【正文】 、優(yōu)思弗兩種進口總代理品種進行綜合測算。本項目屬于醫(yī)藥行業(yè)，項目 資本金 比例達 %滿足要求。 公司倉庫、研究中心均是租的房屋，對公司管理和成本控制產(chǎn)生不好的影響。 該 公司注重學(xué)術(shù)推廣，以專業(yè)推廣作為銷售的手段。銷售網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全國大中型城市的省級、市級、縣級醫(yī)院， 20xx 年全公司的銷售人員預(yù)計達到 700 人。與制藥企業(yè)較早已經(jīng)受到合資企業(yè)和進口藥品的挑戰(zhàn)不同，醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)一直處于較封閉的狀態(tài)，對于國外的經(jīng)營模式、競爭實力等都缺乏足夠的了解，對可能受到的沖擊沒有足夠的認(rèn)識和準(zhǔn)備 。 （ 3） 生物制藥 ， 有后發(fā)優(yōu)勢。預(yù)計在今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，國內(nèi)在西藥方面很難有拳頭產(chǎn)品出現(xiàn)。藥品招標(biāo)采購一般要求生產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)必須通過 GMP 認(rèn)證或 GSP 認(rèn)證，因而，該制度對通過 GMP認(rèn)證或 GSP 認(rèn)證、運作比較規(guī)范的大型制藥企業(yè)有利。其中最直接的影響體現(xiàn)在以下兩點：一是處方藥不得在大眾傳播媒介發(fā)布廣告；二是加大了對銷售假劣藥品的制裁措施。 “ 十五 ” 規(guī)劃中的主要目標(biāo)是對醫(yī)藥行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、企 業(yè)組織結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，重點發(fā)展現(xiàn)代生物技術(shù)、中藥現(xiàn)代化、優(yōu)勢原料藥。 執(zhí)業(yè)藥師少且分布不平衡。由于投入研發(fā)的經(jīng)費少，企業(yè)發(fā)展的后勁明顯不足。因此，醫(yī)藥行業(yè)是一個不斷向前的朝陽行業(yè)，永遠沒有成熟期；同 時也是高技術(shù)、高投資、高風(fēng)險、高收益的行業(yè)。同時，每年還新增肝癌病人 20 萬。 目前，手術(shù)切除腫瘤是肝癌的主要治療方式，但是由于診斷發(fā)現(xiàn)肝癌晚、治療費用高，這種療法受到很大的限制；只有 927%的肝癌病人適合于手術(shù)治療，并且術(shù)后復(fù)發(fā)率很高。但單位劑量低，雜質(zhì)含量高，商業(yè)供貨不穩(wěn)定 ,患者副作用較大 ,耐受性較差，主要提 供低端市場，對優(yōu)思弗不能形成威脅。同時，外包裝及藥品說明書也作了相應(yīng)的修改。 G、心理健康教育日益普遍和深入，為黛力新銷售提供了良好的市場環(huán)境。 20xx 年 CMS 全公司的銷售人員將達到 700 人。 與巨大的國際市場相比，中國抗抑郁藥市場尚處于發(fā)展初期， 20xx 年抗抑郁藥 中國銷售 億人民幣， 20xx 年抗抑郁藥中國銷售 億人民幣， 20xx 年銷售近 6 億人民幣， 20xx 年銷售 7 億人民幣以上，其增長速度驚人，每年都以超過 20%的速度遞增。該品種毛利率 9095%。因此該項目的產(chǎn)品的研究中心及生產(chǎn)基地的選址是合理的。項 目實施法人制，項目經(jīng)營主體合法 。 ▲ xxx 董事，財務(wù)總監(jiān)， 34 歲，會計師，工商管理碩士 (MBA)，熟悉公司的財務(wù)情況，擁有豐富的公司財務(wù)運作經(jīng)驗，負責(zé)公司的財務(wù)管理工作 ▲ xxx 人力資源總監(jiān)， 39 歲，高級工商管理和政治經(jīng)濟學(xué)雙碩士，擁有十年的區(qū)域銷售和管理經(jīng)驗以及豐富的人力資源管理知識 和技能，負責(zé)公司的人力資源管理工作 ▲ xx 益僑（湖南）制藥有限公司董事長，深圳藥廠籌建組組長，制藥高級工程師，具有 20 多年的制藥廠生產(chǎn)、銷售、人事、財務(wù)管理經(jīng)驗，負責(zé)公司的生產(chǎn)和藥廠管理工作。