【正文】 用來(lái)源 ...........................................................................................43 三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)計(jì)算 ..................................................................................................45 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力評(píng)價(jià) ..................................................................................................45 五、項(xiàng)目清償能力分析 .........................................................................................................46 第七章 不確定性分析 ................................................................................................................47 4 一、盈虧平衡分析 ................................................................................................................47 二、敏感性分析 ....................................................................................................................47 第八章 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與效益評(píng)價(jià) ...............................................................................................49 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ................................................................................................................49 二、貸款效益評(píng)價(jià) ................................................................................................................49 三、評(píng)估建議 .......................................................................................................................50 第九章 效益評(píng)價(jià)的基本報(bào)表 ......................................................................................................51 表 1：借款人基本情況表 ......................................................................................................51 表 2：項(xiàng)目評(píng)估情況表 ..........................................................................................................51 表 3：投資概算表 .................................................................................................................51 表 4：總成本費(fèi)用估算表 ......................................................................................................51 表 5：損益表和利潤(rùn)分配表 ...................................................................................................51 表 6：資金來(lái)源及應(yīng)用表 ......................................................................................................51 表 7：貸 款償還期計(jì)算表 ......................................................................................................51 表 8：現(xiàn)金流量表 .................................................................................................................51 表 9：敏感性分析表 1 ...........................................................................................................51 表 10：敏感性分析表 2 .........................................................................................................51 5 第一章 概 要 一、評(píng)估說(shuō)明 MSR 公司于 20xx 年 4 月 向中國(guó)工商銀行深圳市分行申請(qǐng)總額度 6000萬(wàn)元人民 幣的固定資產(chǎn)貸款用于“高新技 術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目， 我公司接受委托對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行 綜合評(píng)估，以便為銀行決策貸款提供參考依據(jù)。財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目盈利能力較好，經(jīng)濟(jì)上可行。 本著“以科研為本，探索健康真諦，成就健康事業(yè)”的發(fā)展宗旨， MSR以務(wù)實(shí)進(jìn)取的態(tài)度，敢于接受挑戰(zhàn)，不斷超越自我。 16 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià) 序 號(hào) 新建固定資產(chǎn)項(xiàng) 目應(yīng)具備的條件 新建固定資產(chǎn)項(xiàng)目 應(yīng)取得的合法性文件 本項(xiàng)目已取得 的合法性文件 1 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主體 所具備的經(jīng)營(yíng)資格 《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 （企獨(dú)粵深總字第 316084 號(hào)） 2 項(xiàng)目的投資建設(shè)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃 ①《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》 ②《房地產(chǎn)證》 ③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》 ④ 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ⑤《建筑工程施工許可證》 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（深規(guī)土規(guī)許字 0120xx0090 號(hào)） 《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》（深地合字（ 20xx） 0021 號(hào)） 3 項(xiàng)目被列入當(dāng)?shù)赜?jì)劃局年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 項(xiàng)目列入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的文件 深圳市發(fā)展計(jì)劃局文件（深計(jì)〔 20xx〕1 號(hào)）、（深發(fā)改〔 20xx〕 32 號(hào)） 4 其它 《深圳市二 00 六年度重大前期項(xiàng)目認(rèn)定證書(shū)》 科學(xué)技術(shù)部 文件（國(guó)科發(fā)農(nóng)社字〔 20xx〕 219 號(hào)）《關(guān)于國(guó)家“十五”重大科技專(zhuān)項(xiàng)“創(chuàng)新藥物和中藥現(xiàn)代化”第四批課題立項(xiàng)的批復(fù)》 《深圳市高新技術(shù)項(xiàng)目認(rèn)定證書(shū)》 中華人民共和國(guó)藥品經(jīng)營(yíng)許可證（證號(hào)：粵 AA020xx74） 中華人民共和國(guó)藥品經(jīng)營(yíng)質(zhì)量管理規(guī)范認(rèn)證證書(shū) （證書(shū)編號(hào)： AGD040030） 中華人民共和國(guó)進(jìn)口藥品注冊(cè)證（注冊(cè)證號(hào)： H20xx047 X20xx0163） 發(fā)明專(zhuān)利證書(shū)（證書(shū)號(hào)第 17549 222731） 借款人 MSR 公司具備 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目產(chǎn)品的資格。 