(xiàng)目為停建工程，該宗地已完成“五通一平”，地上已建有三棟建筑物，目前建筑主體工程已全部完成，安裝工程已部分完成 ，室內(nèi)裝飾工程沒有開始。 該公司追求實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的成長和成為業(yè)界一流企業(yè)的目標(biāo)，立足于開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新藥物，而成為世界一流的生物技術(shù)和制藥企業(yè)，并進(jìn)而發(fā)展成為一個(gè)世界型的百年企業(yè)，為全球人類的健康事業(yè)服務(wù)。 ●黛力新： 進(jìn)口總代理品種，用于治療經(jīng)度憂郁癥、失眠、精神緊張的藥物； 該品種平均毛利率 %；生產(chǎn)廠家及供貨商為丹麥靈北制藥廠；該品種自1996 年 該 公司代理至現(xiàn)在十年時(shí)間，銷量穩(wěn)步增長。從黛力新的主要銷售區(qū)域可見，黛力新 20xx 年的市場占有率進(jìn)一步提高。 D、 該 公司已與中國的神經(jīng)、精神科專家建立了很好的聯(lián)系，并建立了全國神經(jīng)、精神科專家網(wǎng)絡(luò)。加上中國地縣級市場仍是空白，且經(jīng)濟(jì)相對落后，為黛力新市場拓展提供可能。所以，優(yōu)思弗的成長空間還很大。 工藝技術(shù)路線： 由于該公司目前自產(chǎn)的產(chǎn)品只有金爾倫。盡管現(xiàn)代生物醫(yī)學(xué)在分子生物學(xué)、細(xì)胞生物學(xué)、免疫學(xué)、臨床科學(xué)等方面有了很大的進(jìn)展，分子醫(yī)學(xué)取得許多突破，但對于肝癌的治療除了盡早診斷，于早期階段發(fā)現(xiàn)肝癌，及時(shí)手術(shù)切除外，尚沒有其他有效的對策。每年需治療的肝癌病人按 23 萬計(jì)，市場占有率按 8％計(jì)，則有 萬用藥人群，每人日用藥劑量為 2mg，用藥 6 個(gè)月，每個(gè)病人用藥 360 瓶，則年銷售量可達(dá) 600 萬瓶以上。反觀我國的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，雖然近年產(chǎn)值每年增長幅度達(dá)到 18%，但僅有 3%屬自主研制；我國出口的中藥材僅占世界中藥市場的20%，且大都為原 藥材或粗加工產(chǎn)品出口。雖然數(shù)量眾多，但其銷售額的總和僅與國外一家大型制藥企業(yè)持平。 不合理用藥問題嚴(yán)重。它的實(shí)施，一方面將擴(kuò)大醫(yī)療保險(xiǎn)人群范圍，另一方面將調(diào)整不合理的醫(yī)藥消費(fèi)，抑制價(jià)格昂貴的進(jìn)口藥品及大型醫(yī)療設(shè)備的使用，促進(jìn)價(jià)格低廉、療效確切的國產(chǎn)普藥的使用。流通體制改革的目的是通過兼并、重組 ， 使醫(yī)藥批發(fā)和零售企業(yè) 實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和集約化經(jīng)營，并通過優(yōu)勝劣汰建立一批大型醫(yī)藥流通企業(yè)，使他們的銷售額占據(jù)全國絕大部分市場份額，以應(yīng)對 入世 后的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。下面對各子行業(yè)分別作一簡要評析。中藥是我國具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)， 同時(shí)還具有療效顯著、毒理性副作用低的特點(diǎn)，深受廣大患者所鐘愛，加上國家大力支持和鼓勵(lì)發(fā)展中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，所以具有廣闊的發(fā)展前景。令人欣慰的是，我國目前已經(jīng)完成或正在進(jìn)行臨床試驗(yàn)的幾十種新的基因工程藥物和疫苗中， 60%具有自主知識產(chǎn)權(quán)。 三、該公司市場競爭力分析 該公司已建立了自己先進(jìn)方便的 Inter 管理系統(tǒng)（ ERP 系統(tǒng)） ,總部通過電腦網(wǎng)絡(luò)對其屬下的 31 個(gè)分公司的銷售、推廣、財(cái)務(wù)及人員進(jìn)行了嚴(yán)格和先進(jìn)的管理。醫(yī)藥代表 90%以上都是醫(yī)學(xué)、藥學(xué)專業(yè)，具備較強(qiáng)的專業(yè)知識和推廣技能。 五、本項(xiàng)目競拍的必要性 辦 公條件：現(xiàn)在 該 公司在八卦三路東段深藥大廈二層，整個(gè)大環(huán)境亂且雜，該房屋已有幾十年的歷史，非常的破舊，對公司形象產(chǎn)生不好的影響并阻礙公司的發(fā)展。 由于本項(xiàng)目為競拍項(xiàng)目，目前地上為停建工程， 建筑物有三棟（總高分別是 7 層高），實(shí)際已建成建筑面積 ㎡，目前建筑主體土建工程已全部完成，安裝工程已部分完成，室內(nèi)裝飾工程尚未開始，項(xiàng)目競拍成后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建，建成后將用作辦公樓、質(zhì) 檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。 項(xiàng)目資金情況詳見表 9 資金來源與運(yùn)用表。 42 銷售稅費(fèi) ①銷售稅金及附加 本項(xiàng)目主要繳納的銷售稅金及附加為城建稅。 43 基礎(chǔ)資料表 表 64 序號 項(xiàng)目 單位 資料 備注 1 貸款利率 % 貸款 期限 3 年，利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行 2 折舊 建筑物按 20 年、設(shè)備按10 年計(jì)算折舊 以固定資產(chǎn)原值為基數(shù) 3 攤銷費(fèi) 按 20 年攤銷 以土地使用權(quán)競得價(jià)為 基數(shù) 4 工資福利標(biāo)準(zhǔn) 萬元 250 萬元 /年 定員 235 人（不含銷售人員及總部管理人員） 5 修理費(fèi)率 3% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 6 維簡費(fèi)率 1% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 7 不可預(yù)見費(fèi) 3% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 8 銷售費(fèi)用 35% 以銷售收入為依據(jù) 9 管理費(fèi)用 16% 以銷售收入為依據(jù) 10 所得稅 第 12 年免征 第 310 年按 % 以利潤總額為基數(shù) 三、項(xiàng)目投資構(gòu)成各項(xiàng)費(fèi)用來源 機(jī)器設(shè)備費(fèi)用預(yù)測 由于企業(yè)本身已有生產(chǎn)基地，本次竟拍只為考慮成本等要素進(jìn)行搬遷，因此設(shè)備購置及安裝費(fèi)為 0 元。又深圳市政府對新認(rèn)定的生產(chǎn)性高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行 兩年免征所得稅，八年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，對原有的高技術(shù)企業(yè)，除享有原有的“二免六減半”的企業(yè)所得稅優(yōu)惠外，增加兩年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。 一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測 年銷售量及價(jià)格預(yù)測 該項(xiàng)目如競拍成功后預(yù)計(jì) 20xx 年 4 月正式投入生產(chǎn)，我們以自產(chǎn)仿制的藥品金爾倫及黛力新