創(chuàng)業(yè)以來，一直致力于中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以推動中 國醫(yī)藥行業(yè)走上世界水平為己任，以努力將公司發(fā)展成為中國乃至世界醫(yī)藥領(lǐng)域的一流高科技企業(yè)集團為目標(biāo)，不斷為人類健康造福。 MSR 在全國 30 多個省級城市中擁有 50 多個推廣銷售網(wǎng)絡(luò)，銷售范圍覆蓋全國 3000 多家醫(yī)院 (其中市級醫(yī)院 500 多家 )，和全國 500 多個分銷企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系，并擁有穩(wěn)定的產(chǎn)品市場份額。 項目經(jīng)濟效益及貸款效益 經(jīng)濟效益：正常年份的銷售收入 萬元，利潤總額 萬元，投資利潤率 %，投資利稅率 %，項目經(jīng)濟效益較好。 借款人經(jīng)濟實力 分析其財務(wù)報表，可 知該企業(yè)經(jīng)濟實力較強。 二、項目概況 項目名稱 ： “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項目 項目借款 人 ： MSR 公司 項目總投資 ： “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號宗地土 地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項目總投資估算 萬元。 7 三、評估結(jié)論 MSR公司 于 20xx 年 4 月向中國工商銀行深圳市分行申請 6000 萬元人 民幣的固定資產(chǎn)項目貸款用 于“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競拍項目。項目 資本金 比例達 %，項目籌資方案可行。 YZICHAN 評估有限公司 二 OO 六年四月十八日 10 第二章 借款 人及擔(dān)保情況評 價 一、借款人簡介 MSR 公司 (以下稱“ MSR” )成立于 1985 年 10 月 9 日，法定代表人為林剛，注冊資本人民幣 8357 萬元（實收資本 8357 萬元），注冊地址為深圳市福田區(qū)，企業(yè)類型為獨資經(jīng)營（港資），經(jīng)營范圍：中成藥、化學(xué)藥制劑、抗生素、生化藥品的批發(fā)、進出口業(yè)務(wù)；銷售三類醫(yī)用縫合材料及粘合劑、醫(yī)用電子儀器設(shè)備。 目前，該藥物已進入國家審核發(fā)出新藥證書和生產(chǎn)批件的最后階段，預(yù)計 20xx 年 89 月產(chǎn)品可上市銷售。公司董事長、總經(jīng)理下設(shè)生產(chǎn)部以 及相關(guān)職能部門。整體來說，該公司的盈利能力較強。項目各項基礎(chǔ)設(shè)施條件已成熟，包括各項交通條件等在內(nèi)的均能滿足項目要求。 在未來五 八年內(nèi)，通過境外上市融資，使公司能夠成長為中國一流的具有高 成長性和鮮明個性的國際化的醫(yī)藥企業(yè)，總市值達 200 億人民幣。 20xx 年生產(chǎn)廠家請國際知名的調(diào)查公司 ISIS 做出的黛 力新市場調(diào)研報告分析（見附件）：黛力新銷售總額是僅次于百優(yōu)解（美國 Lilly 公司）的第二領(lǐng)導(dǎo)品牌（銷售額占第二位、處方量占第一位）。 22 黛力新22%百優(yōu)解22%氯米帕明9%賽樂特9%博樂欣6%奧麥倫4%美抒玉4%左洛復(fù)4%西普妙3%蘭釋3%其他14% （ 3）競爭優(yōu)勢 A、 該 公司已建立了自己先進方便的 Inter 管理系統(tǒng)（ ERP 系統(tǒng)） ,總部通過電腦網(wǎng)絡(luò)對其屬下的 31 個分公司的銷售、推廣、財務(wù)及人員進行了 嚴(yán)格和先進的管理。 E、 該 公司與全國各地的醫(yī)藥公司保持著良好的關(guān)系。