1997 年該仿制藥正式生產(chǎn)銷(xiāo)售，該 公司不斷研究開(kāi)發(fā)出新的適應(yīng)病證， 20xx 年 10 月取得該藥物的“用于治療持續(xù)性植物狀態(tài)的藥物中的用途”的發(fā)明專(zhuān)利證書(shū)。 該 公司的銷(xiāo)售隊(duì)伍均具有較扎實(shí)的醫(yī)學(xué)知識(shí)和良好的銷(xiāo)售素質(zhì)。 ●優(yōu) 思弗： 優(yōu)思弗（通用名為熊去氧膽酸）于 20xx 年 3 月 25 日取得新的進(jìn)口藥品注冊(cè)證，注冊(cè)證號(hào)為 H20xx0181，有效期為 5 年。中國(guó)是世界上肝癌高發(fā)國(guó)家之一，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，中國(guó)每年肝癌死亡病人 23 萬(wàn)人，由此可見(jiàn)肝癌高發(fā)的趨勢(shì)是 27 非常嚴(yán)峻的，但目前市場(chǎng)上還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于肝癌治療的藥品，酪絲亮肽上市后，將成為醫(yī)藥界上第一個(gè)專(zhuān)門(mén)治療肝癌的生物新藥，可以想象，酪絲亮肽具有很大的市場(chǎng)潛力。由于人類(lèi)在生存發(fā)展的過(guò)程中不斷出現(xiàn)疑難頑癥，促使醫(yī)藥業(yè)不斷進(jìn)行科學(xué)技術(shù)研究。目前國(guó)家藥品監(jiān)管部門(mén)正在進(jìn)行 GMP達(dá)標(biāo)認(rèn)證工作，到 20xx 年凡是未能通過(guò) GMP 達(dá)標(biāo)的藥廠(chǎng)都不能再生產(chǎn)藥品。新《藥品管理法》已于 20xx 年 12 月1 日起正式實(shí)施。加入 WTO 后對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)以仿制為主的化學(xué)藥企業(yè)將產(chǎn)生巨大的沖擊。我國(guó)醫(yī)藥商業(yè)是受?chē)?guó)家政策保護(hù)時(shí)間最長(zhǎng)的醫(yī)藥領(lǐng)域，也是問(wèn)題最多、改革起步最晚的領(lǐng)域。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)策略評(píng)價(jià) 銷(xiāo)售模式介紹： 該 公司產(chǎn)品主要是處方藥物，通過(guò)自身?yè)碛斜椴既? 36 國(guó)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行推廣并銷(xiāo)售；為保障應(yīng)收帳款的回收以及貨物的集中配送， 該 公司銷(xiāo)售客戶(hù)主要是全國(guó)大中城市的重點(diǎn)醫(yī)藥公司，由當(dāng)?shù)氐尼t(yī)藥公司負(fù)責(zé)給我們收取貨 款、接收并配送給指定的終端醫(yī)院貨物。 39 國(guó)務(wù)院《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制 度的通知》（國(guó)發(fā)［１９９６］３５號(hào)） 規(guī)定 電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)的項(xiàng)目，資本金比例為２０ %及以上 。 ②所得稅 根據(jù)國(guó)家對(duì)高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠政策：在高科技興辦生產(chǎn)性企業(yè)、高新技術(shù)革新企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限在十年以上的，從開(kāi)始獲利年度起，第一、二年免征企業(yè)所得稅；第三年至第八年減半征收企業(yè)所得稅。城建稅按增值稅的 1%計(jì)，產(chǎn)品增值稅按進(jìn)項(xiàng)與銷(xiāo)項(xiàng)的 17%計(jì)。根據(jù)企業(yè)提供的資料，續(xù)建的工程進(jìn)度安排如下： 工程建設(shè)階段： 20xx 年 5 月 — 20xx 年 8 月； 試車(chē)投產(chǎn)階段： 20xx 年 9 月； 工程投產(chǎn)階段： 20xx 年 10 月。高管人員具有豐富的管理、專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。這也說(shuō)明了我國(guó)生物醫(yī)藥行業(yè)的研發(fā)已從跟蹤仿制開(kāi)始走向自主創(chuàng)新的新階段。 （ 1） 化學(xué)制藥 ， 喜憂(yōu)參半。醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革總體上會(huì)促進(jìn)醫(yī)藥產(chǎn)品的消費(fèi)，但會(huì)抑制藥品消費(fèi)總水平的增長(zhǎng)幅度。 藥品質(zhì)量差。每瓶銷(xiāo)售價(jià)格 180 元。下表為該產(chǎn)品的工藝流程： 26 即將上市的產(chǎn)品簡(jiǎn)介： 酪絲亮肽是具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的國(guó)家一類(lèi)創(chuàng)新藥物，主要用于治療原發(fā)性肝癌。而由于該公司一類(lèi)新藥即將上市 ，使銷(xiāo)售區(qū)域覆蓋面增大，銷(xiāo)售人員俱增，為黛力新擴(kuò)大用藥醫(yī)院覆蓋面提供了機(jī)會(huì)。 22 黛力新22%百優(yōu)解22%氯米帕明9%賽樂(lè)特9%博樂(lè)欣6%奧麥倫4%美抒玉4%左洛復(fù)4%西普妙3%蘭釋3%其他14% （ 3）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) A、 該 公司已建立了自己先進(jìn)方便的 Inter 管理系統(tǒng)（ ERP 系統(tǒng)） ,總部通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)對(duì)其屬下的 31 個(gè)分公司的銷(xiāo)售、推廣、財(cái)務(wù)及人員進(jìn)行了 嚴(yán)格和先進(jìn)的管理。 在未來(lái)五 八年內(nèi)，通過(guò)境外上市融資，使公司能夠成長(zhǎng)為中國(guó)一流的具有高 成長(zhǎng)性和鮮明個(gè)性的國(guó)際化的醫(yī)藥企業(yè)，總市值達(dá) 200 億人民幣。整體來(lái)說(shuō)，該公司的盈利能力較強(qiáng)。 目前，該藥物已進(jìn)入國(guó)家審核發(fā)出新藥證書(shū)和生產(chǎn)批件的最后階段，預(yù)計(jì) 20xx 年 89 月產(chǎn)品可上市銷(xiāo)售。項(xiàng)目 資本金 比例達(dá) %，項(xiàng)目籌資方案可行。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) ： “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目 項(xiàng)目借款 人 ： MSR 公司 項(xiàng)目總投資 ： “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土 地使用權(quán)及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn)元。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及貸款效益 經(jīng)濟(jì)效益：正常年份的銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。創(chuàng)業(yè)以來(lái)，一直致力于中國(guó)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以推動(dòng)中 國(guó)醫(yī)藥行業(yè)走上世界水平為己任，以努力將公司發(fā)展成為中國(guó)乃至世界醫(yī)藥領(lǐng)域的一流高科技企業(yè)集團(tuán)為目標(biāo)，不斷為人類(lèi)健康造福。項(xiàng) 目實(shí)施法人制，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體合法 。該品種毛利率 9095%。 20xx 年 CMS 全公司的銷(xiāo)售人員將達(dá)到 700 人。同時(shí)，外包裝及藥品說(shuō)明