【正文】 1 關(guān)于 “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSRxx 號 宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”的 競拍項目貸款評估 報告 （ 20xx） xx 字第 09010 號 委托方： MSR 公司 受托方： YZICHAN 評估有限公司 主評估人： 估價日期： 二○○ 九 年四月十三日至四月十八日 2 一、參加本次評估人員名單： 中國注冊房地產(chǎn)估價師 中國注冊土地估價師 工程師 中國注冊房地產(chǎn)估價師 中國注冊土地估價師 中國注 冊房地產(chǎn)估價師 經(jīng)濟(jì)師 會計師 中國注冊房地產(chǎn)估價師 經(jīng)濟(jì)分析員 二、本次評估主要參考文獻(xiàn)： 《 MSR 銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估辦法》； MSR 公司提供的項目產(chǎn)品及產(chǎn)權(quán)資料； 3 目 錄 第一章 概 要 .......................................................................................................................... 5 一、評估說明 ........................................................................................................................ 5 二、項目概況 ........................................................................................................................ 5 三、評估結(jié)論 ........................................................................................................................ 7 項目合法性評價 ........................................................................................................ 7 借款人經(jīng)濟(jì)實力 ........................................................................................................ 7 項目投資估算及籌資方案 .......................................................................................... 8 項目財務(wù)指標(biāo) ............................................................................................................ 8 項目經(jīng)濟(jì)效益及貸款效益 .......................................................................................... 8 項目風(fēng)險 ................................................................................................................... 8 第二章 借款人及擔(dān)保情況評價 ..................................................................................................10 一、借 款人簡介 ....................................................................................................................10 二、借款人公司管理及人力資源情況說明 ............................................................................. 11 三、借款人經(jīng)濟(jì)實力分析 ......................................................................................................13 四、項目擔(dān)保情況評價 .........................................................................................................15 第三章 項目建設(shè)條件評價 .........................................................................................................16 一、項目合法性評價 .............................................................................................................16 二、項目建設(shè)條件評價 .........................................................................................................17 三、項目建設(shè)規(guī)模和發(fā)展目標(biāo) ...............................................................................................18 四、項目產(chǎn)品、技術(shù)特點(diǎn)及工藝流程 ....................................................................................19 第四章 市場評估 .......................................................................................................................29 一、我國醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ...........................................................................................29 二、現(xiàn)行國家政策和加入 WTO 對醫(yī)藥行業(yè)的影響 ................................................................31 三、該公司市場競爭力分析 ..................................................................................................34 四、項目產(chǎn)品經(jīng)營策略評價 ..................................................................................................35 五、本項目競拍的必要性 ......................................................................................................36 第五章 投資估算與籌資評價 ......................................................................................................38 一、投資估算 .......................................................................................................................38 二、籌資評價 .......................................................................................................................38 項目總投資來源 .......................................................................................................38 企業(yè)自有資金情況 ....................................................................................................39 未到位資金情況 .......................................................................................................39 第六章 項目財務(wù)效益評估指標(biāo)的計算和分析 .............................................................................40 一、項目銷售收入預(yù)測 .........................................................................................................40 二、成本費(fèi)用預(yù)測 ................................................................................................................42 三、項目投資構(gòu)成各項費(fèi)用來源 ...........................................................................................43 三、項目財務(wù)效益指標(biāo)計算 ..................................................................................................45 四、項目財務(wù)盈利能力評價 ..................................................................................................45 五、項目清償能力分析 .........................................................................................................46 第七章 不確定性分析 ................................................................................................................47 4 一、盈虧平衡分析 ................................................................................................................47 二、敏感性分析 ....................................................................................................................47 第八章 貸款風(fēng)險評估與效益評價 ...............................................................................................49 一、貸款風(fēng)險評估 ................................................................................................................49 二、貸款效益評價 ................................................................................................................49