而由于該公司一類新藥即將上市 ，使銷售區(qū)域覆蓋面增大，銷售人員俱增，為黛力新擴大用藥醫(yī)院覆蓋面提供了機會。 熊去氧膽酸屬于醫(yī)保目錄中消化系統(tǒng)藥物（ 15 類）中的利膽藥物（ 15.6 類），與肝病輔助治療藥（ 類）的適應(yīng)癥有所交叉。下表為該產(chǎn)品的工藝流程： 26 即將上市的產(chǎn)品簡介： 酪絲亮肽是具有自主知識產(chǎn)權(quán)的國家一類創(chuàng)新藥物，主要用于治療原發(fā)性肝癌。統(tǒng)計顯示現(xiàn)在全球每年新增的肝癌人數(shù)為 100 萬人，而全世界肝癌總?cè)藬?shù)在 300 萬左右。每瓶銷售價格 180 元。由于國外專利藥品的保護期一般為 20 年，而且通?？鐕蠊舅幤烽_發(fā)是成系列的，第一代產(chǎn)品專利保護到期，第二、三代產(chǎn)品必然投產(chǎn)上市，再加上加入 WTO 后面臨取消關(guān)稅保護的問題，我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的市場競爭力和發(fā)展前景堪憂。 藥品質(zhì)量差。當(dāng)前臨床存在嚴(yán)重的不合理用藥問題，尤其是抗生素的濫用問題十分突出。醫(yī)療保險制度改革總體上會促進醫(yī)藥產(chǎn)品的消費，但會抑制藥品消費總水平的增長幅度。藥品分類管理，使非處方藥以其良好的療效、安全的使用性快速地進入到零售市場。 （ 1） 化學(xué)制藥 ， 喜憂參半。 但是，目前 我國中藥進出口商品結(jié)構(gòu)很不合理，在出口產(chǎn)品中以低附加值為主，而在進口產(chǎn)品中，則以高附加值的成藥為主。這也說明了我國生物醫(yī)藥行業(yè)的研發(fā)已從跟蹤仿制開始走向自主創(chuàng)新的新階段。貨物流、 資金流、員工行為管理等細致、準(zhǔn)確且透 35 明。高管人員具有豐富的管理、專業(yè)經(jīng)驗。 該 公司在境外資本市場上市是近 12 年的工作安排，有一個環(huán)境較好管理集中的公辦公條件是基本的要求。根據(jù)企業(yè)提供的資料，續(xù)建的工程進度安排如下： 工程建設(shè)階段： 20xx 年 5 月 — 20xx 年 8 月； 試車投產(chǎn)階段： 20xx 年 9 月； 工程投產(chǎn)階段： 20xx 年 10 月。 該項目擬籌資方案可行。城建稅按增值稅的 1%計，產(chǎn)品增值稅按進項與銷項的 17%計。 續(xù)建工程費用預(yù)測 44 表 64 （單位：元） 序號 項目 作業(yè)量 費用估算 (元 ) 小計 1 道路及綠化 道路 2077 ㎡ 30 元 2077=62,310 62,310 綠化 11246 ㎡ 1511246=168,690 168,690 小計 231,000 2 寫字樓 外墻涂料 1332 ㎡ 181132=24,000 24,000 一層玻璃 315 ㎡ 120。 ②所得稅 根據(jù)國家對高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠政策：在高科技興辦生產(chǎn)性企業(yè)、高新技術(shù)革新企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營期限在十年以上的，從開始獲利年度起，第一、二年免征企業(yè)所得稅；第三年至第八年減半征收企業(yè)所得稅。評估中資料的采集、計取依真實性原則處理，費用效益分析遵循謹(jǐn)慎原則、充分揭示原則。 39 國務(wù)院《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制 度的通知》（國發(fā)［１９９６］３５號） 規(guī)定 電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)的項目，資本金比例為２０ %及以上 。另一個廠是生產(chǎn)醫(yī)療器械的廠，在八卦四路租的廠房，租房的成本及管理在該品種銷售未成規(guī)模的情況下增加了公司大量的負擔(dān)。 四、項目產(chǎn)品經(jīng)營策略評價 銷售模式介紹： 該 公司產(chǎn)品主要是處方藥物，通過自身擁有遍布全 36 國的銷售網(wǎng)絡(luò)進行推廣并銷售；為保障應(yīng)收帳款的回收以及貨物的集中配送， 該 公司銷售客戶主要是全國大中城市的重點醫(yī)藥公司，由當(dāng)?shù)氐尼t(yī)藥公司負責(zé)給我們收取貨 款、接收并配送給指定的終端醫(yī)院貨物。 該公司的銷售隊伍均具有較扎實的醫(yī)學(xué)知識和良好的銷售素質(zhì)。我國醫(yī)藥商業(yè)是受國家政策保護時間最長的醫(yī)藥領(lǐng)域，也是問題最多、改革起步最晚的領(lǐng)域。所以 ，中藥要想進入國際 市場 ，必須在標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化上下功夫。加入 WTO 后對我國長期以來以仿制為主的化學(xué)藥企業(yè)將產(chǎn)生巨大的沖擊。 （ 5） 藥品招標(biāo)采購、 GMP 認(rèn)證和藥品價 格管理。新《藥品管理法》已于 20xx 年 12 月1 日起正式實施。 31 二、現(xiàn)行國家政策和加入 WTO 對醫(yī)藥行業(yè)的影響 國家政策的影響 （ 1）“ 十五 ” 規(guī)劃。目前國家藥品監(jiān)管部門正在進行 GMP達標(biāo)認(rèn)證工作，到 20xx 年凡是未能通過 GMP 達標(biāo)的藥廠都不能再生產(chǎn)藥品。國外大型制藥企業(yè)研發(fā)占銷售的比例約為 10%－ 15%， 30 而我國僅為 1%。由于人類在生存發(fā)展的過程中不斷出現(xiàn)疑難頑癥，促使醫(yī)藥業(yè)不斷進行科學(xué)技術(shù)研究。而在中國市場，肝癌占全部癌發(fā)病率的 10%30%左右，是全球肝癌發(fā)病率最高的國家，若以 13 億計有 44 萬左右的肝癌患者。中國是世界上肝癌高發(fā)國家之一，據(jù)資料統(tǒng)計，中國每年肝癌死亡病人 23 萬人，由此可見肝癌高發(fā)的趨勢是 27 非常嚴(yán)峻的，但目前市場上還沒有專門用于肝癌治療的藥品，酪絲亮肽上市后，將成為醫(yī)藥界上第一個專門治療肝癌的生物新藥，可以想象，酪絲亮肽具有很大的市場潛力。 國產(chǎn)熊去氧膽酸的生產(chǎn)廠家較多，均為片劑，其價格低廉。 ●優(yōu) 思弗： 優(yōu)思弗（通用名為熊去氧膽酸）于 20xx 年 3 月 25 日取得新的進口藥品注冊證，注冊證號為 H20xx0181，有效期為 5 年。 Deanxit Seroxat Prozac Anafrail 23 F、 該 公司一類新藥的開發(fā)成功，將為 該 公司今后的快速發(fā)展及黛力新的市場拓展提供保障。 該 公司的銷售隊伍均具有較扎實的醫(yī)學(xué)知識和良好的銷售素質(zhì)。 1998 年全球抗抑郁藥總銷售額為 94 億美元， 1999 年全球銷售額接近 120 億美元， 20xx 年全球銷售額達到 134 億美元， 20xx 年全球銷量 158 億美元， 20xx 年銷售額將超過 190億美元。 1997 年該仿制藥正式生產(chǎn)銷售，該 公司不斷研究開發(fā)出新的適應(yīng)病證， 20xx 年 10 月取得該藥物的“用于治療持續(xù)性植物狀態(tài)的藥物中的用途”的發(fā)明專利證書。 而本項目產(chǎn)品的生產(chǎn)基地選址于深圳市南山區(qū)高新技術(shù)園區(qū)內(nèi)，有利最大限度的獲得政府優(yōu)惠政策的支持，同時能最大程度滿足公司發(fā)展需要。 16 第三章 項目建設(shè)條件評價 一、項目合法性評價 序 號 新建固定資產(chǎn)項 目應(yīng)具備的條件 新建固定資產(chǎn)項目 應(yīng)取得的合法性文件 本項目已取得 的合法性文件 1 項目的經(jīng)營主體 所具備的經(jīng)營資格 《營業(yè)執(zhí)照》 《營業(yè)執(zhí)照》 （企獨粵深總字第 316084 號） 2 項目的投資建設(shè)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃 ①《土地使用權(quán)出讓合同書》 ②《房地產(chǎn)證》 ③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證